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投资要点
●在重大资产重组完成后，公司主营转为经营商业地产与住宅开发，资产和经营规模显著扩大。
●大股东持股比例近77%，融资空间巨大。在大股东支持下，公司已经开始土地储备。
●预计公司2009、2010、2011年每股收益分别为0.2、0.54、1.09元，给予“买入”投资评级，
●风险提示：若公司不能获得性价比优越的土地，未来发展将逊于预期。
商业地产盈利确定
宁波富达(600724)的商业地产主要是天一广场。天一广场由宁波城投投资开发，于2002年10月1日投入运营，是宁波市大型休闲购物广场。经过多年市场培育，天一广场商业氛围不断提升，近年来其商铺的出租率一直保持在98%左右，租金水平也逐年提高。预计天一广场2009-2011年度净收入分别为22789.74 万元、24333.56万元、26487.72万元。若天一广场实际盈利数低于净收入预测，则由大股东宁波城投补足。
广场公司账面价值为15.18亿元，评估价值为71.77亿元，交易作价为63.24亿元。天一广场目前正在做扩建改造，预计可增加建筑面积4 万平米，增加可出租面积3.3万平米。天一广场的盈利模式为租金收益+与商户收益分成等，预计2010年以后每年净利润不低于1.68亿元，土地使用权还有30年。天一广场按DCF估值为50.4亿元；按市场法估值为75.89亿元。
住宅开发稳步进行
住宅开发主要由宁波房地产股份公司（74.87%权益）、宁波城投置业有限公司（100%权益）以及余姚市赛格特经济技术开发有限公司（60%权益）实施。其中，宁房公司主要开发的项目为宁波市青林湾二期，预计2010年9月完工。青林湾一期未售面积为37991平米，龙湾银都未售面积3120平米，全部销售将提供6000万净利润；青林湾二期全部销售完毕预计为公司提供30.71亿元的净利润。城投置业主要从事宁波市慈城新区湖东地块住宅项目的开发建设。慈城新区湖东地块住宅项目总占地面积为341亩，预计2010 年完成施工。预计全部销售将为公司提供19.53亿的净利润。大股东宁波城投正在做慈城新区5平方公里的土地一级开发，未来公司将是慈城新区住宅市场的开发主力。公司已开始土地储备，如2009年10月城投置业获得宁波两块土地使用权，余姚市赛格特获得余姚两块土地使用权。
此外，公司还有水泥与家电业务。水泥资产按帐面值估值，家电资产按账面值估值。预计该项资产将剥离出公司。公司在余姚市中心有55 亩厂房，预计玻璃该项资产后将产生1亿元的补偿。
大股东支持明显
在城投类的上市公司中，公司与大股东有严格的业务分割，大股东只做土地一级开发，公司只做二级房地产开发，不会因未来政策和其他因素的变化而产生对公司的负面影响。目前宁波城投持有公司11.12亿股，占总股本的76.95%。这种股权结构在已上市房地产公司中绝无仅有，公司有很大的融资空间。假设未来现金增发的价格为10元，财务杠杆为4倍，公司未来增发可累计带动近400亿元的投资。
而大股东支持公司发展在上市房地产公司中也比较明显。10月28日公司公告预测自公司重大资产重组完成日至2010年12 月31 日止，宁波城投向公司提供借款累计发生额不超过120亿元，资金拆借费用参照同期商业银行贷款利率水平执行，具体费用以公司与城投公司协商为准。同时公告，重大资产重组完成后，商业地产经营和住宅地产开发已成为公司主要的经营业务，公司董事会提请股东大会授予董事会累计总额不超过80亿元的土地投标或竞买事项的决策权。此举表明大股东宁波城投不遗余力地支持公司，公司的总资产也有望短期内翻番。
盈利预测与评级
预计公司2009、2010、2011年每股收益分别为0.2、0.54、1.09元，NAV绝对估值在7.68元-9.44元，2009年4月大股东宁波城投资产认股的价格为7.58元/股，与我们估值的下限相当。我们给予“买入”投资评级，6个月目标价为13.5元，相对2010年、2012年动态市盈率分别为25倍和13倍。
