□专题撰文 信息时报记者 田桂丹
近日，广州市国土房管局首度发出警示：当前房价租金比已超过国际公认的风险警戒线水平，商品住宅市场投资风险增加。目前，衡量房地产是否存在的泡沫主要指标是房价租金比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据等。据计算，目前广州楼价有3个指标已经超出警戒线，分别是房价租金比、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比。对此，中原地产研究部胡广东分析，广州房价短期内不具备赶上北京、上海的能力，有追赶空间，但空间不太大了。
房价租金比：超标
正常值：1∶200~1∶300
广州：1∶327左右
解释：房价租金比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。租房通常是真实居住需求，因此两者之间的价格联系可反映该地区房产运行状况。
计算：去年广州市一手住宅均价是9346元/平方米；据满堂红地产数据，去年全年广州总体(不含萝岗、南沙)二手住宅平均租金为28.6元/平方米·月，全年房价租金比约为1∶327左右。
对比：去年12月深圳房价租金比约1∶480，上海房价租金比为1∶500，北京房价租金比大概维持在1∶540左右。而广州12月份房价租金比1∶364。
投资客比例：未超标
警戒线：30% 广州：20%左右
解释：指登记购房者中，以投资为目的的人群所占比重。这一比重越大，表明市场投资风险越大。
计算：广州投资投机接近临界线，但尚未达到。满堂红地产研究部周峰介绍，一般认为，100个买家当中，投资或投机的比例占30%以上则属于有泡沫。而在该公司成交客户测算中，去年购房者中27%属于投资或投机，73%属于自住。
中原地产区域营业总监潘婉霞透露，2009年投资比2007年更多，但占比不过两成左右。投资比例算是高了，但是仍在安全线水平。如果高于30%就会比较危险，由于目前很多物业出租收益比较差，导致出现一个问题，当资产价值回归时，物业投资收益会缩水比较厉害，风险比较大。
房价收入比：超标
正常值：3～6倍
广州：约11倍
解释：指住房价格与城市居民家庭年收入之比，比值越高，说明居民攒钱买房的年限越长。
计算：据广州市统计局数据，2009年，广州城市居民人均可支配收入27610元。按一家三口计算，则家庭年均可支配收入为82830元。为保持与北京、上海的可比性，去年房价均价统一使用戴德梁行数据，该统计广州均价为9409元/平方米，与广州官方统计数据相差不大。按一套房子90平方米计算，总价需要846810元，市民需要11年时间买一套房。
对比：同样假设三口之家购买90平方米房子，根据各地统计局公布的去年人均可支配收入水平和戴德梁行去年房价均价计算，北京、上海和深圳都约需16年购买一套房子。
房价GDP比：超标
正常值：两者涨幅相当
广州：约4倍
解释：GDP也就是国内生产总值，它被认为是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标，房价涨幅如果远远超过了GDP涨幅，也就说明房价涨幅过大。
计算：据中共广州市委九届八次会议披露，去年广州市GDP预计增长11.4%。据广州市国土房管局数据，去年广州一手住宅均价累计上涨40%，约相当于GDP涨幅的4倍。
对比：据媒体报道，上海房价涨幅超过了GDP增长的7倍左右，北京为5倍左右，深圳为8倍左右。
买房者手记
看楼一年 房价从万一涨到两万
蔡先生从去年年初开始关注海珠区工业大道某大型楼盘。去年年初，这楼盘均价是1.1万元/平方米。当时蔡先生觉得房价对比自己的收入还是太高。随后一年过去，今年年初新一期房子房价已经涨了7000～9000元/平方米。“每平方米1.8~2万元，我的工资却一直都没涨，这怎么买啊？”蔡先生又是后悔又是困惑。
买涨不买跌，广州楼市去年急剧涨价，买房的人随之创下历史天量。据广州市国土房管局数据，去年全市十区商品房成交面积1937.6万平方米，成交金额1374.55亿元，比2008年翻番，甚至比2007年分别增25.1%和38.8%。
据广州市国土房管局发布的年度报告，广州一手住宅全年均价与2008年基本持平，但三季度后房价增幅较快，累计涨幅超40%；中心城区房价增速突出。
租金涨幅追不上房价
陈姨帮朋友代管出租华景新城一套房子，买入时总房价50多万。这几年陈姨觉得市场租房需求还是很旺的。但是这套房子的租金却一直没怎么涨过。近日，广州市国土房管局发出警示，当前房价租售比已超过国际公认的风险警戒线水平。如果按照房价租金比算，陈姨代管的房子房价租金比在不断上升，收益率在不断下降。
不过，记者也了解到，个别片区的租金涨幅还是比较大，比如海珠区新港西路附近某小区租房，在2007年时大约是1800元可租三房一厅，但现在租价已经到2100元左右租两房一厅。
有泡沫？没泡沫？争成一锅粥
著名经济学家茅于轼认为中国房地产市场已形成泡沫。他的泡沫说根据是空房率非常高，空房包括盖好没有卖掉的，尤其是已经卖掉而没有人住的房子。在海珠区布料批发市场做生意的江先生，本来打算买一套二手房在广州安家。他说，在看房过程中，他看了不少房源都是买了从未住过的，他疑惑，这是否广州房地产已经有泡沫的一个佐证？对于江先生的疑问，各路房地产专家各有不同看法。
无泡沫派：
房价与GDP增长平行上升
保利地产副总经理余英博士认为，广州楼市绝大部分是没有泡沫的，房价只是有点高。他详细地对比了广州2006～2009年历年来的房价和GDP的增长，发现两者是两条基本平行上升的曲线。他认为，有专家根据广州连续领涨4个月楼价作出“广州房地产全国泡沫最严重”的判断，是误解。
不少地产研究人士在受访时都表示，广州楼价确实有点高了，但还谈不上泡沫。易居中国华南副总经理梁永光表示，泡沫在目前还说不上，广州的房价一直还是比较平稳的。梁永光认为，广州市区的住宅用地很稀缺，那么价格自然是不会下来，也就更不存在泡沫可言了。而亚运、以及广佛一体化、珠三角的轻轨等都是多重利好。
那楼价顶位又在什么地方呢？梁永光表示，他现在不敢估算全广州的，但像珠江新城的新房价均价，预计在明年底或后年初将会达到3.5万元/平方米左右。
中间派：
房价是否远脱离价值无法判断
一位不愿意透露姓名的房地产资深专家表示，理论上来说，房价涨有很多方面的因素，资产价格是否有泡沫，要看它是否脱离了价值。但实际上看，很难判断是否已经脱离，要回头看才能看出来。这位资深专家还认为，房价租金比是国外的标准，很难拿来与广州等国内楼市直接做对比。因为国内楼市是个政策市，基本面的分析往往在政策转向时，突然就全逆转了。而房价租售比偏高，跟中国人的置业习惯有关，更喜欢买房，需求特别放大；不喜欢租房，原本属于租房市场的需求又都缩小了。
珠江实业董事长郑署平表示，现在广州房价确实过高，使得很多人难以承担，由于很多因素影响楼市，所以虽然广州楼价短期涨幅过大，但判断是否存在泡沫还有待观察。
有泡沫派：
有泡沫但仍处于初级阶段
广东省社科院产业经济研究所副所长黎友焕认为，广州楼市早就有泡沫了。一般人判断一个地方是否存在泡沫，按照经济发展水平，是否有大部分买不起房的人。他透露，他近期在跟踪做一项课题调查，发现晚上八九点时，去广州已全部卖出的楼盘内看，有的小区开灯的不到一成，大多数是两至三成，少量是七到八成的。“这证明目前广州楼市炒作程度很高”，黎友焕表示。
中原地产研究部胡广东表示，虽然很难有量化的标准，但根据楼市投资需求、自住需求的比例变化，认为是有泡沫，不过泡沫仍在可接受的范围。同创卓越房地产董事长赵卓文分析，广州去年累计涨40%，涨幅偏大，可以说是暴涨。广州楼市肯定有泡沫，只是泡沫还处于初级阶段，不是特别严重。判断初级阶段是根据以下现象：广州楼市未产生新烂尾楼；楼市购买力比较强，未出现大量有价无市情况，还是有需求有成交。
市场反馈
空置房不少
投资者买房有很多是买来出租的，但2009年的租赁市场不算好，所以空置的确不少。从绝对数量看，2009年的短炒行为比2008年增加约60%，比2007年增加约20%。
短炒客写真
短炒的人多数是年纪在45岁以上的专职炒家，单一期可以动用的流动资金至少在800万以上。
短炒哪些房
老城区一般找一些流通率低的房改房，两房为主，80平方米以下。新区则多数找一些流通率高的100平方米左右中型小区盘。而从2009年操作个案上看，一般以30%作为利润线，个别物业炒作账面利润在60%。
最快转手1个月
在满堂红地产提供的13套短炒个案中，最快的是仅1月左右时间就转手，获利10万元。这套房子是在金碧花园，面积82平方米，在去年11月以69万元买下，12月以79万元卖出，由于时间较短涨幅为14.5%。
赚最多的短炒
短炒赚最多的是白云区西槎路的一套物业，面积44平方米，在去年3月份买进时是14.8万元 ，11月份卖出时是23万元，涨幅高达55.4%。
数据来源：满堂红地产
2009年月度一手住宅均价表(单位元/平方米)
年度一手住宅均价表格：(单位元/平方米)
2003年：3888
2004年：4618
2005年：5117
2006年：6373
2007年：8735
2008年：9338
2009年：9346
2009年月度一手住宅均价表格：(单位元/平方米)
1月：8014
2月：8011
3月：8288
4月：7978
5月：8386
6月：9676
7月：10008
8月：9314
9月：9777
10月：10078
11月：10282
12月：11263
房价与GDP增长平行上升
广州一手住宅全年均价
2006年，为6315元/平方米
2007年，为8600元/平方米
2008年，为9338元/平方米
2009年，为9189元/平方米
广州生产总值(GDP)
2006年，突破6000亿元
2007年，突破7000亿元
2008年，突破8000亿元
2009年，突破9000亿元
