清议/文
学界曾有一种说法，认为日本的地价下跌是由于此前的股市泡沫破灭引起的。然而这不是事实。许多学者喜欢拿日本说事，认为日本经济走过的路、栽过的跟头，中国经济都会如是经历一番。其实这是非常主观教条的说法。
虽然就战后日本所经历的“追赶型经济”来说，现阶段的中国经济与其有些相似之处，但两国在所有制、产业结构与人口结构上有巨大差距，以至于中国自有中国的道路，日本绝不是中国经济的前车之鉴。
战后的日本，除最初的美军占领与管制期间外，地价总体呈大幅上涨态势。
依据日本不动产研究所和内阁府提供的官方统计数据推算，大致情况是，1991年地价较1955年累计上涨了65倍，其中以1972年田中内阁提出“日本列岛改造论”后的19年涨幅占总涨幅的近七成。
1992年至今逐年下跌，累计较1991年峰值下跌一半以上；尽管如此，如今日本地价仍比1955年高出30倍。
本文的问题是：为什么1992年日本地价开始下跌？个中成因对中国又有哪些启示？
学界曾有一种说法，认为日本的地价下跌是由于此前的股市泡沫破灭引起的。然而，这不是事实。1996年《日本经济白皮书》提供的数据表明，在1989年底日本股市崩溃后，1990年的日本地价仍较上年大涨了14%，1991年再度按年上涨10%，并达到历史峰值。
正确的说法是，1991年政府推出并在次年开始执行的“地价税”，是导致日本地价下跌的真正原因。
地价税
日本的地价税，确切地说是土地从价税，大意是，从1992年开始，无论地价涨跌，土地持有者必须向政府缴纳土地持有税。
日本的土地大多掌握在财团法人手中，加上日本银行业普遍接受以土地所有权为质押物的贷款债权，在日本经济高速增长期间，这种“土地法人所有制”成了地价持续上涨的保护伞。
那么，日本政府为什么要强力推行地价税呢，这导致了此后大批金融机构倒闭与经济长期萧条！日本政府为什么甘愿承担如此巨大的代价呢？
表面上看，地价暴涨加剧了通胀预期压力，令日本经济再也无法忍受。其实，背后的真正原因，是来自于日本国内外对“经济民主”不断高涨的呼声，以及透过选举制度所形成的政治压力。
50年定期租地权
圣经上讲：地不可永卖。
其含义是人们对土地的占有不应当是永久的，否则占有土地的人富者恒富，不占有土地的人穷者恒穷。
引申一步，意思是人不可以生而富有，必须经由劳动创造而富有。就算富一代创造的财富可以在不重新分配土地的情况下由富二代继承，但至少不会由于土地所有权或使用权无所限制，而再造就富三代。
即使在不实行“定期租地权”的国家，私有化的土地制度也透过大比例遗产税的方式，来严格限制下一代不劳而获、继续占有土地以及相应的土地附着物财产。
在推出地价税的同时，同样是出于实现经济民主的原因，日本政府将“定期租地权”确定为50年(远远低于中国目前70年的水平)。50年后，土地必须物归原主，恢复原样，重新交易，重新分配，重新纳税。
应当说，日本推行“50年定期租地权”，也是出于多方面的考虑：如抑制地价及房价，提高房屋建造预制化比例，降低建造过程中的高能耗和高污染，以及确保政府财力可持续，等等。
值得一提的是，由于“租地权”期限的缩短，日本的房价并没有随地价下跌而大幅回落，好房子的价格甚至出现了上涨！
应当说，虽然采用“50年定期租地权”建造的房子，由于地价和建造成本均大幅下降，销售总价也相应明显下降，但按照“房屋使用期限”的可比口径衡量，比此前的房价还有所上涨。
