“22号地块是继2003年完成‘世纪第一拍’的大兴北区1号地后，多年来，北京土地出让中首块直接以‘拍卖’方式出让的住宅用地。”昨天上午10时，在顺义后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地拍卖前，主槌的市土地储备中心最资深拍卖师雷蕾说。
80分钟后，这块土地市场上少有的低密度地块以50.5亿元的成交价创下了地块出让总价的新高，而该地块的买家、曾拥有国资背景的大龙地产则对这一地块的开发类型和定价三缄其口。
大块低密度土地出让不违规
以罕见的直接拍卖方式上市的22号地位于顺义区后沙峪镇，范围具体是：东至沙峪环中路（裕园路）；西至温榆河大堤路；北至馨园九街；南至天竺开发区21号地边界。宗地总面积为52.6737万平方米，建设用地面积为27.1565万平方米，代征地面积为25.5171万平方米，规划建筑面积为16.9126万平方米，建筑使用性质为居住及居住配套服务设施。地块起拍价为14.1亿元。
值得一提的是，这一地块推出后不久，国土资源部便下发通知，要求大城市住宅宗地出让面积不得超过20万平方米。由此，这一地块能否按原计划上市，受到各方关注。
“22号地块的推出时间早于国土部通知，因此不会受到这一限制政策的影响。”市土地储备中心有关负责人强调，22号地块的容积率为0.62，仅相当于普通住宅项目的四分之一，但并没有违反国家禁止出让别墅用地的规定，而且由于房山、大兴、顺义等远郊区县土地储备充足，今后还会推出类似的低密度居住用地。
全场仅提醒两次楼面地价
22号地块起拍价14.1亿元，楼面平均地价为9000多元。虽然不允许盖独栋别墅，但22号地块凭借其低密度“豪宅”的卖点还是吸引了大批开发商。
距离拍卖仪式还有20分钟时，前来竞拍和观战的开发商已经挤满了市国土局拍卖厅，工作人员不得不在交易大厅外临时加座儿，并通过大屏幕直播拍卖盛况：龙湖、保利、远洋、百仕达、冠城、大成、中建等12家惯于争地的开发商一一就座，而安邦保险、合景泰富、大龙、融侨、艾美高等“生面孔”也纷至沓来。
拍卖之初，1000万元的最小报价递增幅度显然不合开发商的胃口，大家报价并不积极，拍卖师雷蕾立即把价格直接调到15亿元，最小报价递增幅度也涨到5000万元。
在前50轮拍卖中，“1号”百仕达和“3号”融侨两家开发商频频举牌，当叫价到36亿元后，融侨退出竞争。此后拍卖呈现出混沌状态，“28号”大龙地产、“1号”百仕达又与龙湖、远洋等房产巨头展开了激烈的竞争。最后20轮竞价，则完全演变成了大龙地产和百仕达的对台戏。
11时18分，在经历了80分钟、190轮的报价后，顺义本地开发商大龙地产以50.5亿元竞得22号地块。在整个交易过程中，拍卖师在楼面地价涨到1万元和1.5万元时两次提醒开发商注意，成交楼面地价已接近3万元。
很可能被建成“类别墅”
这一地块目前已处于别墅项目的“包围”中，接近3万元的地价将如何“突围”？大龙地产又是何方神圣，它会选择哪种房产类型？现场拍卖结束后，人们议论纷纷。
大龙地产新闻发言人马先生在现场表示，该公司是顺义本地最大的开发企业，主要开发高端住宅，在王府井、宣武门附近都开发过项目。中国不动产研究中心市场人士分析，该地块容积率为0.62，可以说是近年来北京少有的超低容积率地块，尤其是相比于当前北京普通住宅项目容积率多为2至3，因此，22号地块很可能开发为低密度类别墅住宅。
从容积率的角度讲，该宗地限高12米，适建产品应为联排或叠拼。因为按照国土资源部的定义，别墅为独门独户独院，两至三层楼形式，占地面积大，容积率一般在0.3以下；而联排、叠拼等低密度类别墅住宅并没有被划为别墅，而被视为高档住宅，这些产品的容积率多在0.6至0.8之间。
目前，与22号地块毗邻的龙湾别墅、龙湖·滟澜山别墅等项目相匹配的产品售价在2万元至4万元之间，区域内的其他别墅项目还有优山美地、中粮·祥云国际和誉天下。本报记者 刘宇鑫 RJ202
