上海最高端的酒店之一半岛酒店今天正式开业
商报记者 徐健
进行了6年之久的外滩源改造工程作为上海最受期待的综合性改造项目之一，近期终于初露端倪。据悉，今年年内，外滩源一期有两个项目将落成启用，其中，上海最高端的酒店之一半岛酒店将在今天正式开业。不过，由于保护建筑改造难度较高等原因，原先计划在世博会前开业的益丰大厦、洛克菲勒外滩源等顶级奢侈品商厦不得不修改原计划，区域内零售物业的大规模投入运营，预计要到2011年一季度。
改造开发6年 进程缓慢
随着世博会不断临近，外滩地区市政改造也将陆续完成，区域内整体交通及景观环境得到极大提升。位于外滩万国建筑博览群北端的外滩源区域正逐渐成为上海新的时尚地标。
公开资料显示，外滩源区域（一期）位于上海外滩源头，地处苏州河和黄浦江交汇处，不仅包括原英国领事馆的外滩33号（现名33号公园）、益丰大厦、洛克·外滩源、外滩27号等一批具有悠久历史、风格各异的优秀历史建筑，还包括区域内唯一一栋新建的半岛酒店。
事实上，外滩源项目早于2002年12月立项，原计划用5－8年的时间对所涉地块进行保护性开发。2003年，外滩源项目被上海市政府列入年度重大建设投资计划，并委托新黄浦集团进行动迁开发。
但在诸多因素的影响下，外滩源一期区域内一些需要修旧如旧的项目，在正式改造开发的6年内进程缓慢，如今只有区域内唯一一栋属于新建建筑的半岛酒店正式亮相。此前更有媒体披露，“虽然进度上是要求今年3月底前一期基本完工，但可以肯定的是，外滩源一期的开发改造节奏相对缓慢。”
其中一个备受外界关注的项目益丰洋行遭遇了与美国第五大道的“婚变”之后，开始了新一轮的招商运作。据了解，目前由仲量联行负责总建筑面积约2．2万平方米的益丰大厦的招商工作。
据仲量联行方面介绍，旧建筑的修缮难度相当高，益丰大厦也在此过程中被拖慢了改造进度，“要知道，仅仅是益丰大厦的外墙面清洗，就洗了整整一年。预计开业时间将安排在2011年第一季度。”
而由12幢历史保护建筑和4幢新建大楼组成的洛克·外滩源，一直以来都备受关注。商报记者近日从仲量联行华中区商铺部总经理邓汝舜处获悉，原计划于世博会期间面市的洛克·外滩源项目，可能将拖延至2011年后建成。此外，外滩27号将在今年内开业。
区内五大项目 各具特色
据仲量联行方面介绍，随着一系列项目的竣工，区域内的五大项目定位各具特色，商圈聚集效应正逐渐形成。“一直以来，进驻外滩的各知名品牌店都分散开来，未形成一个聚集效益的商圈。对上海市民来说，外滩似乎是个被仰慕的地理名词，商品贵、餐饮贵，很少有人会去外滩逛街。”邓汝舜告诉商报记者，外滩源一期的5个项目将形成差异化竞争，有望聚集成又一新兴商圈。
据介绍，今天将正式开业的半岛酒店中有6500平方米的精品商铺，其已入驻了许多顶级的一线品牌，如ＣＨＡＮＥＬ、ＧＩＯＲＧＩＯ ＡＲＭＡＮＩ、ＰＲＡＤＡ、 ＥＭＰＯＲＩＯ ＡＲＭＡＮＩ、ＰＩＡＧＥＴ、ＶＡＬＥＮＴＩＮＯ等等。
总建筑面积为1．5万平方米的33号公园亦由半岛酒店负责管理，其将被改造为国际级大型宴会厅，以丰富区域内的大型接待功能，尤其是政府级别的接待。
今年年内将要面市的外滩27号被美国罗斯福基金租下，将打造成一个高端的商务会所。
洛克·外滩源项目的商铺部分将整体定位成钟表珠宝品牌名店，另外还包括办公楼、精品酒店和区域内罕见的精品豪宅。
明年一季度将面市的益丰大厦则是区域内另一个规模相对较大的零售商业项目，共5楼，单层建筑面积3900－4600平方米，定位为高端零售物业，其中1－2楼为国际精品店，3楼为亚洲设计师品牌店，4楼为生活饰品、精致餐饮，5楼为高端食府。
“项目之间的这种交错定位能吸引不同的消费，使得各入驻商户之间形成良性的互动，从而更好地带动整体商圈的人流与集聚效应。”邓汝舜表示，随着该地区逐步形成零售集聚效应，外滩源区域将会是一个集艺术展馆、个性餐饮、购物休闲、酒店公寓及办公楼等多功能的综合商业区。
不过，商报记者发现，目前为止，外滩源区域内的商铺租金并不算高。据悉，在半岛酒店开业前，仲量联行对外滩源区域的首层平均租金进行的调查显示目前尚在22．6元／平方米／天（不包括半岛酒店），未来区域内零售面积的供应量将在9万平方米左右。而目前上海南京西路、淮海中路顶级商圈的首层日租金为48元／平方米左右，可以预见，外滩源区域高端零售物业的租金涨幅空间颇具潜力。
二期还未动迁 规模更大
黄浦区区长周伟此前在沪上召开的“外滩金融传承与创新——2009两岸三地金融论坛”上透露，未来5年，外滩及南外滩地区新造楼宇总量将达180万平方米，以甲级高端写字楼为主，这让市场对接下来的外滩源二期项目更加充满期待。
公开资料显示，外滩源二期工程位于虎丘路以西、四川中路以东、滇池路以北、苏州河以南地块，占地面积约5．2万平方米。去年6月有曾报道称，外滩源二期召开开发规划研讨会，初步规划总建筑面积将近20万平方米，将建设旅游设施、公寓住宅、商业和商务办公用房等，总投资约70亿－80亿元人民币。
据悉，对接下来规模更为庞大、开发难度可能更高的外滩源二期，有关方面十分谨慎。“目前整个外滩源项目的二期部分尚未开始动迁，而二期项目已与洛克菲勒集团无关。”邓汝舜如是说。
另有业内人士亦认为，综合多方面因素来看，新黄浦独立开发的可能性很大。
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洛克·外滩源一拖再拖
洛克·外滩源项目地块位于圆明园路－北京东路－苏州南路－虎丘路的合围地带之内，坐拥7幢著名历史建筑，总用地面积约1．8万平方米，总建筑面积达到9．408万平方米。
2004年5月，美国洛克菲勒国际集团作为惟一一家外资企业与新黄浦集团签约，共同担任外滩源综合改造开发项目的总体开发商。2005年11月30日，百仕达控股（01168．ＨＫ）与洛克菲勒国际集团签订投资协议，共同开发这一项目。按照当时的规划，项目将包括商业、金融和文化设施、服务式住宅、办公大楼、广场及其他公共设施。
2006年，百仕达控股行政总裁邓锐民透露，当时被命名为“上海洛克菲勒集团·外滩源”项目的一期工程将在2008年结束，一期工程总投资约3亿美元。但是项目进行得并不顺利，一直到2007年，由于拆迁等方面的原因，项目迟迟没有正式启动。
2008年4月，百仕达发布2007年年报时透露，洛克·外滩源项目进展良好，将改建成一个最具国际化和时尚的地方之一，尤其是商场的初步营销工作获得较好反应，“许多国际零售店及知名餐厅均在洽谈开设旗舰店。”
到了2009年4月，百仕达在香港发布其2008年业绩公告，提及洛克·外滩源项目时，则称“正在进行规划设计工作，大部分古建筑可望于2010年上海世界博览会时推出市场。”
如今，眼看世博会倒计时进入两位数，洛克·外滩源却还在工程之中。据仲量联行方面透露，洛克·外滩源项目其一期的商铺计划在2011年上半年入市，二期商铺则将于2011年下半年入市，而其住宅部分更是将拖延至2012年后才能建成。
