文/本刊记者 甄爱军
文前提要：预告登记虽然早已有之，但了解这项规定的人并不多，为了能够保障自身的权益，专家建议在二手房买卖过程中申请办理预告登记。不过专家提醒说，不能把这项规定当成永久性的保护伞。
房价“跳价”让购房者头痛不已，而且令人无奈的是，似乎没有什么好的办法来遏制这种行为。
不过已在近期颁布实施的《上海市房地产登记条例》(以下简称《登记条例》)及其配套操作文件——《上海市房地产登记技术规定》(以下简称《技术规定》)有望改变这一现状。其中一项与房产买卖有着重要关系的内容，即预告登记，既可以防止开发商“一女二嫁”，也可以预防二手房房东“跳价”。
业内人士表示，对于二手房市场上的“跳价”现象而言，预告登记似乎有些力不从心。那么，这项制度的最大作用到底体现在哪些地方？买家又如何据此来保障自身的权利？……带着诸多问题，记者进行了采访。
预告登记防“跳价”
当得知二手房买卖过程中也能够申请预告登记时，与卖家刚刚打完一场马拉松官司的王林有些懊恼，“我当初为什么不申请预告登记呢？”他说。
2007年夏天，王林通过上海某中介公司在闵行区罗阳新村内购买了一套二手房，签订买卖合同之后房东再次提出涨价要求。王林坚持要按照合同约定的价格执行，买卖因为房东“跳价”而中断。虽然王林赢得了官司，法院要求房东退还首付款，并承担违约责任。但是房东将首付款退还给中介公司之后，便玩起了“人间蒸发”游戏，违约金已无从谈起。
但如果王林当时办理预告登记手续，其结果可能完全就不一样了。“‘预告登记’对房东‘跳价’行为有相当大的限制作用。”“我爱我家”(上海)权证法务部权证经理渠福琴在接受记者采访时如是表示。
何谓预告登记？根据上海市住房保障和房屋管理局给出的官方解释，这是一种相对于正式登记而言的一种预备性房地产登记手续，是便于当事人取得将来正式登记的优先权而进行的登记行为，其目的是为保护房地产权利变动中债权人的合法权益。
在大多数人看来，房产买卖预告登记常见于期房买卖过程中，而二手房买卖则较为罕见。但上海联业律师事务所主任律师王展告诉记者，在此之前，不管是期房还是二手房，都可以申请预告登记。制度早已存在，缘何没有执行呢？一位业内资深人士表示说，主要是买卖双方对此知之甚少，而加上中介公司故意对此“视而不见”，因此预告登记基本与二手房买卖无缘。
但现实问题是，在二手房市场上更易发生诸如“跳价”等违约责任，尤其是在房价上涨时期，“跳价”风更炽。记者的一位朋友陈先生近日买房就接连碰到三个“跳价”房东，其中一个房东甚至主动奉还双倍定金以求一跳。
如何限制有讲究
预告登记如何限制买家跳价呢？
预告登记旨在保护当事人取得将来正式登记的优先权而进行的登记行为，也就是说，办理这项手续之后，在未解除预告登记之前，卖家将无法将其出售给他人。渠福琴认为正是预告登记所产生的“冻结”作用，而对卖家起到了限制作用。
也许会有人说，在签订买卖合同之后，购房者的权利基本能够得到保障，何须再次申请预告登记呢？因为按照目前买卖合同中约定的违约责任，一般情况下，赔偿金相当于总房价的20%。就上海市中心一套普通公寓来说，总价基本超过200万元，违约金超过40万元，这绝对不是一笔小数目，按理说应该具有巨大的威慑作用。其实不然，如果仅靠买卖合同的约束，其力度仍然不够，如上文中的王林，虽然赢了官司，他也仅仅只是追回了首付款。
有业内人士告诉记者，由于目前我国法制制度在保护守约方权利方面仍然存在一些缺陷，这给一些人留下了可利用的空子。卖家在收取首付款之后，已占据主动，发生纠纷之后如果买家不答应自己的条件，他们便利用“拖字诀”与买家周旋。但对于买家来说却拖不起，最终结果只能妥协。
但办理预告登记手续之后则是另外一回事了。根据《登记条例》规定，建设用地使用权人、房屋所有权人未经预告登记的权利人同意处分该房地产的，房地产登记机构不予登记。一旦发生纠纷，卖家房产在规定期限内遭到“冻结”，拖下去的话对自己也没有好处。
不过也有业内人士表示，二手房买卖预告登记无法根治“跳价”行为。从业人员杨先生表示，二手房买卖过程中“跳价”频繁环节主要集中在收取定金与签订买卖合同之间。但申请预告登记却必须是在签订买卖合同之后才能进行，两者之间存在一定的时间差，预告登记无法提前至收取定金后马上申请，因此该制度对于预防房东“跳价”行为的作用还是存在一定的局限性。
由此看来，预告登记对于开发商的限制作用更大，而由于其“出场时间”相对较晚，因此对于二手房房东的“跳价”限制作用有限。
限制时间有规定
由于预告登记的限制期限有限，因此业内人士提醒说请勿将这项制度当成永久保护伞。在房价上涨时期，即使办理了该手续，也应该抓紧时间办理过户手续。
《登记条例》规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行房地产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。也就是说，在三个月之后，预告登记的限制作用会自动失效。之所以做出这样的规定，有律师认为也是考虑到卖家的权利，如有买家因为资金不足无法进行交易，但却不愿轻易放弃而企图以预告登记使其无法出售给第三人，这种想法是无法实现的。
对此，有业内人士告诉记者说，在房价上涨阶段，三个月时间房价涨幅往往能达到10%以上，这对买家来说，如果没有及时办理产权过户手续，不是好消息。因为当卖家看到房价上涨了不少，往往会因为见利而背信。因此对于买家来说，买房时最好讲究速战速决，以免夜长梦多而节外生枝。
有人担心这会成为被人利用的规则漏洞。在采访中有业内人士向记者提到，假如卖家在签订买卖合同之后看到房价再次上涨，而故意寻找各种理由拖延办理过户手续的时间，直到预告登记失效的时间为止，以达到“跳价”目的。但上海联业律师事务所马永健律师表示过于担心也没有必要，因为根据规定，预告登记失效要在两大条件下才会实现：即债权消灭或者自能够进行房地产登记之日起三个月内未申请登记的。如果卖家找借口拖延过户时间，势必会引起纠纷，随着司法介入，预告登记的约束作用便不会在三个月之后自动失效了。
据了解，此前预告登记限制时间为两年，是参照民事诉讼时效的两年期来制定的。而《登记条例》对此进行了修改，使之与《物权法》第二十条内容规定对应，即“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。
预告登记怎样办
预告登记的作用不小，能够保障守约方的权益。在房价上涨时期，作为守约方的主力军买家来说，怎样申请预告登记呢？
记者为此电话咨询黄浦区交易中心的有关人士，这位人士表示，一般情况下，进行预告登记必须在双方签订买卖合同之后才能进行这个程序。这位人士提醒说，如果准备进行预告登记，必须在合同中将此项内容明确下来，
不过在目前使用的格式合同文本中，并没有将其作为常规内容，因此必须以合同附件的形式体现出来。业内人士表示，其内容主要包括两大部分，其一是双方都同意申请预告登记，其二就是明确申请办理时间。
在办理预告登记时，根据相关规定，买卖双方均应携带申请书、身份证、房屋买卖合同等证明文件。由于委托证明的真伪难辨，委托办理存在一定的风险，主管部门提倡本人亲自到场办理委托相关手续。但对于亲自到场实在存在困难的情形(如人在海外)，必须出具委托证明，且委托证明应该事先经过公证机构公证。
如果房地产权证书、登记证明破损的，登记时可能会遭到拒绝，因此房地产权利人可以向房地产登记机构申请换发。而对于房地产权证书、登记证明灭失、遗失的情形，应该在补办之后再申请。
由于在办理申请预告登记时，很多情况下双方无法同时到场，《技术规定》重申可以单方申请。那么如何单方申请呢？
因房地产的买卖等物权转移行为属于民事法律行为中的双方行为，房地产登记以双方申请为原则，登记机构需在完整了解当事人的真实意思，并使得使房地产登记的合法性得到保证之后，才予以登记。但在实际买卖过程中往往存在这种情形：双方当事人有意思表示一致的约定，但因一方当事人不予配合或无法配合，致使双方无法共同申请。
对此，《技术规定》明确，对预购商品房及其转让、以预购商品房设立抵押权、以房屋建设工程设立抵押及其抵押权转让、房地产的转让、抵押等与房地产权利有关的事项，当事人可以共同申请预告登记。不过在一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人为保障将来实现房地产权利，按照双方关于办理预告登记的明确约定可以单方提出预告登记申请。
律师建议，单方申请必须做好事先准备工作。王展表示，《登记条例》中已经明确，只有在买卖合同中约定双方都同意申请预告登记的，交易中心才准予登记。因此必须在买卖合同中写进有关办理预告登记事宜。
同时需要注意的是，并非所有预告登记申请都会得到批准，诸如违章搭建或者存在争议的，就无法登记。《登记条例》规定，有下列情形之一的，房地产登记机构会作出不予登记的决定：
(一)非法占用土地的；
(二)属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的；
(三)不能提供有效的房地产权属证明的；
(四)房地产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中的；
(五)申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突的；
(六)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
维权过度需留神
律师提醒说，虽然预告登记可通过无法交易而达到限制卖家的目的，但是有可能会因为维权过度而造成侵权。
记者了解到，上海曾发生类似的侵权案例。2006年1月，季小姐与卖方张先生及张先生的父亲(两人为房屋产权人)签订了买卖合同，约定购买位于广中西路上的“新梅共和城”底楼房屋一套，总价为112万元。但在当年3月初办理过户手续现场，因为税费问题产生纠纷，致使交易中断，于是季小姐申请办理了单方预告登记手续。
对簿公堂已无可避免。在双方打官司期间，季小姐还申请了诉讼保全，法院查封了张先生位于长宁路上的房屋，而与此同时，季小姐又不及时撤销对广中西路房屋的单方预告登记导致他两套房屋的权利都被限制而无法及时出售。因此反而被张先生以侵权过度为由告上了法庭，要求索赔30.62万元。后经法院审理认为，季小姐的行为属于行使权利过当，损害了张先生的权利，从而要求季小姐承担14万元的违约责任。
律师认为，从操作上来说，滥用单方预告登记权利的可能性的确存在。如登记人在申请预告登记之后，故意不去交易中心办理注销手续，这样会导致在一定时间内这套房屋无法进行其他权利登记，从而达到限制房屋的过户交易的目的。
对此律师提醒说，预告登记虽能保护自身的权利，但如果滥用也会伤及自己，所以应该在法律的框架下来行使自己的权利。在交易过程中发生纠纷难免会心中窝火，因此不能因为出于泄愤而进行报复，比如故意设置交易障碍导致他人无法正常交易。
小贴士
如何注销预告登记
过户交易之前或者合同因故解除必须办理注销预告登记，一般情况下，注销预告登记需要一周时间。在办理注销手续时，根据规定应该提交下列文件：
(一)申请书；
(二)身份证明；
(三)经预告登记的房地产权利依法终止或者预告登记失效的证明文件。
第三项规定的预告登记失效的证明文件，是指预告登记有关当事人的书面约定或者法院判决、仲裁裁决。
