房源交通便利 售价不到周边房价一半 5年后上市转让购房者分配比例为7成
商报记者 刘晓颖
昨日，上海市住房保障房屋管理局就上海市首批经济使用房购买政策发布《试点区城镇居民家庭购买经济适用住房相关政策问答》。同时，首批试点供应经适房源的销售基准价格已基本确定：每平方米售价在4800元至5200元之间。
房源供应
根据家庭人数确定可购买房型
首批试点供应经适房源的销售基准价格基本确定为：闵行区的“翔泰苑”经济适用住房，均为多层建筑，其销售基准价格5200元／平方米；徐汇区组织的经济适用住房位于松江泗泾的“新凯家园”，有多层也有高层建筑，销售基准价格分别为每平方米4800元、5100元；而徐汇区另一处位于浦江镇的经适房基地“博雅苑”经济适用住房均为高层，销售价格为5000元／平方米。销售基准价格有效期为一年。单套住房销售价格将根据楼层、朝向等因素，在销售基准价格基础上下浮动10％确定。
按《上海市经济适用住房管理试行办法》规定，经济适用房属有限产权性质。本次试点供应的三处房源，均将购房家庭今后上市转让总价款的分配比例设定为70％，其余30％上缴政府。
据了解，首批经济适用住房在房型上按照卧室的数量，分为一居室、二居室和三居室；建筑面积分别为45、65和85平方米左右，其中高层住宅的各种户型，建筑面积均略大于多层住宅。而本次试点原则上根据家庭人数来确定可购买的房型：
（1）单身人士或2人家庭，可以购买一套一居室，其中2人家庭原住房建筑面积小于或等于15平方米的，可以购买一套二居室。（2）3人家庭，可以购买一套二居室；（3）4人及以上家庭，可以购买一套三居室。有以下特殊情况的申请家庭，可以适当放宽住房供应标准：一是家庭成员较多、代际结构较复杂的家庭；二是愿意将原有住房交政府指定机构收购的。此外，申请家庭可以根据自身情况和房源供应数量，选择申请购买较小的房型。
审核手续
严格执行两级审核两次公示制度
关于公众比较关心的申请购房户的审核手续以及购房如何进行轮候排序问题，《问答》原则性解答称，将执行严格的“两级审核、两次公示”制度——购买经济适用住房的申请受理后，首先由街道（乡、镇）机构负责初审，进行户口年限、住房面积、收入和财产等四方面的条件审核。初审合格后，进行10天首次公示。初审公示通过的，报请区（县）机构复审核查。复审核查合格后，在指定媒体向社会进行7天的第二次公示。复审公示通过的，由区（县）住房保障机构对申请家庭进行“合格”登记。登记后，即可进入轮候选房程序。在选房前，市住房保障机构还将对已登记的申请户进行抽查，如发现不符合申请条件的，将注销登记该申请户。区（县）住房保障机构将对在规定时限内“合格”登记的申请家庭，采取公开摇号方式，通过计算机程序进行摇号排序，建立轮候名册，每个申请家庭各自取得一个轮候序号。摇号排序结果将在现场监督的公证部门出具公证证明后的3天内，在指定媒体、“上海市住房保障和房屋管理局网站”和街道（乡、镇）社区事务受理服务中心公告栏等处予以公布。且整个公开摇号过程，将邀请人大代表、政协委员、政风行风监督员以及新闻媒体等进行监督，由公证部门实施全程监督并出具公证证明。
政策解答
为方便申请家庭更好地了解有关政策，有序参与申请审核工作，上海市住房保障和房屋管理局已经对相关政策做出详细解答。
所有成员同时符合四方面条件
●准入标准——申请购买经济适用住房的家庭，所有成员需要同时符合下列四方面条件。
一、居住及户口年限：（1）必须在上海市实际居住；（2）具有上海市城镇常住户口连续满7年；（3）现户口在提出申请的所在区连续满5年。有下列情况的，可不受以上条件限制：一是7周岁以下的儿童，原户口在申请家庭户籍内的未婚现役军人、海员、野外筑路、勘探等人员，不受户口年限限制。二是7至18周岁以下的未成年人，不受上述第（3）项条件的限制。三是夫妻双方婚前均符合户口年限的要求，结婚后一方将户口迁到另一方的，迁移的一方不受上述第（3）项条件的限制。
二、住房面积：人均住房建筑面积小于或等于15平方米。
三、收入和财产：（1）申请家庭人均年可支配收入不超过27600元；（2）申请家庭人均财产不超过7万元。
四、住房交易行为限制：申请家庭所有成员在提出申请前5年内没有出售过住房，也没有将住房赠与申请家庭成员以外的人。另外，未婚、丧偶或者离婚（已满3年）的单身申请人?穴年满30周岁?雪必须在提出申请所在区的户籍年限累计满5年（即在所在区的户籍年限可以不连续计算）。
●提交材料——申请家庭在申请购买经济适用住房时，应提交以下有关材料：（1）有完全民事行为能力的申请人签名的《上海市经济适用住房申请表》。（2）全体申请人的身份证明和户籍证明。（3）已婚申请人提交婚姻状况证明，其中离婚的，还应提交离婚协议书或法院判决书。（4）申请家庭现有住房的证明。包括户籍所在地住房和他处住房的房屋权属证明或者《租用公房凭证》；原住房已拆迁的，提交拆迁补偿安置凭证。（5）全体申请人在申请期起始日前12个月的收入证明。本次试点工作申请家庭应提交全体申请人自2008年12月至2009年11月的收入证明。（6）全体申请人在申请期起始日前一个月末的财产情况证明。本次试点中，申请家庭要提交截至2009年11月30日的家庭财产证明；自2008年12月1日至2009年11月30日期间出售、赠与、支取使用过财产，且价值超过3万元的，还应提交有关说明和有效凭证。（7）有完全民事行为能力的申请人签名同意接受政府指定机构核查其住房和经济状况并公示核查结果的书面文件。（8）其他相关材料。
●申请和审核——申请购买经济适用住房以家庭为单位。申请家庭的成员称为“共同申请人”，应具备两个条件：一是共同生活；二是相互之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系。其中，夫妻关系必须结婚满一年以上。
夫妻；18周岁以下的未成年人，30周岁以下的单身人士应当和父母一同申请；如果父母双亡，有法定的赡养、抚养或者扶养关系家庭成员的，应当和其法定的赡养、抚养或者扶养关系的家庭成员一同申请必须列为“共同申请人”。
●住房面积核查——具体核查规定如下：
（1）申请家庭具体住房面积的计算：一是按照户籍所在地的住房建筑面积计算；二是申请家庭他处有住房的，合并计算建筑面积；三是申请家庭的住房在申请前的规定年限内已拆除，取得了动迁安置货币补偿，但由于自身原因未购买住房的，则按照补偿金额折算可购买的面积后，合并计算建筑面积。
（2）申请家庭的住房已经领取《房地产权证》、或者经过测绘的，按照建筑面积计算；未领取《房地产权证》、也未经测绘的老私房或宅基地房，按实地丈量的建筑面积计算；未领取《房地产权证》、也未经测绘的不成套住房或承租公房，先计算居住面积，再按换算系数换算成建筑面积：
住房建筑面积公式为，住房建筑面积＝住房居住面积×换算系数 （各类住宅的换算系数见下表）。
（3）计算人均住房建筑面积的人数，原则上以申请家庭户籍所在地的住房内，有城镇常住户口的实际居住人数为准；他处另有住房的，则还应加上他处住房内，有城镇常住户口的实际居住人数。
经适房5年内不得转让
根据规定，申请家庭购买的经济适用住房，拥有有限产权，只能自住，非特殊原因5年内不得转让。如有以下特殊情况需要转让的，应当向原批准购买经济适用住房的区（县）住房保障机构提出书面申请：
（1）全体房地产权利人、同住人离沪或者出国定居；（2）夫妻离婚，需将住房变现后分割财产；（3）家庭成员重大疾病，急需资金支付医疗费用；（4）其他经认定的特殊原因。
原住房保障机构审核后，如同意，由原住房保障机构进行回购，回购价格为经济适用住房原销售价格加同期银行存款利息。
取得经济适用住房的房地产权证不满5年，购买经济适用住房的房地产权利人及同住人，在需要购买其他住房时，应当主动向原住房保障机构书面申报，以免购房后无法办理转让过户手续。
经济适用住房取得房地产权证满5年后，可以上市转让。转让前，应向原住房保障机构提出书面申请，由原住房保障机构决定是否回购。
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销售基准价不足市价一半
商报记者看来，目前闵行、徐汇确定的首批经适房基准价格还不到所涉房源周边市价的一半。
5号线开通之后，翔泰苑所在的颛桥板块交通得到大大改善，当前新盘房价基本在万元以上，5号线北桥站附近的都市富苑在10月开盘价定在11000元／平方米左右；博雅苑所在的浦江镇板块，当前在售楼盘不多，靠近8号线联航路站的浦江智汇园从7月开盘以来一直是区域热销楼盘，当前房价已经到14000元／平方米左右；新凯家园同样如此，华润置地在今年9月竞得一幅泗泾住宅用地，楼板价已经达到万元，泗泾的同润山河小城当前公寓房报价也在13000元／平方米左右。
此外，市房管局住房保障处处长李东昨天在东方网透露，首批经适房试点供应启动前，杨浦、长宁、浦东等区已开始调查摸底，经适房租赁供应也将待下一步开展。届时，一些买不起经适房的家庭，可以采取先租后售或租售转换的办法。同时，商报记者还了解到，申请人在申请经济适用住房保障，和动拆迁保障托底政策之间，只能享受一头。“如果享受了经适房这一头的住房保障，就要放弃动拆迁中的住房保障托底政策。”
另悉，本次试点申请期限从12月18日至2010年1月17日。
今日起徐汇闵行接待咨询
徐汇、闵行两试点区自今日起开展为期七天的“政策咨询周”活动，本周六、周日两天，徐汇区将在田林街道社区事务受理服务中心广场、闵行区将在该区保障住房租赁管理中心和“翔泰苑”小区现场分别进行集中接待工作。其余工作日期间，居民可就近前往各区指定地点进行政策咨询。
