中国经济网上海1月27日讯(记者李治国)由世邦魏理仕主办的“2009-2010年上海房地产市场回顾与展望”主题新闻发布会日前在沪举办。会上，世邦魏理仕研究部就上海办公楼、零售商业、高档住宅、工业等方面的2009年市场状况一一做了详细分解，并预测2010年房地产投资市场的主流风潮。
上海办公楼市场
第四季度，上海办公楼市场继续呈现企稳迹象。全市平均租金报价为每天每平方米6.73元，环比下滑 1.1%，跌幅则收窄 2.5个百分点，为金融危机爆发以来的最小季度跌幅。本季市场净吸纳量为 134，072平方米，连续第二个季度录得正吸纳。然而，由于本季共有 6个新项目上市，新增办公楼面积 265，374平方米，平均空置率仍小幅攀升 0.4个百分点至 15.7%。
纵观 2009年全年，上海办公楼租金累计下跌 15.1%。但是随着全球经济额逐步恢复，租金跌速逐季放缓，一季度为 6.7%，二季度 4.6%，三季度 3.6%，四季度则降至 1.1%。总计有15幢办公楼在 2009年交付，新增供应面积为 728，585平方米。由于一些主要项目的推迟交付，2009年的实际交付面积较我们 12个月之前的估计数减少了约 25%；尽管如此，该数字对比 2006-2008年的年均供应量仍高出 25%。
办公楼需求方面，年初较为活跃的是医药、保险等受经济危机影响相对较小的行业，而下半年包括专业服务业、IT、制造业在内的越来越多行业的租户开始表现活跃。市场吸纳自第三季度起转正，2009年全年的吸纳量为 220，152平方米，较 2006-2008期间的年均水平下降了 50%。
因此，2009年年底的空置率较上年上升 5.1个百分点也就显得不足为奇了。展望未来，招聘市场近期的活跃表现释放了一个积极的信号—企业正重新开始扩张，这也增强了我们对办公楼市场持续复苏的信心。在全球经济继续转好的前提下，办公楼租金有望在 2010年上半年走稳，甚至出现触底反弹。但是，2010年的新增供应预计将达到 100万平方米，庞大的供应量将使市场继续处于供大于求的状况，空置率也将继续上升。因此，我们预计租金在短期内大幅回升的可能性不大。
世博会的举办使 2010年成为重要的一年，许多重要的基础设施项目将在今年投入使用，这将进一步改善上海办公楼市场的硬件环境。特别是随着浦东新区政府对陆家嘴配套设施的财政补助方案的实施，以及“明珠环”天桥的即将启用，陆家嘴 CBD内的配套实施将得到大幅改善，CBD内办公楼宇的竞争力也将进一步提高。
上海零售商业市场
上海零售市场以较为理想的市场表现结束了 2009年。受益于国庆节和年末消费旺季的影响，全市消费品零售总额继续保持两位数增长，截至 11月份，累计增长 14%。许多百货公司在圣诞节和新年假期期间打出了 24小时营业的旗号，而大多数的零售商也选择于年末大力促销和打折。同时，CPI也于 11月份由负转正，录得 0.2%，这是自 2009年 2月以来首次出现正增长。
上海优质零售物业市场在今年上半年受全球金融危机的影响出现较为明显的下滑态势。然后，受惠于政府的鼓励政策，加之日渐活跃的市场环境，市场于年中开始触底反弹，在2009年最后一季继续保持上扬。第四季度，优质首层和二层商铺租金分别季度环比上涨 1.5%和 1.4%。
2009年共有 4个优质项目入市，全部集中在浦西区域。由于过去几年供应有限，这些项目都录得相对较高的出租率，市场整体空置率于第四季度环比下滑0.3个百分点至9.2%。
尽管全球经济衰退的影响并未完全消除，优质零售物业市场交易表现仍较活跃，尤其是市中心的商圈。奢侈品品牌 Tod’s和 Fendi均于四季度在恒隆广场开出旗舰店。大型服饰零售商同样表现积极，H&M在四川北路 1578号的百年老建筑开出新店，而优衣库更是在决定在南京西路开出其面积逾9，000平方米的最大店铺。
展望到来的 2010年，预计有超过 47万平方米的优质零售面积供应市场，这将在业主之间带来更多的竞争。然而，我们依旧相信上海优质零售物业市场仍将维持上行趋势，国内外的零售商扩张脚步没有停歇。据悉，几大奢侈品品牌都将于明年年初开出新的门店，而热门零售商也继续寻找合适的区位用以开店。另一方面，世博会的临近对于市民和其他市场主体都将给予很大的鼓舞。
上海高档住宅市场
随着新年的临近和全球经济的恢复，一些跨国公司开始调整开支预算以关注中国市场，新进入上海的外籍人士开始推升住宅租赁市场的需求，尤其是对于那些传统高档住宅区域的高端项目。四季度上海服务式公寓的租金继续上扬 0.7%至每平方米每月 173.9元，而高档公寓和高档别墅的租金也分别上涨 1.8%和 1.3%。
不过即使从 09年下半年开始高档住宅租赁市场就开始走出低谷，在 09年一整年中各类高档住宅的平均租金仍然有所下滑。其中以服务式公寓租金跌幅最大，达 7.5%，这也部分归因于一些业主将其持有的高档服务式公寓投入火爆的销售市场进行散卖的战略切换。
第四季度上海住宅市场购买热情仍然高涨，高档公寓和高档别墅售价分别上涨 10.1%及 5.1%至每平方米 43，123元和每平方米 45，995元，同时新楼盘销售表现良好，高档住宅成交继续保持较高水准。
从 2009年二季度高档住宅销售出现回升开始，市场上充沛的资金加上一些新上市顶级豪宅的推动，高档公寓和高档别墅价格在三个季度内分别上涨了20.2%和11.1%。
2010年，即将举行的世博会将吸引更多的外籍人士来到上海。根据预测，世博会期间将会有超过 350万海外游客抵达上海，上海住宅租赁市场的短租需求将有望因此上升。
但是同时为了满足世博会期间对于服务式公寓的需求，2010年将有一些以世博会为主导的服务式公寓项目上市，使得这一时期新增供应达到较高水平。我们预计 2010年将有超过 2000套服务式公寓投入市场，达到近几年的供应新高。另外，越来越多小业主持有的高端物业投入市场将使住宅租赁市场的竞争加剧。因此，我们认为在 2010年，高端住宅市场将多见平稳而少有震荡。
从 09年 11月开始，中央政府开始出台一系列的调控措施以促进房地产市场健康稳定的发展，二手住宅交易营业税优惠时限恢复为 5年就是住宅市场政策调整开始的信号。而紧接着在 2010年伊始，中央政府又出台了 11条正对房地产市场的调控措施。
这些新政策将有望在短期内减缓住宅市场的成交速度，针对中小户型及中低价位的住宅投资投机行为也将得到控制，但是这些政策对于高档住宅市场的影响较小。与 2009年的波澜壮阔相比，上海高档住宅市场在 2010年将表现得更为平稳。
上海工业及物流市场
作为在经济危机受创最深的板块之一，上海工业及物流市场的各项指标在本季出现积极信号。工业土地价格保持稳定，仅微幅下调了 0.2%至每平方米 1，354.509。工业厂房和物流仓库租金均在本季录得经济危机爆发以来的首次上涨。其中物流设施租金上涨 3.1%至每月每平方米 26.3元，而厂房租金上涨 1.1%。
上海商务园区租金也出现企稳迹象，市场活跃度在过去几月中强劲回升。新近的租赁成交业务主要集中于闵行以及浦东新区。与此同时，技术、通讯、医药以及新能源行业中本地企业表现非常活跃，购买新物业意向强烈。
在刺激消费措施的影响下，持续增长的上海零售业销售额促使位于相关产业链上的企业的制造、仓储物流设施需求稳步复苏。同时，中国正成为世界最大汽车产销国；上海作为中国主要的汽车生产基地和汽车消费城市之一，汽车及汽车零配件制造和物流仓储需求有望出现显著成长。
上海物业投资市场
2009年四季度，上海物业投资市场交投十分活跃。根据世邦魏理仕的统计数据，有可靠信息来源的物业成交金额总计达到人民币 121亿元，刷新了上海物业投资市场单季成交金额的记录。
纵观全年，世邦魏理仕的统计显示，全市共录得 29宗整幢物业投资成交，成交金额约人民币239亿元，较 2008年大涨 71%。分物业类型来看，商办综合物业成交金额最大，占 41%，其后是住宅 24%，办公 16%，商业 10%，其他类型占 9%。以买家地理分布划分，中国大陆投资者为 2009年的最大买家，占总成交金额的 58%；港澳台投资者贡献了总成交金额的 33%，而海外买家的投资金额仅为全部的 9%。与 2008年相比，大中华区买家的成交金额占比大幅提升了70个百分点。导致这一现象产生的主要原因有二：首先是 2009年国内宽松的信贷环境；其次是国内核心投资者比海外同行们在投资策略上更加激进，可以接受的租金回报率更低。
展望 2010年，考虑到中央政府近期收紧流动性并对国有企业的房地产投资行为进行规范的举措所释放出的政策信号，预计 2009年下半年市场出现的回报率收窄的趋势在今年将得到相当程度的缓解。而随着回报率水平的提升，我们期望看到更多的海外投资者出现在买方的名单上。
由于政府调控政策的实施和住房信贷的收紧，短期内住宅物业投资的不确定性是不可避免的。然而，我们认为商用物业投资在 2010年仍将保持活跃。首先，与住宅价格的飙升相比，商用物业价格 2009年的涨幅相对温和。其次，保险资金在房地产领域的投资目前仍被限制在商用物业，廉租住房和养老实体的范围内；最后，商用物业租金的企稳回升将支撑其价格走势，并有助于改善投资回报率。
（责任编辑：曹伟）
