李碧、张业军
我有一所房子，面朝大海，春暖花开。
世人未必皆能理解海子诗句背后的深刻含义，但“海景房”确实是火了，而且这种“火”自20多年前南下深圳、开发海南起，就一直随着中国经济的整体向上而趋强。
2000年时，刚刚经历过一波房产泡沫后的三亚房屋均价不过1000元/平方米，但到了2009年，三亚楼市每平方米均价突破万元，不足10年，房价上涨十倍。而在这一轮疯狂涨价中，动辄5万~10万元/平方米的海景房成为价格飙升的最大推手。
当然，从上世纪90年代房产泡沫之后的遍地烂尾楼，到如今遍布亚龙湾、大东海、三亚湾的高端海景住宅、别墅、产权式酒店，背后其实是一条多种利益环环相扣的链条。“旅游立岛”的思路使得三亚楼市具有鲜明的投资性质，而政府控制土地出让，保持市场“饥渴”状态，开发商大盘开发，惜售慢销，代理商大叫“无房可卖”，导致海景房极具稀缺性；岛外“有闲有钱者”由自住转向投资的“刚性需求”，对投资风险的淡漠和高房价的热衷，又为三亚海景房蒙上一层“盲目”的面纱。
政府部门和投资客们避而不谈“泡沫”，这个岛外投资需求占据8成份额的市场正以惊人的传导效应，将高价海景房从三亚海湾向陵水、琼海等县地扩散而去。
一线调查FIELD SURVEY
高收益下的风险：三亚海景房投资揭秘
“项目不足20套！”
11月24日，三亚亚龙湾公主郡，售楼小姐同时招呼着三四拨客人，那些杂乱的东北口音咨询着价格、面积、高尔夫球场、私家海滩，她觉得有必要提醒他们，房源已经不多，要买趁早。
公主郡并不能算真正意义的一线海景房，住在4.5万元/平方米的别墅里，压根见不到海的影子，即使在高层电梯公寓，也只是远眺一下1公里之外的亚龙湾海。然而这似乎并不影响它价格的一路飙涨——2007年11月该盘公寓均价为13000元/平方米，别墅为20000元/平方米，如今，前者均价已超过19000元/平方米，而别墅价格则在35000元~45000元/平方米。
公主郡只是海景房受投资热捧的一个缩影。在有“东方夏威夷”之称的三亚长达209公里的海岸线上，布满了大大小小的海景别墅、高档公寓、产权式酒店。“愁啊，这么好的市场，没房子可 卖。”正操盘三亚湾某海景公寓的刘行一直向《中国经营报》记者感叹。
各路资金涌入、政府有意控制土地供应、开发商惜售，都成为三亚海景房价格渐行渐高的推手，而隐藏其后的，是经历泡沫、重回巅峰之后日益成熟的产业链条和无法掩盖的投资风险。
“岛外”客疯炒
外来投资为主导最终造就了海南独特的地产模式，一线海景打造奢侈酒店和酒店式产权公寓，卖给高端客户，市区及市区辐射区域楼盘则卖给各类“候鸟型”自住或养老人群。
“‘海景’房？现在想投资买不到，我都转向‘河景’啦。”54岁的黑龙江人岳勇调侃道。
除去每年候鸟一般地跑到三亚过冬，岳勇还会在每年5月公务出差海南。和11月份旅游旺季迥异的是，“5月份好多房子都是黑乎乎的，压根儿没人住。”岳勇觉得海景房出租的回报周期太漫长，于是索性将2006年购下的一套海景房出手，哪知他开价120万元，一个月之内就有三四个买家加价到140万元~150万元不等，市场火爆令他诧异不已。
房子最终以147万元卖给了东北的一个煤矿主，岳勇驱车陪同朋友夜泳时，未见房子有过灯光。“对真正的有钱人来说，根本不屑于将海景房出租，”岳勇常常感叹，“或许是坐等升值，或许仅仅是为了转移资产。”
大批岛外购房者正是三亚海景房价格持续走高的主力推手。据海南省住房和城乡建设厅相关负责人介绍，2006年以来海南65%以上的商品住房销往岛外，购买对象遍布全国31个省、区、市和港澳台 地区，以及美国等25个国家。而三亚市房地产市场信息统计数据表明，2009年前6个月，三亚市岛外人士购买商品住房套数5491套、面积47.9万平方米，占总套数和总面积的比例分别为81%、76%。
三亚房地产协会秘书长刘树国将三亚岛外购房者归纳为“四高一都”，即上海为中心的高收入地区、东北等高寒地区、山西等高产煤区、成都等追求高品质居住的区域，首都及周边地区。
“这也是三亚‘候鸟型’旅游经济的最终体现，三亚的气候条件，对于气候差异大的旅游者最具吸引力。”三亚大型楼盘“清平乐”项目经理周亮告诉《中国经营报》记者，据他统计，东北、北京、上海、江浙等地的购房者为购房主力，按人群来分，企业家、公务员、国企管理层、煤矿主、职业经理人等高收入人群多为投资客。
周亮称，同样是投资海景房，不同区域不同人群也有区别。“江浙人酷爱投资一线海景别墅，他们看重其升值空间。而东北人购买二三线海景房，自住和出租居多。”
对于有自住需求的人来说，潮气重、远离市区的海景房并非最佳选择，这也使得遍布一线海景区域的多为高端酒店、产权式公寓和别墅，天生便具备鲜明的投资属性。
记者从中介机构拿到一份官方下发的《三亚市各楼盘基准参考价》，其中显示三亚海坡片区和亚龙湾片区，产权酒店和别墅价格最为坚挺，涨幅也尤其明显。比如海坡片区某老年度假公寓为产权式酒店，价格开盘时9369元/平方米，两年便上涨至如今14000元/平方米。
外来投资为主导最终造就了海南独特的地产模式，一线海景打造奢侈酒店和酒店式产权公寓，卖给高端客户，市区及市区辐射区域楼盘则卖给各类“候鸟型”自住或养老人群。
这种市场无疑因为其单一性而显得有些畸形。记者根据公开数据统计得知，2008年三亚商品房平均销售价格为10159万元/平方米，与2007年同期相比增长36.34%。而2008年三亚城镇居民年人均可支配收入13471万元，增幅同比回落7.9%。三亚如此高企的房价，绝非一般工薪阶层能承受得起。
“政府就不该考虑什么房价收入比，三亚市场是特殊的，不应该为平衡本地消费来抑制房价。”岳勇并不认为自己的观点有何不妥，“三亚本地常住人口56万，而今年三亚计划销售房屋面积 100万平方米左右，往后量还要大，本地人口很难消化。”
而在海南省住房和城乡建设厅住宅与房地产业处处长陈武看来，今年海南最抢手的是三亚海景房，外地人士是海南购房的主角，这个格局短期内不会改变，会延续多年。
政府“小九九”
严之尧最后的结论是，一般而言，一座酒店8年至12年的税收就超过了同等规模住宅房地产项目70年的税收总额。
“国际旅游岛”成为海南各地政府招徕客户的最新噱头，三亚政府对于市场的“良苦用心”无疑更给予开发商和投资者们信心。
“一方面，政府加大和实力派开发商的土地合作，中粮、山东鲁能、天津永泰，以及本土的兰海集团、鸿洲集团等，拿地都是数千亩，开发商能控制市场话语权。”三亚家州不动产投资公司总经理徐奇烽告诉记者，“另一方面，政府有效控制土地供应量，使得海景房用地处于‘饥渴’状态。”
《中国经营报》记者了解到，三亚市政府已规定三亚湾等一线海景，原则上不再批准纯住宅物业。目前一线海景房大多数都是以旅游物业名义审批，开发商在修建星级酒店之后，出售一部分物业产权。所以这些一线海景的项目规模都不大，而且均定位海景豪宅，单价远远高出市区非海景房价格。
“政府也是在吸取教训，让大开发商来运作项目，一是有资金实力避免烂尾，二是他们愿意沉下来做事。”三亚中联土地评估分析师冯小旭告诉记者，最近几年，三亚土地评估价格增长很快，除了中粮、吉利、鲁能等在三亚运作海景房项目，富力、雅居乐、华润置地等房产大鳄已经开始在海南大肆开拓地产业务，进一步推动当地土地价格上涨。
富力公司曾一口气在陵水香水湾拿下了167万平方米的土地开发权，雅居乐则在清水湾预计投资200亿元开发大盘，在三亚从事开发已有5年的广东联华国际，在收购三亚当地最高的烂尾楼后，相继在海南储备土地近6000亩。
“现在到沿海一线去看，海景住宅基本都是这些实力派开发商的。”冯小旭称，在高档酒店方面，喜来登、凯宾斯基等国际五星级酒店已成为一线海景的最得意者。
政府热衷于推售与旅游相关的酒店，乃是心中算过一笔明细账。海南省国土资源环境厅厅长严之尧说，一般而言，一座酒店8年至12年的税收就超过了同等规模住宅房地产项目70年的税收总额。
“寸土寸金的海岸线，如果全是住宅，一次性售卖之后，就只能等住宅二手买卖才能收取税费，而这一额度并不高。”有二手中介经营人员告诉记者。
实际上，不仅仅海景房用地日益减少，包括市中心和中心辐射区项目用地，三亚也是相当“吝啬”。
从1999年到2006年，海南全省土地供应总量为12万多亩，其中房地产开发用地供应量为3万多亩，约30%。截至2008年7月，海南省共已与开发企业签约参与土地成片开发项目18个，这些项目大多分布在海南东部和南部滨海资源较富的沿海市县，其中三亚共有7个，规划面积达 62014亩。
“其他城市‘圈地-盖房-销售-再圈地’的开发模式对三亚来说过于奢侈，”在海口和三亚都有小幅土地的投资者陆劲(化名)称，海景房用地更是少而又少，和他一样，不少手中有地的“掮客”都坐等着土地升值后再卖。
虽经多方努力，记者在三亚市土地储备中心以及相关国土部门，均未能拿到2009年土地出让及储备情况。
“产、销、租”链条
针对多数海景房4~9月份80%以上的空置率，物业公司与业主的“出租-收益”模式也相当普遍。
针对央视最近关于威海银滩海景房虚假销售的报道，刘行等岛内销售人员却完全不担心，在他们看来，三亚楼市的“产、销、租”链条已经相当成熟，和威海的主要不同是，三亚投资者是自己要来的，不用中介虚假欺骗过来。“三亚已经经历了20多年的市场洗礼，房地产氛围很成熟，威海等地海景房则因为缺乏氛围，整个链条还需要不断完善。”
投资需求催热三亚二手房交易，价量齐涨风头直追一手房销售。记者在海景房最为集中的三亚湾看到，各楼盘向海一面都有数量不少的“出售海景房”横幅，很是壮观，而沿海大道上中介林立，成为该区域为数不多的商铺中的一道景观。
“均价每平方米过万元的市场早已超过本地居民的购买能力，开发商营销模式也更重于岛外宣传。”刘行指出，链条上于是出现全国重点城市布点的分销商，他们不是代理单个楼盘，而往往与多个三亚楼盘合作，在岛外收集客源，然后集中在三亚看房，最终在成交房屋中提取分销点。
“一般为2~8个点(即2%~8%)，而市场不好(2008年)时，部分开发商能给到10个点。”刘行告诉记者，今年市场火爆，房子供不应求，不愁卖，三亚核心海景房都取消和分销商的合作。“分销商如今重点在推销陵水、琼海等周边县镇的海景楼盘。”
针对多数海景房4~9月份80%以上的空置率，物业公司与业主的“出租-收益”模式也相当普遍。
《中国经营报》记者从陵水海景房项目“香水湾”了解到，业主空置超过三个月，可交与物业公司(凯莱)，凯莱将房间用于接待游客，业主能从中享受投资回报。具体为，空置期水电费、物业管理费不用交，凯莱根据协议返还业主一定的费用，第一年为800元/月，第二年增加30%，第三年增加30%，第四年增加10%。同时，还能给业主的优惠是空置期内每年赠送600个点，10个点为一个房间/天，即有60个房间/天，可与亲友共享。
实际上，业界通常将海景房分为一线、二线、三线海景，一线海景投资回报率最高，二线海景次之，“投资者都会有自己预期的投资回报率，一二三线各有不同，一般为年收益率在5%~7%之间，10~12年收回投资。”正在做海景房研究的周亮告诉记者。
