邓聿文
最近，网上流传一份“房地产崩盘时间表”引起了市场的关注和很多人的认同。该文简单把2005年~2008年的房地产市场走势与日本1985年~1991年房地产市场走势相比，然后得出结论说，中国房地产市场会在明年崩盘。
尽管历史有时是非常相似的，但在我看来，把两个国家在两种不同环境和时间段内发生的事情拿来简单对比，是需要小心的，因为极可能会被表面的相似而蒙蔽。
中国的房地产市场会步日本泡沫后尘而最后导致崩盘吗？在回答这一问题前，我们不妨来考察一下日本当年的房地产市场泡沫情形。先说什么是泡沫。房地产市场泡沫指的是房价急剧上升，升得与广大买家的购买力脱节，但投资者与投机者依然盲目看好，不惜倾力入市，令房价依然可以升个不亦乐乎。于是，地产商继续高价抢地，银行不顾风险地增加房贷，导致楼宇的供应量远超市场可以吸纳的水平。结果，房子的空置量愈来愈高，投资者没法得到合理的租金回报。当市场上的资金被耗尽时，房价就无法持续上升，感到失望的投资者就会选择离场，楼市将迎来“兵败如山倒”一般的恶性循环，大量投资者被套住，投资变成了资不抵债。
日本在1985年日元升值后，就经历了这样的情况。东京、大阪、名古屋、京都、横滨、神户六大城市的土地价格每年以两位数上升，1987年住宅和商业用地价格分别上升30.7%和46.8%。东京的房地产市值甚至可以买下两个美国，帝国广场1平方英里土地的价格比整个加利福尼亚州土地价值还高，银座四丁目地价暴涨到每坪(3.3平方米)1.2亿日元。当时日本人到处挥舞着支票本，买下了夏威夷96%以上的饭店和高级住宅、洛杉矶闹市区一半的房地产，他们甚至说“美国正在变成日本的第41个县”。到最后，这一切只不过昙花一现，1991年泡沫破裂后，日本的房价最厉害时跌去了2/3。
以日本来衡量中国，可发现，虽然目前中国的房价和地价相对中国老百姓的收入也高得有些离谱，但还不至于如日本这般疯狂和膨胀。更在于，中国当下的情形与日本当年有很多质的不同，例如，中国的人口红利还未结束，正处于城市化扩张时期，这使得中国的楼市有大量潜在买家；中国的汇率政策是受到严格管控的，资本市场没有完全放开，人民币还不能自由流动；更重要的是，政府已经意识到了房地产市场的泡沫，并着手采取措施治理。这些条件，是当年日本根本不具备的，它使得中国发生房地产崩盘的风险要远远少于日本。
事实上，我们也可反向思维，假如它会崩盘，那么中国是否能像日本一样承受崩盘的后果。我认为，中国的房地产一旦崩盘，后果要比日本严重得多。对此可从三个方面来分析。
首先，日本楼市泡沫形成的时候无论是整体经济还是国民收入，都要远比中国健康。日本在上世纪70年代末开始进入发达国家行列，国民收入因为之前所实行的“倍增计划”有了大幅度提高，中产阶级开始成为社会的中坚力量。所以，日本楼市泡沫破裂还不至于对其中产阶级形成致命打击。但中国不同。中国由于在长期的国民收入分配中国民所得比例过小，中产阶层在人口中所占的比例不仅少，而且与日本的中产阶级比，远没有后者的富裕，因此，如果楼市泡沫破裂，将有可能把正在形成的中产阶层整体掐灭，从而使得中国社会失去了一个长期稳定的基础。众所周知，一个以中产阶级为主的橄榄型社会结构，是最稳定的。
其次，鉴于房地产业在中国经济中的重要性，假如泡沫破裂，对中国经济的打击将非常严峻。房地产是中国经济的支柱产业，涉及到50多个行业，在中国固定资产投资中所占比例达1/4左右，据测算，房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业。这也就是不论中央政府还是地方政府，都大上特上房地产的主要原因。因此，如果房地产出问题，不仅其他50多个行业要受影响，还将会有一大批人失业。就业是收入来源的基本保障，没有就业，人们势必会减少消费，加上中产阶层因房价而减少其他方面的支出，中国的消费水平从而会有一个大幅度的下降。目前经济结构中的一个突出问题，就是消费和投资的严重失衡，内需尤其是消费的不足制约中国经济的健康发展。中国正在为打造一个内需大国而努力，千方百计要提高消费对经济的贡献度。如果楼市泡沫破裂，过去对房地产的投资成为一个无效投资，消费又急剧下降，这势必会使得中国经济出现大倒退。
另外，楼市泡沫破裂对中国还有一个特殊风险，这就是对各级政府来说所形成巨大的债务危机。土地收入占到了地方各级政府，特别是一些城市和大部分二三线城市政府财政收入的三四成，少数地方甚至一半以上。现在许多政府大搞基础设施建设，大力招商引资，其背后都是以土地作为信用担保的。而银行之所以愿意接受土地的信债，是因为在房价上涨的背景下，土地存在着巨大的升值空间。一旦楼市泡沫破裂，房价急剧下跌，地价也必然有一个回归原价的过程，甚至也会跟着大幅贬值。这种情况下，地方政府必然会偿付不起银行欠债，被迫破产，进而出现连锁反应，银行和其他相关企业也会倒闭。
由此来看，中国房地产崩盘的后果谁也负担不起，谁也不能置身灾难之外。因而，无论如何，中国都不可能让自己步日本之后尘。
其实，中国已经有房地产泡沫破灭的危机教训，这就是当年的海南和北海。上述两地至今日也还完全未从当年的危机中恢复过来。只是两地的经济规模比较少，又有国家的支撑，才没有扩散开来，形成全局性的影响。
我的结论很简单，“崩盘论”有些反应过度，但是，“崩盘论”背后所反映的社会心理我们必须高度重视。如果高房价的问题迟迟得不到有效化解，广大“房奴”的住房需求得不到实现，那么，也许房地产市场不会崩盘，却会滋生出与房地产市场崩盘一样棘手的社会问题。
