绿城以单价19049元超高价浦东再度飙地
商报记者 袁晨晨
昨天，上海土地市场再次出现疯狂一幕。当日开标的84号公告之中的3幅住宅用地，其中一幅位于浦东唐镇住宅用地一早已经吸引64家企业领取申请书，最终竞买申请人数达到21家。不少业内人士此前就已作出预期，这一地块出让将出现激烈争夺，但是最后结果还是令所有人瞠目结舌——这幅挂牌起始价不足3．5亿元的住宅用地最后竟然飙到了16．6111亿元，溢价高达379％。
绿城房地产集团有限公司击败龙湖、保利、远洋、金地、嘉华等对手，以19049元／平方米的超高楼板价胜出，消息传出，上海楼市一片哗然，据商报记者了解，这一楼板价已经远远高出唐镇在售楼盘价格。
成交楼板价达到惊人高度
11月10日，上海市规土局发布了今年第84号土地公告，推出了位于临港新城、浦东新区、金山区3个地区的6幅住宅用地，涉及出让面积共计58．6万平方米。在这6块地块中，地理位置最好也最为引人注目的自然是出让面积5．8163万平方米的浦东新区唐镇新市镇Ｃ－1－1ａ、Ｃ－1－5ａ地块，其中，Ｃ－1－5ａ地块东至Ｃ－1－5东侧地块，南至沈沙港防护绿地，西至齐爱路；Ｃ－1－1ａ地块东至Ｃ－1－1东侧地块，西至齐爱路，北至唐龙路，规划容积率均为不大于1．5，照此估算，这幅唐镇地块将来的地上建筑面积约为8．72万平方米。该地块的挂牌起始价为3．4706亿元，起拍楼板价不足4000元／平方米（仅为3980元／平方米）。
作为84号公告中位置最佳地块，竞买门槛也不高，这幅唐镇地块自然轻易就赢得众多开发商的青睐，事实也正是如此，这幅唐镇地块就早早吸引了64家企业领取申请书，竞买申请人数就达到了21家，其中就包括保利、远洋等近来在土地市场较为耀眼的央企。地块还未开标，在挂牌报价阶段就已经火药味十足。
商报记者注意到，在开标之前，唐镇地块就已经出现12轮挂牌报价，地价呈直线飞快飙升，最后一轮、也就是挂牌最高报价就已经达到14．02亿元，按照这一挂牌报价估算，当时，唐镇地块的楼板价就已经突破16000元／平方米，达到16078元／平方米。——单就浦东唐镇地块而言，这样的楼板价已经是一个“到顶”的水平了。
没有想到的是，在如斯高价面前，保利、远洋、绿城、龙湖、金地、嘉华等6家开发商巨头仍然不愿轻言放弃，参与到现场竞价环节，依次填写书面报价单，其中，金地报价最低，为14．3779亿元，嘉华、保利、远洋这3家企业的报价十分接近，分别为14．88亿元、14．9亿元和15亿元，而绿城和龙湖的报价则明显要高出一大截，显示出志在必得的决心。最终，绿城报出16．6111亿元的价格，成为最后的赢家，成交楼板价高达19049元／平方米，而龙湖仅以111万元的微弱差距（报价16．6亿元）惜败。事实上，即使按照龙湖的报价估算，唐镇地块的楼板价也将突破19000元／平方米的关口。
地价远超当地房价水平
就地理位置而言，浦东唐镇地处外环以外、张江以西，已经属于浦东较为偏远的地区，虽然在“大浦东”概念的推动下，浦东新区的地价和房价水平都不约而同地出现较大发展，但是每平方米达到19049元的楼板价还是相当“吓人”的。即便是从整个上海市的土地交易市场范围来看，除了新江湾城、长风生态商务区以及市中心内环附近的一些重点地块以外，已经没有其他地块可与之匹敌。
在商报记者看来，这幅唐镇地块的地价已经远远超出了唐镇的房价。今年以来，浦东唐镇的在售新盘并不多，7月初，毕加索小镇推出2栋8层电梯公寓楼，112套房源火速售罄，当时的开盘均价在12500元／平方米左右；即便是地理位置远比唐镇出色的张江，售价超出19000元／平方米的楼盘也不多。位于轨道交通2号线张江站东南面的张江汤臣豪园是目前张江高科技园区内规划面积最大的住宅项目，同时也是张江的知名楼盘，今年6月，张江汤臣豪园三期开盘，296套住宅房源以14000元／平方米的均价被抢购一空。9月初，张江汤臣豪园再次推出一批新房源，继续遭到哄抢，连续登上住宅销售排行榜，到9月最后一周，张江汤臣豪园的成交均价为15287元／平方米；今年10月，同样处于张江板块的广兰丽园推出412套住宅房源，目前已经售出277套房源，剩余135套房源可售，虽然网上报价（参考价）达到24000元／平方米，但是10月至今的累计住宅合同均价为18687元／平方米。
商报记者从唐镇地块的答疑记录获悉，唐镇地块已经规定了较为明确的开发节奏，在付清土地价款后2个月内交地、交地后6个月内开工、开工后2年内竣工，这无疑将促使开发商加快操盘节奏。与此同时，记者了解到，轨道交通2号线唐镇站预计将在明年4月竣工通车——这对于唐镇板块来说，无疑是一明显利好。
将来产品或以多层为主
今年土地市场再次上演地价“狂飙”盛宴，各地地王频现，最为耀眼的主角自然是保利、中海、华润等“财大气粗”的央企，但是相比之下，在众多民营企业之中，绿城今年在土地市场的表现也是不遑多让。
9月下旬，绿城首次进军苏州，以61亿元的天价拿下了苏州金鸡湖大道沿线两个地块，尤其是率先竞得的6号地块，总价为36亿元，楼板价高达28057元／平方米，而另一幅7号地块的楼板价也达到20075元／平方米的高位。
如今，不到3个月，绿城再次发威，以逾19000元／平方米的楼板价力克龙湖、远洋、保利、嘉华等劲敌，一举拿下了唐镇住宅地块。以当前较高的楼板价估算，绿城将来开发的住宅项目必定为高端产品。事实上，据商报记者了解，唐镇地块为“二类居住用地”，根据《上海市城市规划管理技术规定》，二类居住用地即是指以多层住宅为主的居住用地，换言之，唐镇地块将来建成的住宅项目多为多层住宅，而这两年来，花园洋房、叠加别墅、联排别墅等类独栋住宅价格上涨迅速，绿城如在唐镇开发此类高端产品，较为容易卖出高价。
除了唐镇地块以外，位于金山区的朱泾镇水质净化厂区域地块和张堰镇鲁堰新村地块分别被上海宝华企业集团有限公司和上海华飞投资集团股份有限公司竞得，成交价全部较底价翻番，分别为1．539亿元和3．32亿元。
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3幅临港新城地块今日开标
84号公告中的剩余3幅临港新城地块将在今日开标，均属于临港新城中心区一期建设区的ＷＮＷ－Ｃ5街坊，且都是容积率为1．0的多高层居住用地。
其中，ＷＮＷ－Ｃ5－04地块在3幅临港地块中出让面积最大，接近14．3万平方米，按照3．6179亿元的挂牌起始价估算，起拍楼板价约为2530元／平方米；ＷＮＷ－Ｃ5－05地块的出让面积与之相差不大，接近14．2万平方米，根据其3．5706亿元的挂牌起始价粗略估算，起始楼板价约为2519元／平方米；而剩余的ＷＮＷ－Ｃ5－10地块的面积最小，但亦超过10万平方米，按照2．6466亿元的挂牌起始价估算，起始楼板价约为2510元／平方米。
最近一段时间以来，临港新城地块颇为引人关注，源于11月5日，71号公告中推出的临港新城主城区一环区ＷＳＷ－Ａ1－20－2地块经由6家企业暗标竞价之后，以溢价190％的7377元／平方米的楼板价成交，该成交价已经和区域内部分在售新房同价。而今日即将开标的3幅临港新城地块也都吸引了28－37家的企业领取申请书，截至昨天晚上6时，3幅地块的竞买申请人数都超过了10家。
