编者按：
本月初，关于中国第二大岛——— 海南的一则消息引发中国民间热钱的涌动以及社会的关注。1月4日国务院正式颁布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，这意味着海南开发上升到国家战略。
在海南美好的蓝图规划下，新一轮开发热潮已开始涌动。甚至18年前的那句“要赚钱，去海南”的口号再次叫响。短时间内，房价急剧飙升，三亚部分楼盘均价已由8000元升至2万元；海南再次成为中国资本追逐的热土，超过4000亿元的民间资本也蜂拥而至；关联产业更不甘寂寞，海南板块股票应声涨停……
随后，关于此次开发热岛海南的议论声纷至沓来，又一波泡沫涌现声音再起。当面对1992年那波房产泡沫遗留下的600座“烂尾楼”时，我们不得不冷静思考：国际旅游岛规划，到底是海南新的机会，还是另一场泡沫的轮回？面对新一轮大开发，海南将走向何方？
■新闻背景
海南发展之路
1984年2月24日，邓小平就扩大开放和特区工作问题发表重要谈话，指出：“我们还要开发海南岛，如果能把海南岛的经济迅速发展起来，那就是很大的胜利。”
1988年4月13日，第七届全国人民代表大会第一次会议通过了《关于设立海南省的决定》和《关于建立海南经济特区的决议》，从此，海南正式脱离广东——— 全国最大的、唯一的省级经济特区宣告诞生。
1992年初，邓小平发表“南巡”讲话，中央也向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐，海南建省和特区效应全面释放。
2010年1月4日，国务院正式颁布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，将海南开发再次上升到国家战略。
■直接影响
五天售房量抵前年总量
房价跳涨，一天一个价
时隔22年，海南梦想之旅再次起航。在海南美好的蓝图规划下，新一轮开发热潮已开始涌动，房地产业则是这波热潮反应最早、最强烈的。
在很多三亚人的印象中，房价从2003年起，每年涨幅为2000-3000元，但到了2008年底2009年初，涨幅突然加快。去年以来房价翻倍的楼盘，当地人甚至不胜枚举。
目前，三亚市中心区万元以下的二手房已经很难找到，2007年之后的房子，价格普遍已经过万。而海景别墅基本是2万元起，比较贵的均价在6-8万元左右。
按照国家统计局去年11月的数据显示，海口房价同比上涨9.6%，涨幅排全国第五，环比涨幅则为4.7%，排涨幅榜第一；三亚房价同比上涨6.6%。而一年多前，金融危机肆虐的2008年11月份，海南的房地产市场也是热度非常：海口新建住宅同比上涨9.3%，与银川并列涨幅第一；三亚二手房同比上涨14.6%，涨幅已居全国首位。
自1月15日海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，甚至一日一价。
海口某楼盘16日的价格为每平方米1.5万元，17日已经上涨到1.7万元，而该楼盘2008年的售价为每平方米4000多元。海口市海甸岛的一个高档楼盘，别墅卖到每平方米4万多，公寓每平方米售价也高达1.6万元。
就在此前不久，三亚凤凰岛刚刚创造出销售奇迹，该项目一期开盘700套，在11日开盘当天便销售一空，均价每平方米高达6.5万元，不但在海南创下销售纪录，在全国也极为罕见。
海南一房地产资深人士曹雨表示，在短短几天内，以海口、三亚、琼海为中心，海南的房价出现了跳跃式上涨，琼海由每平方米4000元涨到七八千元，海口有的楼盘一天上涨5000元。
曹雨说：“仅在海南建设国际旅游岛获得国务院批准后的5天内，整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和。”2008年，海南商品房销售额为171.12亿元。
■热钱汹涌
4000亿民间资本涌入
新车上牌量翻了两番
海南有关负责人称，为了防止开发商一拥而上，在全省国际旅游岛规划完成和经发改委批准之前，全省包括省政府和各市县暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。据说这是为了防止楼市泡沫，但没有想到的是，暂停土地出让反而加剧了楼市泡沫——— 由于开发商和投资者不清楚海南重新批地的准确时间，炒地炒房就不可避免，可惜海南忽视了这一点。
政策出台后，此前已经圈占大量土地的中粮集团、华润集团、鲁能集团、海航置业以及雅居乐、富力地产等企业，手中资源越发变得奇货可居。而一些原本销售火爆的地产楼盘项目一夜之间突然封盘，开发商捂盘惜售的情况已经普遍。
海南阿里巴巴投资管理有限公司地产部负责人方舟表示：“暂停土地出让对市场的影响非常巨大，疯狂抢地的人比以前更疯狂，而房价更是一天一涨。”
更耐人寻味的是，越来越多的开发商和私人携带巨资涌向海南，三亚和海口的高级酒店已经被全部订满，平时类似广州在广交会期间无房可住的情况也正出现在海南。方舟说，这些人过来无外乎是炒房炒地，为出行方便就地买车，海南车管所以前每天上车牌数量通常是100多辆，但现在每天上升到450辆，车管所都忙不过来。
据非官方数据统计，从去年年底传出海南建国际旅游岛消息后，约有4000亿元民间热钱涌入。有分析指出，通胀预期、投资渠道匮乏以及政府力推海南国际旅游岛概念，都是海南此轮房地产遭热炒的重要原因。
■业内声音
房产泡沫还是结构失衡
海南大学金融系教授马国强一针见血，他认为，房价这样的涨幅很容易引起房地产市场的泡沫。严重影响金融业的安全。“我个人认为海口房价一直偏高，房子的闲置率很高，超过七成的外地购房者每年只是几个月呆在海南，这样就造成严重的资源浪费。同时他们推高了海南的房价。”
马国强认为，当下的房价与海南民众的实际购买力严重不符，无法让大部分人“居者有其屋”。而关于海南目前的地产市场是否存在泡沫，学界与业界都有着不同的看法。“海南房地产市场没有泡沫。”海南大学社会科学研究中心主任曹锡仁教授则认为，海南的地产经历了两个时代，第一个时代是城市地产时代，第二个是度假地产时代。进入度假地产时代以后，房产发生了变化，度假房产出现了非中心城市的发展趋势，滨海、滨江、滨湖、依山、依林等房产多点分布，网点展开。“海南的地产经过九五、十五两个五年的低谷、低迷、复苏，现在新一轮增长刚刚开始，未来1到3年将呈现出持续增长的态势。”
曹锡仁表示，需要注意的是，政府要把握房地产的发展结构，对于本地购房者，要通过大力建设廉租房、经济适用房等方式解决其居住问题。
在海南开发“红树林”系列项目的北京今典集团董事长张宝全则认为，目前海南已开发的产品仍是以纯住宅为主，产品结构失衡的问题可能比价格高企更值得关注。“现在开发的资源都是海南最好的资源，绝大多数却被住宅这种使用效率低的长期居住型物业占据。这种矛盾将在未来逐步显现。”张宝全说：“虽然现在多数住宅地产普遍采用酒店管理公司进行托管的方式经营，以此来降低空置率，但住宅本身的使用效率很低。度假往往只需要两到三个月的居住期，其他时间都是空置的，无疑是对土地和资源的一种浪费。”
■新闻回顾
1992年海南房地产泡沫
当房价一天飙升5000元的时候，我们有必要回顾一下18年前的那一轮海南房地产泡沫。
海南建省后，闯海南，淘金去，成为无数内地人的选择。“那是一个疯狂的时代。”经事的人，无论成王败寇，都认同这一判断。
1992年初，邓小平发表“南巡”讲话，海南房地产市场开始发狂，高峰时期，这座总人数不过655万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。“十万大军下海南，各大财团抢地盘。”满大街都是各地口音的炒房炒地者，他们口中吐出一个个惊人的天文数字，数字背后却只是一块不毛之地，或是刚刚挖了个坑的“大厦”。这些天文数字还在不断膨胀，直到演变成一个令其原形毕露的词汇：海南地产泡沫。“一开始都不敢相信，不敢签。在1楼签了房产买卖合同，到6楼加价就卖了。现在想想都害怕。”潘石屹曾这样回忆。
在海南“地产泡沫”最膨胀时，各地“热钱纷纷流入，房价以每天200至300元的速度上涨。那时候拿到银行的钱太容易。眼见着有人打电话向银行要2000万元，银行员工就来你的办公室，帮你办好贷款的手续。2000万到手后，买下当时很有名的汇宇金城的一栋楼。过段时间，2600万卖出去，600万就这样到手了。
1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，海南全省财政收入的40%来源于房地产业。海南商品房平均价格从1991年的1400元/平方米，猛涨至1993年的7500元/平方米顶峰。短短三年，增长超过5倍。
泡沫生成期间，以四大商业银行为首，银行资金，国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。几乎所有的开发商都成了银行的债务人。
1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。海南房地产泡沫破灭，海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
从1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。
(综合《广州日报》、《新民晚报》等报道)
