开发商新鸿基拟将项目二期推向市场
商报记者 徐健
由香港顶级地产开发商新鸿基地产打造的地标性综合商业项目——上海国金中心（Ｓｈａｎｇｈａｉ Ｉｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌ Ｆｉｎａｎｃｅ Ｃｅｎｔｒｅ，简称ｓｈａｎｇｈａｉ ｉｆｃ），其一期办公楼开展预租以来备受市场肯定，在持续两年疲弱的上海甲级写字楼需求市场中逆市热租，至今已几近满租。与此同时，商报记者昨日获悉，目前开发商正欲乘胜追击，将项目二期办公楼推向市场，并对于未来的租赁业绩充满信心。
大牌租户云集已近满租
上海甲级写字楼租赁行情在2008年遭遇滑铁卢，到了2009年更是一蹶不振——全年新增吸纳量仅为2008年的45％。不过，商报记者发现，在这样低迷的市场行情中，仍不乏逆市热租行情在暗流涌动，位于陆家嘴的上海国金中心就是在2009年逆市热租的一个典型案例。
上海国金中心的开发商新鸿基地产是香港数一数二的地产开发商，拥有数十年开发豪宅及甲级写字楼的丰富经验，在香港成功开发了凯旋门、山顶倚峦、元朗葡萄园、九龙曼克顿山等顶级豪宅，以及ｉｆｃ、中环广场、ａｐｍ等地标级别的商业项目。上海国金中心就是ｉｆｃ旗舰品牌的第二个代表作。据称，上海国金中心与香港ｉｆｃ的设计师同为美籍建筑师萨·佩里（Ｃｅｓａｒ Ｐｅｌｌｉ）一人，因此，上海的ｉｆｃ会参考香港ｉｆｃ的设计蓝图，其世界级的设施配置，可媲美香港中环的ｉｆｃ。
公开资料显示，上海ｉｆｃ总建筑面积将逾37万平方米，其中包括2栋甲级写字楼——上海国金中心一期办公楼及国金中心二期，合计建面逾20万平方米；面积约11万平方米的国金中心商场，以及上海浦东丽思卡尔顿酒店和豪华服务式公寓酒店国金汇；另设3层停车场，设计约2000个车位。
开发商方面透露，上海国金中心一期办公楼自开展预租以来，市场中的询租者络绎不绝，目前已近满租，成绩斐然。值得一提的是，除了项目硬件配套外，上海ｉｆｃ在定位上与香港ｉｆｃ相似——同样以汇聚“精英”租户为目标。入驻其中的租户均是国际金融机构及知名企业，其中包括彭博新闻社、英国施罗德集团、信诚基金、哈佛商学院、美国沃特财务及美国凯易国际律师事务所等业界翘楚，租赁面积基本都以整层为单位。而占据了22个楼面的汇丰银行亦将在此设立其中国总部。
租金高出浦东均价六成
针对上海国金中心一期办公楼的逆市热租，项目开发商新鸿基房地产（上海）有限公司办公楼租务部租务总监文志峰表示：“上海国金中心办公楼无论是建筑品质还是配套设施，都从客户需求出发，将香港ｉｆｃ的品牌内涵与成功经验移植上海，为国际及国内商业精英营造最一流的商务场所。项目自预租以来，不断赢得众多全球商业精英的青睐。在低迷的办公楼租赁市场中崭获如此佳绩，是对项目品质最大的肯定，也是ｉｆｃ品牌自1998年创建以来获得的又一份无出其右的卓越成绩。”
“品牌效应确实为上海国金中心一期办公楼赢得了不少租客。新鸿基地产整合旗下顶级物业管理团队入驻上海国金中心办公楼，不少租户都是冲着这个管理团队品牌来的。部分租客更是他们香港写字楼的老用户。”据国际知名物业代理机构仲量联行相关市场人士介绍，上海国金中心的逆市热租存在多方面原因。其中，作为申城首座获得美国绿色委员会颁发节能与环保设计（ＬＥＥＤ）前期认证金级证书的办公楼，上海国金中心设计有最先进的资讯科技设施。建筑设计上，楼层采用无柱式设计，标准楼层净高度为3米，架高地板为150毫米；交易楼层净高达3．3米，架高地板为350毫米。大楼四面皆拥有无遮挡景观，黄浦江两岸、外滩及东方明珠塔景致可尽览无余。
除了项目自身配备顶级设施外，开发商凭借擅长地铁上盖项目的丰富经验，使上海国金中心办公楼底层直接与轨道交通2号线陆家嘴站连通，还与规划中的轨道交通14号线陆家嘴站实现零换乘，交通优势十分明显。
此外，上海国金中心作为地标性综合商业项目，除两座超甲级办公楼外，还强势组合了顶级购物中心、豪华酒店及高端服务式公寓酒店，且其顶级购物中心上海ｉｆｃ ｍａｌｌ也已在大量高端商户的争抢下满租。
“可以说，上海国金中心无论是地段、交通还是配套服务，都已经在很大程度上符合了那些高端租户的需求，高价热租也在情理之中。”据知情人士透露，除占据22个楼面的汇丰银行外，其余租户的租金约在8－10元／平方米／天。这一价格，已远远超出去年第四季度浦东甲级写字楼的平均租金。回顾仲量联行2009年第四季度季报可以看到，由于有旺盛的租赁需求支撑，浦东甲级写字楼市场租金环比上涨1．4％，平均达到每平方米每天人民币6．1元。也就是说，上海国金中心的租金较去年四季度浦东甲级写字楼市场平均租金高出约60％，成为低迷市场中的一大亮点。
浦东甲级办公楼租价回暖
值得一提的是，在几近满租的一期办公楼交付使用之际，上海ｉｆｃ二期写字楼的预租工作即将趁势开展。商报记者从开发商处获悉，凭借出色的项目品质和配套服务，目前二期办公楼已获众多国际及国内知名企业的接洽。
据上述知情人士透露，二期的预租价或比一期的成交租金还要高。“就我所知，一期的高层楼面都被汇丰银行占据，8－10元／平方米／天的价格都只是低楼层的价格，加上目前询租的企业相当多，相信二期的高区景观楼层租金会更高。”
公开资料显示，上海国金中心二期办公楼楼高260米，拥有约12万平方米的建筑体量，标准楼层约为2500平方米，净高3米，交易楼层净高达3．3米，均配置架高地台，预计于2011年初完工。新鸿基地产华东区域总经理邓维聪对该项目未来的租赁业绩信心十足，他表示：“上海国金中心是集团于内地重点打造的世界级综合地标项目。凭借精雕细琢的项目品质、卓越的配套服务和交通便捷的地利之势，上海国金中心的两座办公楼在陆家嘴金融腹地具有无可比拟的优势。上海国金中心二期将再汇跨国精英企业，项目整体亮相小陆家嘴后，定将进一步提升上海作为国际金融中心的城市形象。”
事实上，据各大机构提供的信息显示，今年上海甲级写字楼市场很有可能出现整体回暖。这可能是除了自身地段、品质之外，开发商对国金中心二期写字楼预租充满信心的另一个原因。其中，ＤＴＺ戴德梁行有关人士介绍，观望了两年后，不少需要扩充规模和改善办公环境的企业都已开始在市场中寻找合适的办公地点。“虽然不可能一下子恢复到最佳状态，但今年的行情应该比去年好。”
“虽然2010年年内浦东将有几栋新增办公楼物业入市，但租金预计仍将上涨约15％。”仲量联行浦东办公楼部总监李凌则指出，国内自用客户买入新竣工物业，尤其是那些位置醒目的物业，将在浦东市场吸纳量中占据更大比例，同时将有效抑制空置率的显著上升。
新闻背景
获ＬＥＥＤ整体项目金级认证
1998年，ｉｆｃ品牌的首创者——新鸿基地产于香港创建了全球第一个ｉｆｃ：香港国际金融中心，即香港ｉｆｃ。作为香港最高的商业及休闲地标，香港ｉｆｃ成功开创了国际化大都市商业项目的理念典范，成为业界争相仿效的商业模式。
2008年，小陆家嘴规模最大之一的综合地产项目上海ｉｆｃ获得美国绿色建筑委员会（ＵＳＧＢＣ）颁发的“节能与环保设计（ＬＥＥＤ）”前期认证“金级证书”，这是上海整体商业地产项目获得ＬＥＥＤ金级预认证的首例。
世界级工程顾问公司英国奥雅纳工程顾问公司（ＡＲＵＰ）董事邱万鸿博士在回答商报记者采访时表示，ＬＥＥＤ是美国绿色建筑委员会管理的一个“绿色建筑”评级系统，此认证在全球建筑业界的地位堪称举足轻重。“ＬＥＥＤ是国际普遍认可的评级标准。”邱万鸿称，美国近年新建的办公楼几乎都有ＬＥＥＤ的银级认证。“因此不少进驻上海的跨国公司，在选择本地办公物业时也会优先考虑与其美国办公地的环境质量相仿甚至更好的写字楼。”
据悉，截至去年上半年，国内整体项目获得ＬＥＥＤ金级认证的只有6个，在上海则只有陆家嘴的ｉｆｃ。而新鸿基地产在上海浦西市中心的另一个项目——淮海中路襄阳路在建中的大型综合商业地产项目之第一、二座写字楼，也于2008年获得美国绿色建筑委员会颁发的ＬＥＥＤ前期认证金级证书。
据商报记者所知，ＬＥＥＤ认证的执行标准相当严格，这也使得申请ＬＥＥＤ认证项目的开发成本高企。仲量联行曾经在一份报告中提及，美国绿色建筑委员会曾对过去10年中建造的33座不同类型的获ＬＥＥＤ基本认证的建筑物调查后发现，它们的成本增加额平均为工程总造价的1．8％，而其整个生命周期内的平均成本则反而降低20％。不过，1．8％的平均成本增加值，是假设开发商在设计时就建立可持续建筑的目标，即从设计一开始就将高标准包括在工程建设计划中，换言之，如果开发商中途修改设计方案或紧急定购昂贵技术，则显然会增加成本。
