by 《东地产》
【上榜理由】
上海顶级豪宅2009年集体飘红，白金湾成为为数不多的失意者。
上海顶级豪宅在2009年集体“暴走”。在这一年上海售价超过10万元/平方米的豪宅项目，从2008年的1个剧增到2009年的15个左右。不仅顶级豪宅阵容大扩军，销售行情也是一路上扬。过去岁岁“冬眠”的汤臣一品在这一年里大获丰收，到目前为止已卖掉82套(网上房地产12月21日数据)，其他顶级豪宅项目如财富海景、翠湖天地嘉苑等项目也纷纷抓紧时间出货。
但2009年同样也有失意者。北外滩的白金湾府邸就是其中一个。在其全部127套房源中，目前只卖出50套，其中2009年仅仅卖出15套房源，成为今年豪宅市场的“非主流”。
【震撼语录】
我非常看好北外滩这个地方，我觉得这个地方是最值得留下来的地方，无论是海外的游轮靠在这里，或者是我们这里的人在这里办公、生活，都是值得大家留下来的地方。
——鹏欣集团总裁 姜雷
【要素搜索】
混血豪宅 定位失误 豪宅氛围缺乏 城市综合体的“双刃剑”
2008年5月17日，白金湾府邸第一次开盘。此时中国房地产市场经过2007年的暴涨后，行情开始下滑。在随后将近1年的时间里，中国房地产市场一直处于冬眠期。白金湾在2008年的销售业绩平平，一共卖出35套房源。
2009年上海房地产市场、尤其是豪宅市场迎来井喷，包括汤臣一品等过去一直“被套”的豪宅成功“解套”，但是白金湾由于一系列的问题，在2009年市场大好的情况下销售业绩反而不如2008年。
【专家述评】
日前悦榕庄入驻白金湾的奠基仪式正式举行，这意味着白金湾府邸的配套得到了提升。悦榕庄是全球顶级的酒店品牌，他在马尔代夫的酒店价格最高达到3万元/天，如此高品质的酒店入驻，对于城市综合体白金湾来说是一个亮点。
——中欧国际工商学院管理学教授 忻榕
【失误】
1.买16万元/平方米的人如何与买7万/平方米的人做邻居？
2.北外滩豪宅氛围缺失
3.城市综合体的“双刃剑”
失误一：定价失误，高端客户不买账
2008年5月17日白金湾府邸第一次开盘，当时推出的房源为低区房源，开出的参考价是7万元/平方米，此时项目旁边的新外滩花苑二期大约为6万元/平方米。随后到2009年，白金湾府邸价格一路上涨，均价在年中涨到11万元/平方米左右，最好的高区房源价格甚至达到16万元/平方米。
由于白金湾府邸属于一幢单体式住宅，价格从当初的7万元/平方米，拉到最高达到16万元/平方米，开发商一直面临着一个问题：如何说服买16万元/平方米的人与买7万元/平方米的人做邻居。
由于两个客户群体的特征差异巨大，因此在白金湾府邸成功卖空低区房源后，高区房源一直销售缓慢。在2009年环境大好的情况下，仅仅制造了15套的销售成绩。
同为上海鹏欣集团下属楼盘，位于闵行浦江镇的一品漫城在2009年的表现就与白金湾有着天壤之别。在12月开盘的一品漫城二期推出了200多套房源，开盘当日甚至有上千名购房者前往排队领号。其区别的成因并不仅仅是售价的差异。
究其原因，一品漫城明确的市场定位功不可没。该楼盘一直强调自住、刚需与使用。楼盘无论户型设计还是空间分割均有非常强的实用性，定位坚决，吸引了大批的自住客。
失误二：北外滩顶级豪宅氛围缺乏
作为北外滩一线滨江唯一的江景房，白金湾府邸有着非常大的卖点。首先，应2020上海“两个中心”建设，北外滩将打造成为上海的航运服务聚集区。其次，白金湾府邸为唯一的一线江景房，有稀缺资源的优势。再次，白金湾府邸有着超好的观景角度，从这里看陆家嘴、外滩和黄浦江，可以一览无余。
然而，一个不可避免的问题是，北外滩相对新天地、陆家嘴而言，不是一个传统的顶级豪宅区。在该区域除了白金湾府邸，并没有其他相同档次的楼盘，有业界人士曾经形象地将该楼盘比喻成北外滩区域的“飞来豪宅”，一定程度上凸显了这块缺乏顶级豪宅土壤的市场的尴尬。
作为应对策略，鹏欣集团一直强调北外滩未来航运服务聚集区规划的前景，以及未来这里将诞生无数“地王”，成为下一次顶级豪宅板块。然而直至目前效果尚不明显。
失误三：城市综合体的“双刃剑”，悦榕庄的“好与坏”
作为以城市综合体面世的顶级豪宅，白金湾与汤臣一品、财富海景、鹏利海景、翠湖天地御苑等社区型的顶级豪宅在模式上有着较大不同。因此，鹏欣一直大力宣扬城市综合体的价值与未来的升值前景。
在纽约、香港、伦敦等许多全球一线城市，城市综合体的售价与成长价值均不同凡响，白金湾试图复制这样的成功。为此，鹏欣甚至引进了全球顶级的度假酒店品牌——悦榕庄。这甚至是悦榕庄第一次在城市里开酒店。
然而，顶级豪宅买家对单体式住宅存有一定抗性。大面积绿化、私密环境等顶级豪宅的元素在这里并不具备。更为尴尬的是，悦榕庄酒店建成后，将挡住白金湾低区房源观景的视野，这拉低了地区房价，同时反过来又让高区和低区的客户群拉开距离。
《东地产》结语：
白金湾府邸有着非常明显的资源优势，但是也有着一些先天不足。由于定价及规划失误，产品销售在2009年不尽人意。
【魔鬼瞬间】
2009年10月18日国际顶尖酒店品牌悦榕庄在北外滩举行上海外滩悦榕庄酒店奠基仪式，这是该超白金五星级酒店首次由度假村打入城市中心地段。
被称为“奢侈到令人窒息”的悦榕庄酒店，符合白金湾打造顶级地标建筑的路线，犹如一只有力的手掌，托举起了白金湾的整体形象。
但是，另一方面，这栋酒店也遮挡了白金湾府邸低区房源的观景角度，成为一个很大的遗憾。
【微言大义】
先驱者的牺牲
by 《东地产》
北外滩双面观景、滨江一线唯一豪宅、上海老牌开发商鹏欣集团……白金湾的身段在上海豪宅界也是系出名门。绝美的景观没有获得市场的响应，让人扼腕。
一个基本的事实是，在白金湾产品打造之前，其实北外滩滨江一线留给鹏欣腾挪的空间就太小了。在一块看上去“抠出来”的地块里要造出面面俱到的顶级豪宅显然太过苛求。白金湾现今的困境和先天不足有莫大的关联。
然而，另一个不可忽视的现实是，豪宅买家对于北外滩这块区域目前的感冒程度看来还并不是那么高。毫无疑问，北外滩在未来上海豪宅市场上将成为重要力量之一，这里有大片可供开发的优质地块，未来很多的“地王”会在这里诞生，上海的富人也会逐步向这里聚集。
但是，这一切的前提是“未来”。
某种程度上说，鹏欣成为北外滩豪宅的冲锋兵，第一个扛着枪冲向阵地。它对于片区的贡献可能在第二个、第三个豪宅项目起来后不断被提起。但是要在冲锋中不倒下，看到最终的胜利，显然不仅需要品质、还需要时间，甚至哪怕是一点点的运气。
【跨界类比】
白金湾v.s。皮尔·卡丹
by 《东地产》
对于高端产品，客群定位异常重要。有太多原本名声在外的优质品牌，因对客群把握的失误，而让产品陷入不利境地。
皮尔·卡丹是很有代表性的一例，这位具有传奇色彩的顶级服装设计大师，这个将商业帝国遍布世界各地，象征着法兰西文化的品牌，在中国所走的道路犹如一条递减的函数曲线。
作为第一位来到中国的欧洲设计师，皮尔·卡丹曾经多番调研、培训模特，雄心勃勃地力图在中国这个庞大的市场打造出一片天地。起初，该品牌确实建立了人们对于高贵、时尚和奢侈品的认知。但是随着时间的推移，它的款式被渐渐认为“老朽”、“过气”。更重要的是，与其他国际知名品牌相比，他的授权代工运营模式让质量控制方面的隐患有机可乘。
后期的皮尔·卡丹大肆进行品牌授权和发放经营许可证，在全世界140国家授权出900多个许可证。这种模式虽可带来一时的资金，时间一长，却会对品牌造成毁灭性的打击。自此，贴有皮尔·卡丹标识的产品从童装、保暖内衣、袜子，到皮尔卡丹冰箱、电话机，无所不包，几可组建一家皮尔·卡丹百货公司。人们对于这一品牌的认知，也终从心所景仰的“高端品牌”，跌至“猖獗于地摊的山寨品”。
某种程度上，白金湾府邸具有非同等量级的相似隐患。对项目的定位没有精准的把握，定价差别过大，想将两个消费层次的客户一网打尽，最终设想没有实现。上海的高端住宅，需要一定的纯粹性，不能太过“混搭”。只是综合了各种元素的“综合体”反可能失去自身的立场，进入尴尬的“综而不合”的境地。
