理财改变生活，理财师指点“《蜗居》人物”在北京投资置业
本报记者 路晓丹 北京报道
《蜗居》女主角郭海萍的话，道出了万千“房奴”的心里话。北京，繁华的背后是忙碌而疲倦的身影，拥有一处自己的房子，才算真正拥有了家。
于是，刚毕业的学生在拼命攒钱买房；年轻的夫妇在拼命省钱还贷；好不容易孩子大了，可以松口气了，年过不惑的父母又在考虑给孩子买房了。房子，牵动着太多人的命运，学会理财，或许可以帮你早日告别“蜗居”，幸福地成为“业主”一族。本报特邀泰康人寿保险股份有限公司“全国十佳理财师”李海东指点迷津。
案例一：
单身贵族“郭海藻”
尽管刚刚走出校门，但是凭借高学历和青春的热情，学会理财，同样可以拥有这个城市的天空！
小婧是武汉人，今年25岁，大学毕业刚刚两年，单身的她目前在北京一家外资银行业务部做职员，税后月收入约5000元，现有存款5万元，工资保障比较完善，提供五险一金。读大学时，小婧就渴望在北京拥有一处属于自己的房子。为了这个梦，毕业两年来，小婧一直在拼命攒钱。2009年北京迅速飙升的房价让小婧感到了压力，父母也表示愿意提供首付，帮助小婧圆梦。但是面对父母的理解，懂事的小婧却犹豫了，在通州和朋友合租每月只有800元的房租，买房子，却要让父母拿出一大笔钱。买房还是租房？小婧面临痛苦的抉择。
理财师建议
●买房
根据小婧当前的薪资和工作情况，鉴于临近国贸五环以内的新房和二手房价均已经超过15000元/平米,故我们建议小婧仍在通州区域来选择适合自己的房产，可重点关注2011年开通的六号线沿线总价在65万左右的新房和二手房。目前正在销售的通州区永顺镇珠江维拉小镇和2004年建成的北京物资学院附近的天赐良缘小区均有50平米左右的一居可供选择。由于父母可以为小婧提供15万元的部分房款，再加上小婧的自己5万元存款，首付可达到20万元。剩余45万元选择公积金住房贷款，采取30年等额本金还款计划，按现在公积金贷款利率测算，小婧每月的还款额在2114元左右，其还款额所占收入比未超过50%，小婧基本可以实现自己的住房梦想。
由于小婧已经有了五险一金，保障方面已经基本健全，由于其购房后负债45万元，故小婧在现阶段要为自己投保一份保额不低于45万元的人寿保险，可以选择泰康人寿的直销寿险产品的e理财终身寿险附加险，25岁年龄50万身故保额，其年缴保费仅在350元左右。同时由于小婧年轻并且事业蒸蒸日上，现阶段还建议小婧进行指数基金的定期定额投资，每月定投金额在300元左右，这样通过复利增值的长期积累，十几年甚至几十年后也将会为小婧准备一份非常值得期待的丰厚财富。
●租房
为了更加合理地配置资产，理财师提出如下几点建议：
一、目前中国经济已经到了全面复苏阶段，预计截止到明年一季度股市都会处于稳步攀升的格局，故建议小婧选择一只股票型基金中长期持有，获取较高的收益回报，建议选择银华优势、中邮优选或广发聚丰。 同时每个月拿出2500元左右定投上述基金。
二、由于股市投资是高风险投资活动，因此稳健配置小婧父母的那部分资金就尤为重要，建议购买收益稳定、风险较低的理财产品，如光大银行发行的T计划人民币理财，一年期预期利率为3%。通过这样的理财规划，可以在兼顾了收益的同时提高资产使用效率。
值得一提的是鉴于当前房价仍然维持长期持续上升的趋势，故建议小婧仍要积极关注市场变化和市场行情，一旦有自己可以接受的房源， 应果断购买。
案例二：
三口之家“郭海萍”
“上有老，下有小”是年过而立的中年人常常感叹的一句话。海萍一族对于房子的渴望是迫切的。
黄先生，今年35岁，在外企做中层管理人员，他的妻子在事业单位做行政，有一个女儿，今年3岁，是一个幸福的家庭。但是美中不足，黄先生夫妇目前依然和父母住在老式的两居室里，女儿没有独立的房间。看着女儿一天天长大，黄先生夫妇意识到一定要买房子了。
黄先生夫妻两人税后月收入20000元左右，先生在年终会有一笔7万元左右的奖金。夫妻有存款20万元，证券产品20万元。但是买房是一笔大额支出，俗话说“人无远虑，必有近忧”，黄先生应该怎样进行理财规划呢？
理财师建议
●结合黄先生目前的年龄情况和子女、父母年龄情况，故黄先生应在选择购房地理位置时关注如下几点：
女儿3岁将很快面临小学教育，故应选择学区房进行置业；父母逐渐年老，应选择距离父母较近区域选择置业；因黄先生是外企中层人员工作较忙，故置业也尽可能要靠近黄先生的工作地点。黄先生家庭虽然月收入达到了20000元，且有40万的可动用资产，但是相对于目前的高房价时代，这笔资金在购房上却仍有不足。结合上述置业需要重点考虑的因素，我们建议黄先生应侧重考虑房龄在15年左右、面积60-70平米、价格120万左右的小两居作为初次置业的首选。
首付为40万，使用公积金贷款80万采取20年等额本息还款计划。按现有利率水平每月还款额在4800元，占家庭月收入的24%，基本不会给家庭造成财务负担。同时房子以黄先生为贷款人，并且投保一份恒安标准人寿“稳居时代住房贷款定期寿险”，以防止贷款人出现不幸时，所在家庭继续履行贷款偿还的责任。
同时，黄先生年终奖7万元可以家庭的应急备用金形式留存使用，可以将这7万元作如下图配置：
案例三：
不贪污的“宋思明”
呼风唤雨的人物，更多地只能出现在电视上。年近不惑的父母们，更多的是考虑及早给孩子买套房子，让孩子未来无忧。父母的希望很简单，买房子，买完了房子结婚生孩子，人生大事就完成一半了。
张先生，今年45岁，国家公务员，张先生的妻子在出版社做编辑，夫妻税后月收入约15000元，但是支出少，工作单位有着很好的保障。夫妻有存款100万，无股票基金产品。儿子今年18岁，计划4年后出国深造。王先生一家现在有一处95平方米的两居室，在公主坟附近。
儿子大了，张先生希望及早预备下孩子结婚的房子，就算儿子以后不住，也是一笔能够留给儿子的资产。
但是张先生也在犹豫，应该卖掉旧住宅，全款购买一个大一点的新房子好呢？还是应该按揭购买新房，保留旧房子好？
理财师建议
●鉴于张先生45岁人到中年，综合张先生夫妻双方稳定的工作性质和收入情况，在选择新住宅时应该考虑如下几个因素：
交通方便、环境优雅安静，有完善的生活设施和医疗设施，由于习惯了在公主坟地区生活，故再次置业应在公主坟附近进行，总价不能太高，按揭贷款必须在张先生60岁以前清偿完毕。按照这样的选择要求，我们为张先生选择了公主坟向西约20分钟车程的远洋沁山水140平米三居作为二次置业的建议，目前市场价格约190万。建议张先生拿出50万进行首付，140万的贷款中80万申请公积金住房贷款，60万申请第二套房优惠利率商业贷款，采取贷款15年的等额本息还款法来进行按揭，当前利率水平下每个月总还款额在1万元左右。
目前王先生现有住房的市场租赁价格在4500元/月，这样家庭每个月还需拿出5500元支付剩余月供即可，占家庭收入比仅为37%。由于家庭支出很少，故该笔支付不会造成家庭的收支失衡的状态。
通过以上的分析，我们建议张先生应该按揭购买新住宅，同时保留旧住宅以租金偿还部分月还款额。需要值得一提的是旧住宅也可以作为未来养老金的蓄水池，在新房贷款清偿完毕后还可以为以后退休持续稳定地提供养老金。
而剩余的50万元作为子女的教育基金应投资于风格稳健的保本型理财产品，这样可以满足子女留学深造的财务需求。
“蜗居”生活锱铢必较算房贷
本报记者 季小舟 北京报道
山雨欲来风满楼，房贷优惠真的要取消了吗？7折利率和8.5折利率相比，月供和总利息相差多少？对于买了房子的城市“蜗居”一族，在房贷利率问题上，不得不锱铢必较起来，选对了适合自己家庭收入状况的房贷产品，不仅能够省钱，更重要的是让家庭财务状况更加健康。
以贷款50万期限20年为例，7折优惠和8.5折优惠之间，月供相差241.91元，利息总额相差58059.35元。
不同人群的房贷选择指南：
●流动资金、每月盈余较多的人群——活利贷、存贷通
活利贷和存贷通是不同银行的相同类型产品，即房贷客户将闲置资金存入还款账户，即被视为提前偿还贷款本金，产生的利息可冲抵贷款利息，对存入金额的多少也没有限制，贷款人还可以随存随取。
贷款人每月存入还贷账户的金额越多，还款年限会相应缩减，利息相对减少，这样贷款人在资金多余时可以提前还贷，还不用担心被银行收取违约金，而在需要使用资金时，按照正常方式还贷即可。
这种房贷产品比较适合手中资金较为充裕的人群，在资金的使用上更为灵活省息。但这种还贷方式的缺陷在于，对于首套房客户，最低只能申请到7.5折的利率优惠，而且最多只能把存入占贷款额50％的闲钱视为提前还贷。
●花钱缺乏计划性的年轻人群——双周供
双周供最大的特点是每两周还贷一次，每次还款额为原来月供的一半，从表二中可以看出，双周供的还贷总额更少于等额本金还贷方式，因此这种还贷方式适合工作收入较为稳定，每个月工资除了还贷还有剩余的年轻人群，同时对于花钱缺乏计划性的年轻人来说，这种还贷方式还可以起到一定的约束作用。
这种还贷方式的缺点在于，还款频率加快，还款压力较大，要求贷款人有较为稳定的经济实力。
●中高收入阶层——气球贷
这种还贷方式是，前期每期还款金额较小，但在贷款到期日还款金额较大，“前小后大”，像是一个气球的样子，所以就直接命名为“气球贷”。例如，贷款者选择了5年贷款期限(60个月)，可享受5年贷款低利率；在支付月供时，贷款者可选择最长30年的还款期限，此时，贷款者每月实际支付月供将大大减少。而等到5年贷款到期时，也就是第60个还款月，贷款者就必须将剩余的所有贷款本金一次付清。
气球贷的优势在于“长债短供”，其对应的贷款利率较低，从而能够节省贷款利息；不过这种贷款方式累计尾款所需偿还金额较大，到最后一期时还款压力比较大，所以需要贷款人有较好的经济实力。如果还款记录好，气球贷到期后银行可安排再融资。
