中国的高房价背后的原因非常复杂，既有合理因素的支撑，也存在一定的制度缺陷。因此，治理高房价不能仅将目标瞄准房价本身，而应将政策矛头指向房价背后那些关键性的制度缺陷。近期，中国金融40人论坛举行了题为“房地产市场调控与发展”的双周内部研讨会，就高房价成因与对策达成了以下共识。
高房价的是与非
中国的房价上涨有诸多合理因素支撑，包括劳动生产率和收入的快速提高，快速的城市化进程，人口年龄结构等。但促成高房价的并非都是合理因素，制度缺陷也加剧了房价上涨。首先，政府对土地供应的垄断限制了土地供给，加剧了土地价格和房价上涨。在很多地区，土地费用超过房价的50%，飙升的地价成为房价上涨的主导因素。其次，由于缺乏有效的金融投资工具，房地产成为重要的投资工具。十多年来银行存款的真实收益率几乎为零，其它可替代的财富贮存工具很少，只有房地产被证明是最富保值增值功能的金融投资工具。最后，过于宽松的货币政策环境加剧了房价上涨。2009年的房价大涨，主要推动因素是过度扩张的信贷和由此带来的居民和企业存款急速攀升（图1）。在这一条件下，投资者无论是出于规避通胀风险需要，还是平衡资产配置需要，都不可避免地会加码房地产投资。
高房价的功与过
房价走高并非无“功”。首先，房价走高刺激了房地产投资，改善了城市居民的住房条件，也带动了其它产业的发展，对GDP增长有突出贡献。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%，相当于2008年中国GDP的1/7（图2）。其次，房价走高，拥有房产的居民的财富水平也水涨船高，从而产生一部分财富效应，促进消费。
与“功”相比，高房价同样有“过”。首先，资产泡沫风险不断加大。日本泡沫危机、东南亚金融危机、最近的次贷危机中，房地产价格泡沫都是危机的源头，其破灭所带来的几乎都是灾难性损失。其次，房地产市场成为一种财富转移机制，财富分配两极分化严重，有可能加剧社会矛盾。再次，高房价加大中低收入者的生活成本，对居民消费具有一定的挤出效应。最后，高房价不利产业结构调整。各种资源向房地产行业集中，挤压了制造业等工业的发展空间，也不利于服务业的发展。
调控对策
2009年末，政府展开了新一轮房地产调控，各界对此高度关注。我们把未来的房地产发展区分为以下几个情景，以其中比较理想的情形为目标，提出对应的政策建议。
情景一,“高房价”与“高保障”组合。中低收入者尽管豪宅难求，但会有陋室安身，房地产行业高速发展能够持续。情景二，“低房价”与“高保障”组合。中低收入者虽身处陋室，亦有希望购得豪宅，房地产行业高速发展能够持续。情景三，“高房价”与“低保障”组合。中低收入者陋室无望，房地产行业高速发展难以持续。
调控政策的目标应该是情景二，情景一也能够接受，需要避免的是情景三。为实现该目标，需要从供给与需求两个层面着手调控。
针对供给方的调控措施包括两方面。一方面，改善城市土地供应，提高土地利用效率，降低土地成本。通过对农村建设用地、宅基地等方面的土地政策改革，增加城市土地供应；严厉打击各类囤积土地行为，提高土地利用效率。
另一方面，大幅增加保障性住房。确保各级地方政府切实有效地增加保障性住房，不仅需要中央政府的财政支持，更需要确保地方政府的资金支持，保障性住房建设工作应成为政府工作绩效考核的一项重要指标。除落实原有的配套资金，还应要求地方政府土地收入中以不低于一定的比例，专款用于保障性住房建设。同时，限制国有企业进入房地产业，对于那些已经以房地产开发为重要业务的国有企业，应尽量减少普通商品住房建设，把主要精力放在保障性住房建设上。
针对需求方的调节措施包括短期和中长期两类。短期内，让货币供给增速尽快回归正常水平。流动性是决定房价短期内暴涨暴跌的关键因素，管好了流动性，房地产价格相对稳定也具备了基本保障。此外，对于利用高杠杆比率，同时涉及多套住房的投机行为，监管部门也应加强监控。
中长期内，尽可能拓宽金融投资品种，推进利率市场化改革，让中国普通居民能找到房子以外的、能切实有效保值增值的投资工具。
