关外两区新房成交量占据全市六成以上 专家表示产品结构已转变拉低均价
文/记者阮晓光、龚夷菲
图/记者骆昌威
比起往年，今年深圳楼市“热”得有点晚，上月开始出现成交量的“大反弹”，开发商们似乎又看到一线“转机”。
根据深圳房地产信息网刚刚出炉的监测数据，刚刚过去的十一月，深圳新房连续三周走出“量涨价跌”的行情。而且，基于对二套房贷优惠政策即将终止的预期，不仅是新房，二手房再度成交火爆。
值得关注的是，在这一轮成交的小高潮中，最受欢迎的是关外的新盘。而且，深圳的新房市场继续由中低价位的项目充当“主力”。
市场现象：量升价跌
部分楼盘成交量翻番
近日，深圳关内外“看楼客”又活跃起来，记者在罗湖区、宝安区的一些楼盘采访时发现，小区里随处可见房产经纪人带客看房。家住罗沙路桐景花园的朱先生表示，他家房子9月初便放盘了，一直没人来看，但这两周看房的人却是一波接着一波。
11月以来，成交量也出现了一个小高潮。记者昨日从深圳房地产信息网的监测了解到，上周深圳新房共成交1122套，成交面积9.9万平方米，而二手房成交套数更是高达4155套。
不仅是二手房，这段时间新房的成交也很“火热”。前日，记者走访了南山的豪宅片区，从中原地产了解到，整个11月的半岛城邦的销售情况比上月份整整翻了一番，据中介小莫介绍。
一手楼价小幅下降
这段时间，许多房产经纪人发现，坚挺了大半年的房价开始出现了“松动”的迹象。尤其是一些刚入市的楼盘，各种打折、优惠礼包等“变相”打折活动比较突出。统计数据显示，今年第46周（11月9日~15日）深圳一手房的价格回落至17000元/平方米附近，环比下跌7.3％。
二手楼出价趋于理性
中原地产莲塘分公司的小李告诉记者，最近许多放盘的业主都重新挂出了价格。“比如我手头一套市价为85万元的房子，业主前阵子挂到95万元，明显不是想卖。可本周一，该业主便改挂为90万元，这倒是一个可以商量的价格。”
市场特点：中小户型“唱主角”
中低价位楼盘“热销”
近日，位于宝安中心区的“非常公馆”公开开盘发售，记者在现场看到，整个销售大厅是人头攒动。一位在深圳工作3年的大学毕业生小田表示，“我目前在南山工作，一直在外租房，每月租金要花近两千元，现在楼价略有降低，索性买一套30多平方米的小户型自住。”
记者了解到，宝安区9月、10月入市新盘较多，供应主要集中在宝安中心区、龙华及观澜，继前期豪宅热销后，中小户型近期供应增加。例如“非常公馆”、“花郡”这类借助宝安中心区较优越的地理位置，更是现在的热销楼盘。该区大户型及豪宅产品近期成交也不俗，熙龙湾、曦城、水榭山及圣莫丽斯等成交均较活跃。
根据深圳房地产信息网的监测，深圳11月的新房市场继续由中低价位的项目充当“主力”，在深圳成交量最大的10个项目中，有7个项目为中低价位项目，如非常公馆、华业玫瑰郡等，这些中低价位项目的热销继续推高全市的成交量，并且也大幅拉低了全市的成交均价。
关外新盘“走俏”
10月、11月两个月，深圳商品住宅成交量主要集中在关外两区，出现了关内外“两重天”的局面。以新房成交为例，上周宝安区成交2.9万平方米，一共360套，稳坐成交量的“冠军”。而成交量排行第二为龙岗区，共成交3.1万平方米，共329套。也就是说，仅仅是关外两区，新房成交已经占据了总量的六成多。
然而，记者发现，龙岗区与宝安区的新盘价格还是存在比较大的差距。以上周新房成交价为例，龙岗区的成交均价为13625元/平方米，宝安区的成交均价为19471元/平方米 ，相差近6000元。
原因分析
担心年后政策有变快出手
对于成交量的猛涨，世华地产的小肖分析说，置业者积极性高涨的原因可能主要有两个：首先是11月已临近年底，对于今年有购房计划的市民，第四季度是他们入市的最后时机；其次，由于今年12月31日，与房地产交易相关的税费减免优惠政策将会到期，很多置业者想要抓住享受优惠政策的最后机会。
美联物业的小徐则告诉记者，与10月份看“热闹”人多不同的是，这两周看房的人下手都很快，“只要房型满意、价格合适，许多顾客当天便能签单。”小徐说，“周二我还接到一个客户，在布吉一带一下子看中了2套房子，当天上午便约业主谈价签约。原来他们家两兄弟要赶在年前同时结婚，所以选择‘打包’购买。”
专家
视角
均价跌主因是产品结构转变
深圳市旅游和房地产研究中心主任宋丁表示，目前深圳的楼价确实出现“价跌”的趋势，但是“价跌”并不意味着深圳某个已销售一段时间的楼盘价格下跌，而是由于整个深圳的楼盘的产品结构发生了转变。“主要原因在于，今年6月到9月，深圳整个楼市豪宅居多，所以带动了整体均价的上涨，而近期开始，整个深圳的中小户型投入市场增多，例如宝安、龙岗的小户型普遍多了量。均价也自然跌了下来。”
购房者赶今年“末班车”
宋丁认为，目前楼市成交“量升”也是非常正常的，他分析说，之前政府出台二套房贷政策收紧，确实让许多想买楼的人改为观望状态，但是几个月过去了，观望的人对年底的政策的预期有所担忧，因为担心可能没有今年的优惠政策可以继续享受，忧心明年政府又会出台一些对楼市有收缩的政策，因此激发了部分消费者打算搭上今年购房的“末班车”。
宝安楼盘性价比高
而对于关外楼盘热销的现状，宋丁称这是迟早会出现的局面。“宝安已经融为深圳城市扩张化的一部分，已经逐渐与深圳连接在一起，特别是当前海中心区的规划一出台，宝安也将列为前海区域发展的一部分，这确实让宝安有着很大的升值潜力，尤其是明年宝安的关口一取消，这样宝安就已经不再是关外的概念了。”宋丁认为，宝安临近南山，而南山的房价却一直高居榜首，而宝安紧邻南山，楼价却相差甚远，因此许多置业者选择弃南山选宝安，感觉这样更加实惠。
那么，同样是关外，龙岗为什么价格优势一直不明显呢？宋丁说，“作为龙岗，对于许多人来说，仍然是出城、郊区的概念，升值潜力也弱于宝安。”
