商报记者 徐健
易居中国最近发布报告称，目前上海（规划）已批但未建的容积率0．2以下“别墅用地”仅剩18块。值得一提的是，这些超低容积率的“别墅用地”有17块都集中在闵行区的马桥板块，仅有一幅在浦东张江。
实际上，作为“纯别墅用地”的超低容积率的高端别墅用地稀缺状况已经持续数年，而目前已经开建以及在售的高端别墅项目，开发商无不想尽办法拉长开发周期或以“天价”来减缓销售速度。
马桥超低容积率地块最多
易居中国·ＣＲＩＣ系统显示，现存的尚未开建的超低密度别墅（容积率0．2以下）的项目，几乎全部位于闵行区马桥板块——有17块待启动的“超级别墅”地块集中于此。这些项目用地的总面积达到218．7万平方米，可建面积为40．19万平方米，平均容积率仅为0．18。加上当地已开发的长岛别墅、中房森林别墅、绿城玫瑰园，马桥当地未来的超低密度独栋别墅预期将超过1000栋，其中不乏绿城、和黄等高档别墅开发商参与其中。
“一般而言，容积率0．35以下才规划适合开发独栋别墅。”易居中国分析师薛建雄介绍，而目前容积率0．35以下的在售别墅楼盘，全上海只有36个。而这样的高端别墅项目早已在上海的市区难觅踪影。比如，近期随着李嘉诚长和系开发的大型别墅项目御翠园售馨，其姊妹楼盘四季雅苑的上市几乎成为上海内环内唯一可售的高端别墅社区；类似楼盘上海市区的内中环之间又完全没有；中外环区域仅华洲君庭和合生东郊华品园两个项目在售。所以，其余的30多个独栋别墅项目均位于外环以外。
“今后，随着上海市区土地日益稀缺，不可能再出现容积率超低的别墅项目，外环以外的独栋别墅将大量集中在马桥地区，所以，该地区超低容积率别墅项目将超过佘山、西郊、东郊等传统聚集区，成为上海最大的高端别墅聚集区。”薛建雄说。
高端售价将再上新台阶
虽然“别墅用地禁批”并不会导致独栋别墅断供，但上海别墅土地资源的稀缺早已成为住宅市场各方的共识，而身在其中的别墅开发商更是深知其中乾坤。以别墅市场的现状观察，我们不难发现，今年来已售或者在售的超低容积率别墅楼盘普遍开发、销售进度缓慢，如，上海最为知名的顶级别墅项目上海紫园，其268栋顶级别墅的建设期长达9年，即使目前已经全部竣工，但其出售栋数仅10来栋；上面提及的李嘉诚长和系的高端别墅项目四季雅苑，建成后放租十余年，最近才放盘销售。
“今后，高端别墅的开发商更将以提价等方式来减缓销售速度，等待更高的别墅产品‘价值体现’。” 薛建雄说。然而，李嘉诚等待的行情似乎已经到来，其四季雅苑别墅放租十年后，最近进行翻新，再以10万天价推出，居然创造出一夜间售罄60余栋的奇迹。而同期，上海市区独栋别墅的均价，接近10万元已经是正常的高度，世纪公园板块的御翠园、九间堂、传说99等独立别墅，售价都已在7万－10万元／平方米之间。
追踪易居中国·ＣＲＩＣ系统数据，可见2005－2009年之间的每年第二季度，上海独栋别墅的平均房价分别为8978元／平方米、18521元／平方米、19170元／平方米、30254元／平方米和30747元／平方米。其中，在2005年、2007年两轮上海楼市的房价大涨期间，独栋别墅的平均成交价格分别上涨了106％和58％。易居方面据此预计，在今年这轮房价大涨之后，明年第二季度上海独栋别墅的平均成交价格会再上台阶，达到5万元／平方米。
减慢别墅开发、销售进度带来的另外一个结果是，产品开发的不断升级，除了上月推出紫园推出全国楼王后，最近，已经在今年6－7月售出27栋总价过2000万的绿城玫瑰园，宣布在三期中央最好的岛状地块上推出近百亩土地，来开发若干顶尖的“定制别墅”，据称其每栋“定制别墅”的占地面积在10亩左右，售价过亿。可见，在日益激烈的奢华程度比拼中，绿城玫瑰园希望成为上海首家提供定制服务的别墅项目。
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五花八门的“类别墅用地”
值得一提的是，随着真正意义上的“纯别墅地块”日益稀缺，越来越多的“类别墅用地”开始出现在市场中。
商报记者发现，目前，大量规划有别墅产品的地块，其实都不是单纯的别墅用地，而多为复合式楼盘，都属于挤出占地面积来成就别墅产品的项目。而这其中的“别墅产品”概念也比较宽泛，其中就包括了双拼、联排别墅、叠加别墅和近年来较为热门的花园洋房产品，这些产品都和容积率0．35以下地块开发的纯别墅概念不同，但相对纯独栋别墅社区，其低总价优势使得市场行情依旧火爆。
其中，集双拼、叠加和联排别墅于一身的龙湖滟澜山艺墅在今年8月前共推出780套房源，目前可售仅剩60套。该盘在9月17日新推564套房源，房价较此前有一定涨幅，之目前也已售出50套。此外，以花园洋房著称的华润橡树湾、金地未未来亦是热销的典型。
在类别墅产品需求旺盛的情况下，近两年上海的低密度住宅用地备受开发商青睐。7月下旬金地夺下30．48亿元的赵巷地王，就属于可以发展成类别墅产品的低密度住宅地块。薛建雄介绍，浦江镇、赵港和奉贤、金山、南汇的海滨还会有容积率0．5－1．0的低密度住宅聚集区出现，中环以外一些大型综合性楼盘也会建有少量别墅房源。
