by 《东地产》
【上榜理由】
从土地到棋盘，九城置业游走自如，以独树一帜的表现，使九城品牌深入人心。
在九亭，你可以不买九城湖滨的房子，但你不能不去九城湖滨看看这个楼盘，否则你在九亭买房可能会后悔。
在上海，你可以没听说九城湖滨，但你不能没听说过九城置业、没听说过李文壅对体育的多元介入，否则你一定没在上海待过。
九城置业与九城湖滨都是李文壅的标签之一。这两个标签单独提取也很优秀，但一旦分开就不完整，无法诠释李文壅的全部。2009年，上海楼市从低迷中反弹，九城湖滨在这样的大市场中仍旧发出自己的声音；同时李文壅在另一个战场也是长袖善舞，玩得风生水起。
【震撼语录】
一个项目多赚一千万还是少赚一千万其实并不要紧，我要把九城湖滨打造成为九亭板块的一幅作品，而不是一个简单的产品和项目。
——上海九城置业有限公司董事长 李文壅
【要素搜索】
品牌 天花板 跨界
2009年，受惠于宏观政策信贷宽松，以及国家4万亿救市资金对经济的刺激，都让楼市展开绝地反击，逐渐走出2008年金融危机的泥潭。
上海在世博会倒计时一年之际，基础建设速度明显加快了步伐，多条轨道线路通车、区域规划更臻完善，再加上迪士尼落户浦东、大虹桥枢纽工程启动，楼市概念一片利好。于2007年受轨道9号线通车带动的九亭住宅板块，今年更加活跃。
2009年，九亭板块内有绿庭尚城、摩卡小城、上海青年城、象屿都城、贝尚湾、奥林匹克花园、富顿街区等多个项目相继推出新房源，北九亭大规模聚居区已然成形。
在这种形势下，作为九亭板块标杆项目的九城湖滨，当然不会坐吃山空。九城置业董事长李文壅打出了自己的牌。
【专家述评】
九城将多用于别墅的大片水景运用到公寓当中，用像别墅项目对园林的细心对待项目的绿化和人造湖，所以他们的项目在当年引起轰动一点都不奇怪。前期投入多大，后期也会收到相应的回报。李文壅在其他方面的赞助，也会收到相应的广告价值。
——华东师范大学商学院房地产系主任 华伟
亲水住宅比临水住宅离水系更近。楼盘建在紧靠水系的一侧，小区设计处处围绕水的主题，保持完全自然生态。如把石头、河滩及水草引进来，业主能方便地与水互相亲近、互相交流。九城湖滨国际公寓是上海小区内水景面积最丰富的楼盘，每幢住宅楼都环水而建。
——同济建筑设计研究院 王辉
松江九亭的开发较松江新城略晚，但由于基本属于整块开发，其整体规划较好。九亭板块目前开发及在售楼盘体量较大，如九城湖滨国际公寓总建筑面积30万平方米。像这样的大盘项目后续房源的陆续推出，让该板块居住气氛日渐浓厚，整个板块区域价值也有相当程度提升。
——中国指数研究院分析师 沈明亮
【陷阱】
1.九亭板块同质化严重，如何才能不落窠臼？
2.九城湖滨项目一期打开局面，后期如何突破区域开发商的天花板？
3、九城置业跨界营销，是否只是作秀？怎样巧妙控局？
陷阱1：
九亭板块同质化严重，如何才能不落窠臼？
《东地产》分析：
九亭，上海西面，闵行与松江交界处的小镇，1978年建镇，总面积32万平方公里。九亭是市区进入松江的第一站，也是进入上海市区的西大门。
当越来越多的吊车打破九亭的沉寂之后，这个小镇在上海住宅市场的地位不断提升，而开发企业之间的竞争也非常激烈。从最初的吸引闵行区、徐汇区以及当地原住民为对象，上海更多的购房者也把目光投向九亭。
轨道九号线建成通车，让九亭一下子从郊区走近了市区。商品房价也从早期的三四千元跃上万元大关，九亭显示出了迷人的新秀气质。
但喧嚣的九亭，拥挤着数十家开发商，众多楼盘争奇斗艳，欲领风骚。九城湖滨如何才能在这个“零距离”的竞争圈子里跳出来，走一条自己的路？
破解：差异化产品——“我要造一座岛”
九城置业刚在九亭立项时，九亭的住宅市场尚处起步阶段，除了奥林匹克花园初具规模之外，大多都是中低端的楼盘，而且楼盘售价集中在低价位。前期九城湖滨楼盘策划案放到李文壅眼前，几乎与周边项目雷同，毫无亮点。李文壅知道，要在这里打出一片天地，要么不做，要么就走出自己的风格。
在几次认真考察九城湖滨原始地块之后，李文壅心中画出了一幅草图，他说：“我要造一座岛”。
于是，一座半围合形状的岛居公寓小区在九亭问世。九城置业在小区内开挖约20000平方米的人工湖，将高档别墅社区中多用的规划运用到公寓项目中，这在九亭独树一帜，在上海也是极其稀有。
确定策略和方向，还离一个项目成功有很远的距离，接下来要做的就是细致入微，不放过一草一木。只有精品，才能匹配良好的创意。
李文壅带领团队在九城湖滨的工地上开始了“刺绣”式工作：采集自安吉的竹林、浙西大峡谷的溪石和数千株原生大树、46%的绿化率，94000平方米的绿地，2座纯生态景观岛，二层以下的石材全部换成全进口花岗岩以增加建筑持久性……为了防止湖面过多的浮游生物使湖内其它动植物缺氧死亡，李文壅特地请来三所大学的专家成立科研组，研究了浮游生物定向处理系统，保持了水域内的生态平衡。连如此细微的部分都被考虑到，李文壅本人都深感自豪：“目前以水作景的项目很多，但我们为了给客户创造一流的环境，不惜成本。”
一个精致的作品在李文壅手下成形。但好的作品还要有与之配套的后续营销方案：
楼盘第一期开盘之前，团队对于楼盘的价位、客户定位、有效广告如何投入等工作都做得细致入微。九城湖滨的竞争对手不是九亭的同质楼盘，而是直指上海市区更高层次的投资客以及高品质自住人群。
“九城一出，谁与争锋。”九城湖滨以比周边楼盘高800元/平方米的价格开盘，一举摘得板块销售面积第一、上海销售第四的佳绩。
九城湖滨已然成为九亭板块的标杆项目。
李文壅没有停留在这个“标杆”上，九城湖滨作为一个项目成功了，九城置业作为一个企业还要继续走得更远：“要做好销售，品牌必须先行，品牌的传播效应将使销售事半功倍。”这是李文壅一贯的追求，也是九城置业之所以更上一层楼的理论基石。
对于李文壅这样久经战阵的企业家来说，最可怕的敌人不是竞争对手，而是自己摸到天花板。他应该怎样面对这个挑战？
陷阱2：
九城湖滨项目一期打开局面，后期如何突破区域开发商的天花板？
《东地产》分析：
在美国棒球大联盟，有一个奇异的现象：当选职业棒球协会新秀的选手，一般会在第一个赛季打出令很多名将汗颜的好成绩。但在大联盟的第二年，这些新秀除了多一些经验之外，许多人的成绩都不如第一年。这种现象不是个案，因此被成为“二年生症候群”。
“二年生症候群”有很多诱发原因，其中一个就是很多人无法保持良好的状态，以及心态，难以获得突破，而被其他人赶上。
“打天下易，守天下难”。
自从九城湖滨以中端偏高的公寓定位、景观湖和高绿化率等生态宜居要素，新颖地开辟九亭区域内住宅的另一种可能，该板块其他楼盘亦开始朝此标杆看齐。
后起之秀辈出之际，如何走的更远，不被后浪淹没？需要怎样的眼光和实力？
是俯首耕耘，进入简单的拿地、规划、施工、销售的无尽循环，等待市场的赏识，还是“脱先”、腾挪，用另一种方式占据主动。
破解：棋局：先着一步方为胜
2004年，一向热爱体育的李文壅拜入象棋特级大师胡荣华门下。李文壅这一招“拱卒”轻描淡写，但激烈战局中“小卒过河”将威力无穷。
2008年底，李文壅投入300万元，举办了为期8天、32位选手参加的“九城置业杯”全国象棋超霸赛。总奖金达68万元人民币。
李文壅的逻辑是：虽然现在关心中国象棋的人少，但是懂象棋的人还是非常多，只是没有人把这些爱好者的兴趣集中进行引导。九城之所以要投入那么多的钱来搞一个中国象棋的比赛，就是要借助第一届“九城置业杯”全国象棋超霸赛，借助象棋大师们的精湛棋艺和棋手魅力，以中国象棋的民族文化价值，提升九城的品牌价值。
此前，李文壅于2005年举办过“九城置业杯”斗地主大赛；他还担任上海市足协副主席，于2006年邀请英国国家足球队主教练埃里克松访沪；作为上海市高尔夫协会副主席，他操办的“九城置业杯”高尔夫业余公开赛亦已持续多届。
所有这些“副业”对李而言不仅仅是玩票，更不同于一些楼盘简单地请明星代言。九城品牌联袂体育界的动作，除了体现关注体育、回馈社会的企业文化也很讨巧地在普通大众中树立了更高的知名度和认可度，形成了持续的影响力。
对于九城湖滨这样一个体量大、开发周期长，且定位在普通自住客的优质宜居楼盘，势必起到呼应和推动的作用。九城湖滨就不会被“标杆项目”的天花板压倒，也不会沾染“二年生症候群”，从而走得健康而稳健。
陷阱3：
九城置业跨界营销，是否只是作秀？怎样巧妙控局？
《东地产》分析：
“文化(体育、娱乐)搭台，营销唱戏”。李文壅不是第一人，之前，也有一些企业投资赞助象棋比赛，但是成效很小，甚至“连水花都不见一个”。空怀热情，并不就能够把设想变成现实，这样一种跨界营销，是否只是一次性投入，会否雷声大雨点小？怎样巧妙控局，形成持续效应？李文壅会下出一局什么样的棋？
破解：跨界——不是玩票，而是市场
“以前企业冠名文化体育活动，就是出钱，安排专人参与工作，90%以上的精力放在比赛本身，安排赛场啊接待选手什么的。九城是要逐步把精力放在赛场之外，这是一种观念的改变……”
对于早在上世纪90年代就在上海率先提出“包销代理”的概念，并以此在房地产市场逆市热销的李文壅，没有被“市场化运作” “营销方法”等一类的题目难倒。在举办大赛之初，他早已有了对比赛的全盘规划。因循、守旧，死路一条；推陈、出新，才是突破王道。
2009年，李文壅投资1000万元打造全国象棋年终总决赛。
赛事于2009年12月19日至2010年1月10日在上海卢湾体育馆举行。参加总决赛的选手均非等闲之辈：除2009年中国象棋等级分排前28名的选手，还有2名来自芬兰和德国的欧洲顶尖高手，及女子冠军和少年组冠军。
这样一笔高投入究竟有何回报？是否值得？李文壅了然于胸。
李文壅研究过徐明投资大连实德足球队的例子，实德集团在足球上累计投入约2亿元，但是在全国达到的广告宣传价值，据统计可达50亿元。
而九城自己300万元投资象棋超霸赛，据专业公司统计，广告价值也已达到1亿2千万。
这样的回报，需要真正市场化的运作。
“为什么西方发达国家能产生相当庞大的体育产业，而国内这方面还做得不够或者只是浅尝辄止……这几年给我的体会是，靠个人出钱想把象棋推上去，是很难的，象棋的根本出路在于商业化运作！”李文壅在体育方面不是一个赞助商，而是一个老板。
首先，本届比赛的地点选择了卢湾体育馆，气势大。并邀请了北京电视台、上海电视台进行全程直播，以让更多的观众看到、听到，提高参与度。这绝不是小圈子的自娱自乐。
赛事还添加了慈善短信竞猜活动，奖金近百万元，奖品中有价值10万元的轿车。此次比赛的部分短信收入提成将加入“九城专项公益基金”，办赛同时也积累象棋发展基金，独创一条象棋比赛良性发展的新路子。
其次，上海清口红人周立波加盟也为赛事制造了 “明星效应”。周立波与李文壅是相识十多年的棋友，中国象棋与“海派清口”周立波的混搭，产生了乘法效果，赛事具备了娱乐元素。
靠沪上知名选秀节目“我型我秀”而为人熟知的歌手薛之谦，也引领“年轻化”注意力倾入这一赛事。
“老龄化”一直是中国象棋作为商业推手的弊端，周立波与薛之谦的加盟，则暗示人们中国象棋不古板、不落伍，拥有庞大群众基础，有更大的可挖掘的市场空间和商业潜力。
同时，NBA的啦啦队和足球赛事中的足球宝贝模式也被借鉴了进来，赛场增设了青春靓丽的“象棋宝贝”，她们身着设计独特的服装，表演火辣动感的舞蹈。
同过去的相对内敛沉闷的象棋赛事相比，李文壅打造的年终总决赛更具市场化、娱乐化。赛事吸引到了更高的公众参与度，形成了前所未有的宣传效应。
李文壅预期的回报是：1.8亿元的媒体价值，以及中国象棋的新生。
九城湖滨置业活动记
时间 活动
2004.5 李文壅以13.2万元拍得贝克汉姆的皇马球衣1件，以2.1万元拍得“维多利亚·贝克汉姆”签名的白色T恤一件。
2005.1 九城置业足球俱乐部代表上海市参加2005年中国足协五人制足球职业联赛。
2005.6 与新民晚报合作，开展了“九城置业“杯斗地主大奖赛，参赛队伍187个，近800名选手参加，
2006.4 李文壅邀请英格兰国家队主教练埃里克森访问中国
2006.10-2009.10 举办“九城置业杯”上海市第10-13届高尔夫球业余公开赛
2008.12-2009.12 举办“九城置业杯”全国象棋超霸赛、象棋年终总决赛
《东地产》结语：
李文壅说过，下棋所体现的逻辑思维，对做生意有很大帮助。对他而言，象棋是自小的爱好，是一种甘愿的投入，也是一种跨界经营的尝试；而对于九城置业，象棋赛事是侧面的推动。早期举办的足球、斗地主比赛也好，连续多届的高尔夫业余公开赛也好，如今的象棋系列赛也好，都体现了九城置业内在的企业文化。既表达了对中国体育的关注和支持，履行了成功企业回馈社会的责任，也持续地为九城置业积累着知名度和影响力，获得了推动企业进步的助力。
房地产企业的发展模式多种多样，九城遵循的是“品牌先行”的理念，他们在精心打造产品的基础上，认为企业需要具有更多的文化内涵，承担更多的社会责任。在达到较高的市场认可度以后，企业未来的营销成本将会有所降低，也能更顺畅地进行与市场的沟通和磨合。
“只有以大企划的概念打造企业品牌，企业品牌的价值才会得到最大边界的开掘。”李文壅说。
那么，在夺目出彩的营销动作之后，九城湖滨二期楼王于明年推出时，会是怎样的产品和怎样一份成绩单，就格外地令人关注了。
【魔鬼瞬间】
2009年12月19日，卢湾体育馆，全国象棋年终总决赛揭幕。“头势清爽”的周立波大喊杀过棋盘“乃伊做特”；薛之谦则准备了本届象棋赛的主题曲《楚河汉界》：“我用最最美的布阵，把你留在我的棋里”；胡荣华、许银川等中国象棋大师，身着本次大赛指定服装“唐装” 手牵模特走上T台，向观众和对手抱拳行礼。
中国象棋变了，在一位地产商人李文壅的策划下变了。
【找茬】
九城置业的“副业”很多，而作为房地产企业，它4年内仅开发了九城湖滨这一个项目，这既让人期待，也让人担心：公司是否已真正积聚了成为优秀房企的实力。
九城置业在上海存有一些土地储备，但并不多，这对他们是一个挑战。在如今越来越国有化的土地招拍市场上，除了无资金担忧的央企可以大肆拿地外，九城这样的民企几无插足余地。当为数不多的土地储备开发完毕，九城置业该如何应对？
尽管目前整个房地产行业正处在向好期，城市化发展、旧城改造等也会带来不少机遇，市场尚有足够成长空间，凭借九城湖滨的成功，九城置业已具有一定的经验，也在尽各种想象以多种方式开拓市场和客群，但是民营房地产公司要真正永续经营，还是有很长的路要走。
【团队】
与诸多本土开发商不同的是，九城置业具有一个相当海派、兴趣广泛、高知名度的老总——李文壅。作为九城置业的灵魂，他精明低调，是个营销高手，主导着整个团队的脚步。除了上海九城置业有限公司董事长之外李文壅的社会身份众多：上海市体育总会副主席、上海市足球协会副主席、上海市高尔夫球协会副主席。他涉猎广泛：除了在主业房地产上深耕疾行，创办过连锁酒店，收购过典当行，目前正在一掷千金举办全国象棋赛总决赛；在地产行业“长袖善舞”，在生意圈内人脉多多，在文体圈内一呼百应……这样一位领导人的带路下，九城置业营销团队精力充沛、敢想敢做。
【微言大义】
棋盘之外的收获
by 《东地产》
李文壅爱球爱棋，跨界投资似纯为兴趣而来。
“ 亿元的媒体价值以及中国象棋的新生”，这是李文壅1000万元投资全国象棋年终总决赛时的预期。数字也许只是他应答媒体时的内容，而“中国象棋的新生”可能对于李文壅这样一个性情中人来说，更具意义——兴趣永远是他锐意进取的第一策动力。
所以，在这样的一个决策者领导下的企业，一定呈现活力充沛、技法多变的风格。
李文壅开发房地产十余年，成功绝非偶然，他有他的商业精明。因为在体育界的声名远播，使得九城置业虽然长期偏安九亭、但品牌影响力却覆盖广阔，一直是区域内售价最高的项目。
一个房地产企业，应怎样主动地去承担社会责任？李文壅的答案是：只有具有大局观，才会更具有长远发展的潜力。
【跨界类比】
九城VS切尔西
by 《东地产》
阿基米德说，给他一根杠杆，他可以撬起地球。
李文壅拥有这样一根杠杆，用它撬起了主业之外许多他具有热情的事物。
罗曼·阿布拉莫维奇拿着这根杠杆，撬起了更多。
俄罗斯寡头、西伯利亚石油公司的股东、楚科奇自治区区长、英格兰球会切尔西老板，阿布拉莫维奇的头衔无论从数量还是跨度都可谓李文壅的“环球版”。2009年3月根据福布斯杂志统计他的资产约有85亿美金，是俄罗斯首富及全世界排名第51位的富豪。
从做塑料玩具鸭起家，到建立石油公司，其背后之暗潮深不可测。尽管财富积累的渠道有待商榷，但他的各项资金投资，大多是成功的。
2003年夏天，阿布拉莫维奇入主英格兰足球超级联赛切尔西足球俱乐部，并开始了寡头思想的经营路程，他以丰富老道的技巧和手腕，雇佣有经验的管理层和教练，把一个50年间一直不温不火的俱乐部突然变得有声有色。
“以前人们抱怨英国足球由曼联和阿森纳占主导地位，阿布的切尔西的出现颠覆了这个格局。舍甫琴科、巴拉克、赖特·菲利浦斯等球星的出售，已经使得他们原属的俱乐部获益匪浅。因为，阿布会用转会的钱平衡收支。切尔西的大规模投资是种催化剂，会引起对其他俱乐部的投资，阿布对切尔西的投资改变了英超垄断的格局，创造了更多的竞争，这对比赛有好处。”原《标准晚报》的体育编辑西蒙·格林伯格这么说。
而且，阿布带着他的巨额家底，在短短4年就完全控制了英超的转会市场，使得英超其他俱乐部只能望“钱”兴叹。
任何一项产业都是可以用大金额的投资打造起来的。阿布可以捧起切尔西、改变英超格局，那么李文壅的市场化象棋之路，也应同样有着光明前景。
