商报全面调查4大基地，排摸区域房价行情和开发商楼板成本
商报记者 徐健 袁晨晨
前不久，上海市规划和国土资源管理局宣布将重点依托新城和轨道交通建设，规划安排15个有一定建设规模、交通方便、配套良好、多类型住宅混合的大型居住社区。其中，又分为宝山顾村、嘉定江桥、松江泗泾、闵行浦江、南汇周康、浦东曹路等六大基地，其中四大基地已经“名花有主”。商报记者带读者抢先看看这些居住区的开发规划及周边行情。
近日，上海有媒体披露，一份由上海市发改委和上海市住房保障和房屋管理局共同拟定的《上海市经济适用住房价格管理试行办法（征求意见稿）》（下称《试行办法》），已在各区住房保障部门间征求意见。
其中规定，经济适用房基准价格制定过程中，除了要综合考虑本市城镇中低收入住房困难家庭的经济承受能力，还要兼顾相邻区域、地段内普通商品住房和经适房项目价格平衡等因素。因此，包含有保障型住房的大型居住区区域行情再次成为人们关注的热点之一。
周边房价：影响定价因素
在全力推进保障性住房建设的大背景下，《上海市经济适用住房试行管理办法》已于6月下旬正式公布，14个配套文件也正在加紧制订，将在今年下半年选择闵行、徐汇两区开展试点随后在全市推开，《上海市经适房价格管理试行办法》即是配套文件之一。
据相关媒体披露，为了规范经适房的定价模式，《试行办法》中对经适房项目结算价格、销售价格、租金价格的拟定均给予明确规定。
《试行办法》的第四条至第八条对经适房项目结算价格的拟定规定，应当以保本微利为原则。其中，通过招投标确定建设单位的经适房项目，在结算价格时允许留有3％的利润空间；而由政府指定机构直接组织建设的经适房项目，结算价格仅由开发建设成本和税金两部分构成，不得有利润。《试行办法》还明确，经适房销售基准价格和浮动幅度，以经适房建设项目结算价格为基础，综合考虑本市城镇中低收入住房困难家庭的经济承受能力，兼顾相邻区域、地段内普通商品住房和经适房项目价格平衡等因素，由组织出售经济适用住房的区（县）住房保障机构在制定出售方案前拟定，其中拟定的浮动幅度上下均不得超过20％。
也就是说，包含了保障性住房的大型居住区，将来定价时或也将会受到相邻区域、地段内普通商品住房的平衡因素。
六大基地：四国企唱主角
目前，大型居住区周边的楼市行情已然成为老百姓关注的焦点。不过，商报记者发现，处于启动、选址阶段的上述“多类型住宅混合”居住区，对于其具体住宅产品“类型”的定义尚没有明确。考虑到产品结构是老百姓相当关注的问题，规土局方面给出一个大致的说法：
以保障性住房为主的是宝山顾村、嘉定江桥、松江泗泾、闵行浦江、南汇周康、浦东曹路这六大基地；而低价普通商品房为主的则包括嘉定新城西站、嘉定新城白银路站、嘉定环球乐园站、青浦新城1站、青浦新城4站、青浦诸光路站、奉贤南桥新城东城区、临港新城和金山亭林9个依托新城的大型居住社区。
其中，以保障性住房为主的六大基地建设已在推进中。根据批准的控制性详细规划，六大基地建设用地面积约19．33平方公里，包括居住用地面积约10．77平方公里；规划总建筑面积约1837万平方米，住宅建筑面积约1436万平方米，规划居住人口约52万人。而九个居住区规划也正在制定中，选址方案已基本确定，规划总用地面积约41平方公里，其中规划可开发居住用地面积约20平方公里。以上所有的大型居住区，将全部有轨道交通辐射。
商报记者注意到，嘉定江桥、松江泗泾、浦东曹路、南汇周康航这四大基地都已“名花有主”，分别被绿地集团、城投控股、地产集团和上海建工等四大国企所“瓜分”。
嘉定江桥：绿地2年内建成
江桥板块位于嘉定区的东南部，板块东部是黄渡镇，北面南翔板块，西侧毗邻普陀区，南面紧连长宁区，是整个嘉定距离市区最近的区域。按照嘉定区有关规划，占地4600亩的江桥新镇将成为今后重点发展区域，这里将被打造成一个建筑体量近187万平方米、人口容纳量近5万的华江居住区。江桥基地附近规划有轨道交通13号线（Ｍ5）和17号线经过。
目前，区域内在售的有嘉城、华江景城和盐湖新居等楼盘，根据地理位置的不同，售价在8500－11000元／平方米左右。
6月24日，由绿地集团开发建设的上海市大型居住社区江桥基地（绿地·新江桥城）正式启动，这也是上海市首批大社区基地中第一个启动的项目。
江桥基地位于嘉定区江桥镇西南部，东至金园一路，西临嘉闵高架路和京沪高速铁路，南至爱特路，北至鹤旋路，占地面积50公顷，规划建筑面积约67万平方米，总投资约30亿元，建成后可容纳6090家住户。
据绿地集团介绍，整个项目将由北至南逐次开发，在首期开工后将全力加快项目推进，计划在8月份再开工12万平方米，以后每月开工一批，年内实现全部开工。
松江泗泾：首幅挂牌已出让
泗泾镇位于松江区东北部，东临九亭镇，西接佘山镇，北与青浦赵巷接壤，南与新桥镇、洞泾镇接壤。
泗泾板块属于松江区内经济密集片区之一，具有较优越的交通条件和区位优势，有轨道交通9号线坐镇。目前区域在售名盘如合生国际、泗泾颐景园等项目多为别墅楼盘，售价较高；而区域在售公寓楼盘的价格则多在8000－9000元／平方米。
8月2日，上海土地出让55号公告正式公布，出让一幅松江大型居住社区泗泾基地Ａ地块。这也是上海今年挂牌出让的首个大型居住社区地块，其南至泗凤公路，西、北至轨道交通9号线，出让面积约18．3万平方米，共分为Ａ1－Ａ5等5个小地块，容积率在1．0－1．8之间不等，规划地上建筑面积在18．3－32．94万平方米之间，但至关重要的挂牌起始价却未曾公布。出人意料的是，城投控股于8月4日突然发布公告称，其子公司城投置地下属的“上海新凯房地产开发有限公司”将开发建设上海市大型居住社区泗泾（拓展）基地项目，并透露已经取得了泗泾基地Ａ号地块，但同样未曾披露具体的地价。
商报记者了解到城投控股的拿地总价1．784亿元，粗略估算，成交楼板价仅在542－975元／平方米之间。
南汇周康：地块出让已预告
周康板块是指由浦东的康桥镇和南汇的周浦镇组成的新兴居住区，位于沈祝公路以北、Ａ3公路以西，北邻北蔡板块，西北靠三林板块。目前，周康板块积极完善各项商业配套建设。区域内有名盘绿洲康城（亲水湾）、印象春城、绿地东上海等，目前售价在10000－15600元／平方米。
8月13日，上海土地交易市场发布了上海市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让预公告沪预告字（2009）第8号。其中，分两个标的推出了周康航配套商品房基地Ｂ－04－04 Ｂ－04－09地块和周康航配套商品房基地Ａ－02 Ａ－03地块，拟用地面积12．1877万平方米，规划容积率在2．1－2．5。
差不多同一时间，一份名为《周康航配套商品房基地拓展区控制性详细规划》的环评公示也悄然发布，上海建工计划斥资60亿元开发这一项目。
周康航配套商品房基地拓展区北至周祝公路，南至机场高速（Ａ15），西至周园路、沈梅路、瑞安路、周东路，东至罗南大道（Ａ3），用地面积约2．36平方公里，具体将由上海建工汇福置业发展有限公司负责建设，规划范围内的城市建设用地面积约215万平方米，其中，居住用地面积约95．8万平方米，剩余部分则是绿化、道路及市政用地。
目前，项目开发工作也已进入实质性启动阶段。
顾村和曹路：或地产集团操盘
曹路镇地处浦东新区东部，商报记者从浦东新区规划管理局网站公布的《曹路大基地控制性详细规划草案》中了解到，曹路大型居住社区总面积将达252．13公顷，东起凌空路，西至浦东运河，南起金海路，北至东靖路，以上川路为界。交通方面，该基地东靖路设置轨交19号线站点，金海路设置轨交9号线延长线站点，将9号线延长线和19号线分别延伸到基地。根据轨交站点的位置，还会规划设置两个公交车站，以方便换乘。
8月12日，第二个大型居住社区基地浦东曹路4幅地也已确定由上海地产集团旗下中星地产进行开发。
据悉，宝山顾村基地或也将由上海地产集团负责，但具体规划似乎尚未公布。六大基地中，以宝山顾村基地面积最大，达到了近10平方公里。作为上海的保障性住房基地之一，地处上海北区的宝山区顾村板块一直是上海楼市的价格“洼地”。目前，区域在售有保利叶上海、旭辉依云湾等楼盘，售价多在10000－16000元／平方米。
另外，有消息称，城建集团似乎对口闵行浦江基地。今年来，闵行浦江镇房价涨势迅猛，区域内在售的浦江华侨城、浦江智慧园和一品漫城的售价，都在12000－18000元／平方米不等。
