5号楼两天出现集中签约 成交房源均价不到5万元／平方米
商报记者 徐健
继去年底小陆家嘴黄浦江畔豪宅中粮海景1号集中成交后，今年1月12日，与其毗邻的财富海景5号楼亦在网上房地产出现“集中成交”。截至昨晚，网上房地产显示财富海景5号楼仅剩3套房源可售。不过，与中粮海景1号约11万元／平方米的成交均价大相径庭的是，商报记者从上海多家知名分析机构处获悉，财富海景5号楼此批成交房源的成交均价不到5万元／平方米——在小陆家嘴豪宅区，这一均价之低廉程度，让市场人士都觉得不可思议。
新成交价迷雾重重
财富海景5号楼于今年的1月11－12日两天内，突然出现94次集中签约，其中47次指向公寓房源，另47次则指向地下车库。商报记者调阅易居中国研究院和佑威房地产研究中心的相关数据发现，此次“集中成交”均价——仅约4万元／平方米左右，远低于周边市场房价，与目前售楼处现场的报价75000元／平方米相比更是低廉。“我们是车库和房源打包出售的。”商报记者以购房者身份致电财富海景售楼处时，被告知5号楼车库价格与公寓房源价格“被（打包）平均”了。
也就是说，网上显示的均价偏低，可能是由于交易总金额被车库房价摊薄所致。但商报记者将上述两家市场分析机构提供的94套房源（含公寓和车库）的总成交金额仅除以公寓部分成交面积（即使忽略车位面积），所得出的成交均价也高于5万元／平方米的数字。商报记者向售楼处询问是否有不到5万元／平方米价格的房源出售时，销售人员矢口否认，“没有这样的事”。
去年亦现高价热销
财富海景花园坐落于小陆家嘴金融贸易区核心位置，与汤臣一品、中粮海景1号一样坐拥一线临江景观的绝佳地段。整个小区呈梯形，由5幢高层建筑组成，西侧第一排的3幢建筑可以直面黄浦江景。该盘最初于2004年底首度开盘，3号楼、6号楼和后来推出的后续房源在2005年曾经是上海最热销的明星，所以其前4栋大楼的房源早已售罄。但位于张杨路、浦明路口的5号楼，到5年后的今天仍然在售。
总建面1．9万平方米的5号楼，高28层，共105套住宅及106个车位。楼盘其余四栋大厦的房源户型面积普遍偏大（330－350平方米／套），但5号楼的房型相对较小，其中二卧房型的面积低于170平方米，三卧房型的面积则在180－210平方米之间。凭借小陆家嘴黄浦江畔的顶级地段，财富海景5号楼全装修房在2009年的报价不菲，按照具体房源的楼层、位置、房型等细节的不同，每平方米售价介于60000－90000元之间。报价虽高，成交却毫不逊色。去年6月－10月，上海网上房地产数据显示，该大楼每月显示签约24次，10月则签约22次，5个月间共签约118次。
实际可售多于网上可售
事实上，财富海景5号楼是一栋经过“事实上”的转手，却仍以一手房销售的堪称上海“最牛”的“囤房”加“炒盘”大厦。
财富海景整个项目原由宝瑞置业和上海东闻房地产两个开发商共同开发。其中宝瑞置业开发1号楼和5号楼。2008年1月9日，本报曾发表《神秘人5亿买入财富海景整栋》的报道称，2007年12月28日，财富海景花园项目推出5号楼的105套住宅房源，网上参考价（报价）2．5万元／平方米，全部房源在网上开盘的当天便告售罄，当时宝瑞公司相关人士向媒体承认5号楼确实已被整栋收购，该整购交易涉及金额约5．43亿元，成交均价2．8427万元／平方米。让人匪夷所思的是，一年半后，2009年6月，早已应该是“二手房”的财富海景5号楼，又悄然在上海的网上房地产以一手房的身份“重新开盘”——截至2009年5月31日晚上7时，网上房地产显示财富海景5号楼还剩余60套住宅房源可售，其参考价（报价）更是一跃为61304元／平方米。
既然，5号楼在网上房地产上是一手房，那么其卖主应该是原开发商未变。然而，在售楼现场，实际卖家却明目张胆地变成香港上市公司富阳控股（00352．ＨＫ），其相关负责人曾经向商报记者表示，对于“整栋楼被神秘整购的事宜不太清楚”，但其后的两种解释：“富阳控股确实拥有财富海景5号楼的部分房源。”与“富阳控股负责财富5号楼的包销”却截然相反自相矛盾。
更值得关注的是，经过2009年6－10月数量过百套的热销（可能含车库）以及数天前90多套的集中成交后，到昨天为止，网上房地产上的财富海景5号楼可售房源已仅剩704、1802、1904三套显示绿色（可售），然而，昨天，其现场销售人员在回答商报记者暗访时却再次声称5号楼尚有为数不少的高区房源可售，这一说法让商报记者大跌眼镜，因为20－30层的高区房源已经显示黄色（已签）或者红色（已登记）。
在商报记者看来，回答房源不少的理由，可能是销售人员以“有房可选”为借口吸引购房者去消化剩余的三套房源，但该大厦销售上的数次翻手为云的历史，让人不得不产生疑惑：此次多达90多套的集中成交，是否是卖家自卖自买而造成热销假象？
商报记者查询网上房地产数据发现，包括财富海景5号楼在内的（沪房地浦字2007第021165号）、（沪房地浦字2007第021164号）两张预售证，有过合同撤销231次，定金逾期次数107次的纪录。
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财富海景曾数度登上全市销售榜首
自2004年底首度面市以来，财富海景楼盘一直是黄浦江畔的明星销售楼盘，2005年1月，该盘3号楼和6号楼房源开盘的次月，财富海景在一个月内售出115套房源（共推出206套），销售金额12亿元，占该盘全年销售总额（27亿元）的44．4％；在接下去的两个月里，财富海景继续保持强劲势头，到3月末，3号、6号楼中九成以上房源售出。当年9月，财富海景2号楼面市，销售额的飙升速度再次在上海引起轰动——3号、6号、2号楼的连续热销，使得财富海景花园在2005年上海所有的热销楼盘中亦是成绩斐然，销售回款27亿元，成为当年上海住宅楼盘的销售额冠军，且其年度销售总额高出排名第二的仁恒河滨城整整13亿元。
与同地段顶级滨江公寓相邻的汤臣一品、盛大金磐等相比，财富海景的销售业绩更是远远超出，可谓鳌头独占。房价封顶的汤臣一品当年未有售出记录，而盛大金磐在2005年虽有110套左右房源售出，但与财富海景的表现距离太远。
