“全民炒房”乍现
楼市走入“十字路口”
有人一买一卖间赚了三分之一。
出租车司机对楼市有了更多“炒”的概念。
曾经的全民炒股，似乎有可能转化成“全民炒房”的迹象。
采访·撰文/韩笑 齐鹏 蒋毅坤 丁凯 周颖
张建成在北京朝阳区建外SOHO有两套出租房，7月之前，曾有几位买家分别相中这两套房子。看到楼市价格持续上涨，张很坚决地表示不卖。但是现在，他有些犹豫。
“我的判断是，7月量跌价升存在不合理性，8月份大量项目上市，有可能会冲击二手房价格。但从保经济增长和货币政策来看，至少目前还出现对楼市收紧的迹象，应该说楼市不会有太大变化，你说现在的时机适合卖吗？”看不懂中国楼市的张建成反问记者。
从2004年买下建外SOHO这两套房子以来，张建成对楼市的关注成为日常生活中最重要的一部分。每天上网或看报的第一项，就是浏览与地产相关的文章。他的态度很明确，买房就是为投资，升值是他最期望的事情。
进入8月，两组数据给他平添了几分担忧：8月3日，北京市房地产交易管理网统计显示，7月份，北京期房商品房日均签约350套，较6月下跌9.1%；8月5日，来自地产中国网的统计显示，8月份北京市场将有30个项目开盘，这是今年开盘量最高的一次。
7、8月份的数据印证了一些专业人士分析当前楼市存在的不合理性，即量跌价升。然而，这一特殊现象却具有普遍性，经历过楼市疯狂阶段的深圳也如出一辙。据深圳世联地产数据显示，进入7月，深圳楼市出现转折，出现量跌价升。7月商品房销售面积54.83万平方米，环比下降17.43%。与此相反，7月深圳楼市价格依然保持高位。
上海更难以独善其身。7月份上海二手房成交量环比明显下降，这是自今年二季度以来成交量的首降。新房同期也出现成交量下降，但成交均价环比增长1.6%。
这种与正常市场行为相悖的现象，在短期内脱离实际价值，价格不断被抬高，就是泡沫的存在。亿城股份有限公司董事孙勇在接受《数字商业时代》记者采访时说，支撑这个泡沫背后的因素就是资本、预期。
“地王”：加速泡沫制造
张建成对北京市场今年以来出现的“地王”心存感激。正是“地王”频频出现，才使房子的升值空间不断被放大。
以建外SOHO为例，今年3～5月份均价维持在17500元/平方米。5月21日，北京市场诞生今年以来的第一个新“地王”——北京广渠门外10号地以1.51万元/平方米的单价拍出，这一消息刺激北京楼市普涨。
进入6月，建外SOHO房价突然蹿升，均价涨到18500元/平方米。6月底，北京市又一个新“地王”——北京广渠路15号地以40.6亿元成功拍出。至此，上半年北京市出现两个新“地王”，北京市土地交易价格暴涨，新建住房和二手房价格也同样走高。
7月，建外SOHO房价依旧上升，均价涨到20300元/平方米，但与2008年9月出现的最高价23500元/平方米相比，还存在不小的差距。如果按7月均价成交，张建成的两套房子(面积约570平方米)5年时间净赚302万元。
张建成的获利是纸上富贵，毕竟他未将房屋出售变现。不过，随着土地成交价格和楼市行情节节攀升，获得真金白银的则是地方政府。2008年下半年出现土地流拍的现象不复存在，溢价拿地再次上演。不同的是，这一轮溢价拿地多以国企为主。
从6月开始，北京一级土地市场挂牌房源90%出现了提价5%以上的现象。从5月下旬到7月上旬的约50天，是今年北京土地市场的“黄金时期”，政府平均每天从卖地中获得的净收益超过2亿元，而就在第一季度，全国财政收入同比减少1329亿元的事实还让不少地方政府忧心忡忡。
张建成与政府一起获利，是基于土地价格的暴涨。但张建成还在担心，价格不断推高，但成交量减少，短期内价格的大幅波动如果是泡沫的话，那么风险最终会转嫁给谁呢？
泡沫：激发“全民炒房”
在北京丰台区南苑工作的李志明(化名)想改善居住环境，一直希望在离单位较近的区域购买一套二手房。
6月初，李志明和中介利用中午时间到紧邻南五环的郁花园小区，看中了一套110平方米的房子，业主报价87万元。下午5点，当李志明给中介打电话，准备买下这套房子时，中介回复说，由于看房人多，业主报价提至92万元。
一天之内涨幅之快，导致商品房的属性完全发生了变化。商品房已经被当成一个投资产品，似乎时刻被高抛低吸的投机气氛笼罩着。
“这哪里是买房，简直就像菜市场里讨价还价买菜一样，泡沫就是这样堆起来的。”李志明向记者抱怨。
涨价的步调又是如此一致。统计显示，深圳今年2月～7月的半年时间内，成交均价上涨了5310元/平方米，上涨幅度高达50%；北京则是从今年年初至7月15日，商品房价格上涨了43.7%。
北京市朝阳区上半年在售的130多个项目中，有58个在涨价。“2007年时大家就认为有泡沫了，现在涨价的势头比2007年还猛，当然是泡沫。” 中原地产张坤昱认为，这跟热钱不无关系。华高莱斯副总公衍奎也觉得，国内外央行的宽松货币政策导致海量资金流向中国楼市，这是支撑泡沫的重要力量。
在金融危机之前，张建成一套250多平方米的房子每月可以租到2.5万元，320多平方米的房子月租3.2万元。金融危机后，很多公司不再续租，租金也逐渐降低。截止目前，他的两套房子年租金分别减少6万元，而且还不停更换承租人。
如果不卖，两套房子每年减少12万元的收入，不如选择在高位时卖掉；如果卖掉，现在的价格并不是他理想中的，张建成还希望再搏一搏。
曾经市场上出现的全民炒股，似乎有转化成全民炒房的迹象。
记者乘出租车外出采访时，善谈的司机用艳羡的口吻向记者讲述了他身边的人在楼市的生财之道：
“我的朋友年初时花350万元买了一套房子，今年卖出后净赚了100多万元，一买一卖间转手就赚了三分之一，之后他又到郊区买了套别墅。现在只要有钱，还是得买房子。”普通市民对耳濡目染一个个炒房获利的故事，开始跃跃欲试，这像极了2005年上海楼市泡沫破灭前的景象。
“由资本游戏催生的‘地王效应’以及由其引发的区域房价上涨，是典型的泡沫制造。偏离真实供需博弈，超越客户的购买能力，建立在激情和对赌之上的泡沫早晚会有崩溃的一天。”阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲对记者如是说。
在房价飞涨的同时，张建成的房子租价却大幅下挫。他250多平方米和320多平方米的两套房原来月租分别为2.5万元、3.2万元，现在因为金融危机，年租金都齐刷刷地降了6万元。房价上涨正明显脱离其价值变化。
炒房：在预期与矛盾中持续
当国企拿地被冠以“国进民退”的帽子时，坊间舆论将矛头指向国企，认为国企争“地王”而拉高了房价。
北京兆泰房地产开发有限责任公司副总裁王全在接受记者电话采访时认为，国有企业和民营企业争夺土地市场创造的“地王”是正常的商业竞争，完全是企业行为，只是具有偶然性。
据记者了解，以40.6亿元摘得广渠路15号地“地王”的中化方兴地产从2008年下半年在珠海“每一间”项目完工之后，就一直没有成功拿过住宅用地。在竞拍15号地之前，中化方兴地产在北京参与竞拍的两块地，都因出价不高而被民企摘走。
坊间认为，中化方兴地产身为国有企业，争得此轮“地王”是上级授意必须竞拍成功。针对这一问题，中化方兴地产给出的官方口径是：广渠路15号地非常符合方兴地产的核心战略，该地块发展潜力很大，中化方兴地产将会把这里打造成一个经典项目。
看到广渠路15号地成为北京新“地王”时，张建成甚是开心。这一新的坐标出现后，他的房价已经跟风受益。
参与主体的热情、保经济增长的背景、通过房地产带动相关产业复苏，在多种因素作用下，即使存在泡沫，也很难在短期内消除。高力国际黄卓伟在接受采访时说，现在的地产市场不排除有泡沫的成分，比如“地王”拉动房价快速上涨可以看作泡沫。但就目前的经济形势来看，泡沫是必须持续的：基础建设投资已基本达到极限，消费短时间内难以明显拉动经济，出口起色也不大。
这意味着，恐怕今后一段时间内，我们都不得不与房价泡沫共存。同样是泡沫，2007年楼市产生泡沫时，银根紧缩、“70、90”出台、严控房地产投机渠道等因素，就如同一个魔咒，一下子击碎了当年房地产市场的泡沫，因此2008年中国楼市出现了11年来少有的“凄惨”相。
记者采访中发现，很多业内人士认为今天市场上的泡沫远超过2007年，但不会重演2007年的一幕。货币政策宽松、保经济增长、地方政府积极推地这些因素将决定楼市泡沫的存在与否。中国房地产市场，似乎从来没有像今天这样矛盾。十字路口下的中国楼市，何去何从？
离建外SOHO很近的中服大厦很快就将迎来新的主人。张建成并不关心谁是它真正的主人，而是关心新“地王”的筹码是多少。他期待的是，新“地王”出现后，他的房子或租或卖，将会有一个更高的价格。“我这离中服大厦这么近，‘地王’出现后你觉得能涨多少？”张建成问记者。
阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲
“地王”是泡沫的制造者
“地王效应”以及由“地王效应”引发的区域房价上涨，是典型的泡沫成因。
采访·撰文/韩笑 周颖 摄影/徐胤
数字商业时代：楼市的“繁荣”和资本市场始终是有密切联系的。这一轮也和2007年那一轮有相同之处，即很多房地产上市公司拿地热情超过非上市公司，这种现象如何理解？
范小冲：现在的房地产狂热和2007年似曾相识，表现为房地产泡沫的堆积，是房地产市场和资本市场同步共振的结果。
如果仅从单一项目，从开发成本和未来运作来看，高价拿地、“地王”现象很难理解。但是从资本层面来看，又存在一定的“合理性”。在资本市场上，上市公司股价同其市盈率成正比。一些上市公司抓住当下市场的高市盈率和资本泡沫的有利时机，通过“地王效应”，拉升市值，扩大影响力，追求股东和公司整体效益最大化。老股东则在其推高股价的同时，完成分拆、上市、融资、扩股、发债和变现，成功获利退出，而其虚高的地价则留给了那些狂热追逐资本泡沫幻影、盲目跟进追涨的新股东们。
数字商业时代：按目前现状持续下去，将会对市场产生什么影响？会形成大量的泡沫吗？
范小冲：在资本游戏下产生的“地王”所标注的重置成本不是真正的土地市场成本，“地王效应”以及由“地王效应”引发的区域房价上涨，是典型的泡沫成因。
建立在虚高重置成本预期上的房价预期缺乏真实市场的支撑，偏离真实供需博弈，超越客户的购买能力，建立在激情和对赌之上的泡沫早晚会有崩溃的一天。这种虚高的房价将会回归理性，2008年泡沫崩溃的场景相信很多人还记忆犹新。
数字商业时代：“国进民退”是目前房地产市场上最流行的一个词。很多人认为国企拿地推高了房价，站在这个特殊的环境下来看，“国进民退”是否有其合理性？
范小冲：年初，国企是在承担政府救市责任，通过投资房地产，重树市场信心。国企入市，抬升地价，地方政府从高价卖地中受益，银行的巨量信贷资金转化为地方政府的财政收入。地价上涨推动房价预期，民间资本逐步开始跟进，房地产市场被迅速激活。然而国企的抱负绝不仅于救市，他们有效利用了国家救市的政策、资金及垄断资源的优势，大肆圈地圈钱，以实现其自身重组、政策变现、低价融资和国庆献礼等各自的目的，在全球经济危机政府救市中上演了中国所独有的“国进民退”的大戏。
数字商业时代：“国进民退”这种现象你认为会有持续性吗？
范小冲：地价和房价的追高并不代表着房地产市场的繁荣。如果不是效率的提升，收入和就业的增加，而仅仅依靠投资政策和资源垄断，“国进民退”将不具可持续性。借助危机背景，在不对称的资源、政策推动下和在非完全市场竞争下形成的“国进民退”扭曲了市场资源配置和打压了市场活力和效率。
国企高价拿地变相推动了房地产市场的投机热情，引发产能过剩，需求不足，实体资本大量出逃进入股市和楼市炒作。这同国家救市、经济转型、促进实体经济增长、拉动内需、解决就业的目标也是相悖的。
我们应在国家战略层面上认真审视“国进民退”的现象，使国家资本投入在更多关系国计民生基础、能够激发民间投资乘数效应、促进中国经济转型和提升就业上，而不是借助危机，依靠国企优势“与民争利”。
“地王”是毁约标杆
“下定”不足24小时，卖房人宁愿给买主2万元，也要毁约。
地王不断，二手房价格上涨不断，业主毁约不断，地产中介郁闷不断。
采访·撰文/韩笑 摄影/徐胤
“成交了，成交了！押金2万元，这次业主应该不会反悔了。”
7月26日，位于北京广渠路15号地附近的百子湾6号后现代城链家地产分店，经纪人李骥(化名)和同事们欢呼着。这是一笔不小的生意：一套成交价格为220万元人民币的房子，被买方相中并支付给业主2万元订金。按规定，3天后中介公司到手的中介费就是7万多元。
这种喜悦很快落空。还不到24小时，经纪人李骥就掉进“冰窟”。当日傍晚，业主找到李骥说房子不卖了。
“这样不合适吧，你已经收了买方2万元订金。”李骥连忙反驳。
“不要紧，我退款，另外再赔偿乙方2万元。这房子现在有一家中介说不低于230万元能给我卖出去，即使赔给乙方2万元我还净赚8万元人民币呢。”业主坦诚相告。
这笔生意“飞”了。李骥的心情可想而知。如果不是“地王”的出现，这种情况是不会出现的。
6月30日，经过97轮竞价，总部位于广东珠海的中化方兴公司以40.6亿元竞得底价为16.47亿元的北京朝阳区广渠路15号地，成为继2007年10月房地产市场调整以来，全国总成交价最高的“地王”。
“地王”一经公布，周边二手房价格应声而涨。和广渠路15号地距离最近的“百子湾后现代城”二手房房源挂牌价格相比2009年5月底上涨了8%~10%，单套房源提价甚至超过10万元。
价格虽然上涨，但和市场预期的热销差别很大。数据显示，广渠路15号地新“地王”问世后，周边区域二手房成交总量下降了20%左右。
“这一区域二手房没有预想中的火爆。例如后现代城7月只成交二手房46套，与今年2~3月房价低谷时期的成交量几乎持平。主要原因是业主毁约现象频频出现。”李骥说。
涨价有理 地王撑起业主信心
“我的底价是185万元。”7月28日，一位正准备卖房的业主王莉娜(化名)正在电话里和李骥谈价格。
“乙方同意185万元成交了。”可是，当李骥兴奋地在电话中重复这句话时，业主在电话彼端“那我再想想”这句话，又给李骥泼了冷水，一种业主惜售的预感油然而生。
李骥的预感应验了。次日，当他给业主打电话询问时，业主的回复是“不卖了，房价还在涨呢，185万元成交太低了。”
又是一个在不足24小时内的毁约案例，这让李骥再次感到失落。如果不是北京广渠路15号“地王”带动了周边二手房价格猛涨，如果不是业主涨价预期强烈，毁约、惜售是基本不会出现的。
“我2005年买了后现代城小区一套104平方米的房子，当时每平方米价格是8000元左右。家里还有多处住宅，所以后现代城的房子一直出租，每月租金是4500元。我的房子是全款支付，没有还贷压力。我之所以不卖，是因为房价还在涨，我可以继续出租，预计到年底最少也得多卖20000元。”王莉娜对《数字商业时代》记者说。
在王莉娜看来，广渠路15号地拍卖，11家房地产公司中只有两家民营公司，其他都是央企或是有国企背景的地产商，例如华润、保利、远洋等等。今年的“地王”与往年不同，国企拿地较多，说明企业看好房地产前景，这给了她继续持有的信心。
本刊记者在广渠路15号地周边链家、21世纪不动产、麦田、中大恒基等多家二手房中介公司调查中了解到，与李骥有着相同遭遇的经纪人为数不少。开发商的预期，在一定程度上刺激了业主的预期。
远洋地产市场部总经理肖劲在接受记者采访时说，一个好项目的出现，预示着未来周边的配套会更好，这些都是对周边的利好，再加上本身土地价格的变化，就导致未来商品的售价会增加，就会带动周边二手房的价格上涨。
毁约无罪 一个小区500多个涨价梦
到7月30日，广渠路15号“地王”已诞生整整一个月，对于房产中介来说，感受最深、最大的变化除了业主毁约、提价以外，就是物业保安对小区的监管也是越来越严格，“有时候甚至像防贼一样”。
同日，本刊记者和李骥进入后现代城小区，在将要进入10号楼时，突然门口蹦出一位保安，大声喊道：“你找谁？”李骥连忙停住向前走的脚步，用眼神示意让记者先进入10号楼大厅。本刊记者在大厅等候3分多钟，李骥才跑进来。
“哎，现在看房的人太多了，保安管得特别紧。要是发现了二手房中介打扮的人(西服裤和白色衬衫)都要仔细盘问。我转了一圈，看保安不在才进来。”李骥为成功突破保安的防线自豪地说。
即使毁约现象的发生频率大大超过以往，但李骥带客户看房的频次还是有增无减。链家地产后现代城门店经理告诉记者：“现在打电话咨询的人比今年3~5月份有大幅度的提升，看房的人也增加了近一倍。”
住在后现代城12号楼(紧邻广渠路15号)的许小菲(化名)是王莉娜的租户，她静静地坐在自己用4500元人民币租来的“蜗居”窗前的红色沙发上，望着对面还是一片杂草横生的“地王”，背后是包括李骥在内的两家二手房中介公司的经纪人分别对着4位看房者口若悬河的“推销噪音”，许小菲心里有些不快。
“这种日子什么时候到头？每天晚上8点下班回家还要接待看房者。今年7月初，业主和我商量，现在价格大幅度回升，她想把房子挂在中介试试看能不能高价出售，目前为止我已经接待了数十个买房人。业主并不急于出手，主要是预期房价还能上涨，从最初185万元的底线，已经提升到近200万元了，业主还在等待最好的时机。”忙碌了一天的许小菲疲惫地对记者说。
据后现代城麦田地产公司经纪人介绍，后现代城有4000多户，有500多位业主已经把房屋挂牌销售，比今年年初挂牌销售的房源高出一倍。不排除一些业主把房产挂出来“晒太阳”，测试房子现在的市场行情。但在实际操作时，很多业主会惜售。
在中国的房地产市场上，从来没有出现过像今天这样的局面：当二手房价大幅度提升时，越来越多的业主不是选择抛出房产而是采取惜售的做法，甚至不惜频繁毁约，导致实际交易量在不可思议地不断下跌。这个看似奇怪反常的现象背后说明了什么？这说明当今中国的房地产投资人对利润追求的心理预期还在不断膨胀，他们已经把开发商当成标杆，希望那些开发商的拿地价格高些、再高些，最好不断出现新的“地王”，只有这样，那些新楼盘售价才会更高，他们才能获得更大的利润。
7月，在业主涨价预期下，毁约、提价影响了李骥的业绩。一次又一次的谈判，至今未成交，7月以来连续几次遇到这样的事情，是他从事房产中介业务三年以来遇到毁约最严重的一段日子。
“以前是购房人毁约，现在是业主毁约，这是以前不多见的。更有业主不止一次调高价钱，这样我们很难把握。”李骥很是沮丧。
楼市收益胜于股市
“就算是一笔糊涂账我也认了，我希望自己赶的不是楼市上涨的末班车”。
采访·撰文/齐鹏 韩笑 摄影/徐胤
72小时之内，一套房子的价格每小时飚升近1400元，平均每秒钟上涨约3.88元。犹豫了3天，在房主要求多支付10万元人民币的情况下，陈欣(化名)果断出手。
陈欣并不是“冤大头”。作为一家公司的高管，陈欣有稳定的家庭和不菲的收入。她是个注重理财的人，但是过去一年股市持续低迷严重挫伤了她投资股票的热情，“只要不赔钱坚决卖出”是陈欣在股市低迷时给自己定的清仓策略。
追涨不犹豫果断下手
幸运的是，4月份大盘站上2500点的时候，她的股票居然开始飘红。接下来的时间里，陈欣一边从股市出逃资金，一边关注正在回暖的楼市。家住北京朝阳区后现代城附近的她希望在后现代城投资一套二手房用于出租。
5月初，后现代城二手房的均价从年初的每平方米1.1万元上涨到1.3万元。“4个月时间每平方米涨了2000元，也太疯狂了”。也许受股市影响太深，对于刚刚回暖的楼市陈欣并不是很放心，还在观望之中。
5月21日，广渠门外10号地以1.51万元/平方米的单价拍出。链家地产数据显示，当时周边地块在5天之内大涨6.5%。陈欣一直关注的后现代城的二手房均价高达1.4万元/平方米，此时的陈欣流露出一丝悔意，但她还是理性地分析，5天内每平方米上涨1000元绝对撑不下去，楼市疯了！
陈欣的判断被再一次证明是错误的。进入6月，随着重庆、广州、上海、深圳的“地王”频频亮相，人们对广渠路15号地开始报以较高预期，房价在这一个月里稳定上涨。陈欣眼看着后现代城单价往上飙了1000元，也就是均价达到了1.5万元。
不过，让陈欣崩溃的是，此时的股指已经直逼3000点，可手里的股票早被抛得干干净净。“如果不抛已经有30%的收益了，或许真的是自己错了。”这时的陈欣有些懊恼。
更让她懊恼的还在后面。6月30日，陈欣在中介的带领下，相中一套朝向和格局都不错的房子。这套房子60多平方米，房主报出的总价是110万元，折合每平方米约1.6万元。
房主告诉陈欣，“北京城区的地块终究是推出一块少一块，房价哪有跌的道理，只要涨上去就不可能跌下来，如果不是急用钱我还想多拿些日子呢。”毕竟，买房是件大事，陈欣还需要和丈夫协商一下，所以当时并没有马上订下这套房子。
7月3日，陈欣再次来到房地产中介，却发现原来看好的那套房子，总价又加了10万元，如今已是120万元。原来，6月30日在陈欣看房的当天下午，广渠路15号地诞生了一个重量级的“地王”，40.6亿元被视为“触到天”的价格。
陈欣看到在短短的72小时里，房价每小时上涨近1400元，她的心再一次被揪起来：难道房子涨价真要以秒为单位计算了吗？尽管陈欣感觉胸口很闷，但她这次出手却很果断，当天就与房主成功签约。同日，股指定格在3088.37点。
“股市涨了、楼市涨了，真的不能再等了，已经错失很多机会，就算是一笔糊涂账我也认了。我希望周边多出几个‘地王’，这样我的房子才更有升值潜力。我希望自己赶的不是楼市上涨的末班车。”陈欣说。
追楼市比追股市安全
陈欣的经历具有典型性。在追高楼市的投资客中，不乏陈欣那样在楼市和股市上做出选择的人。
“房子比股票更加保值、投资楼市的风险远小于股市”。张翔是一家咨询公司的顾问，也是一个老股民，他亲历了中国股市的暴涨和暴跌，最终他选择投资买房。“我们看到2008年股指可以从6000多点跌到1600点，反观房价顶多降了10%~15%，如今股指到3000多点还不及最高点的一半，但是房价却已经突破了2007年高峰时期的价格。”
与楼市相比股市更为动荡，价格变化更为剧烈。在遭遇了7月29日的“黑色星期三”后，股指又在8月4日至8月7日连续四天下挫。但是股市的大地震并未在楼市掀起涟漪，“地王”还在不断涌现，房价还在蹿升。
新浪网上一项针对未来是否出现通胀预期及通胀下的投资需求情况调查显示，86%的网友认为未来出现通胀的可能性很大，并且把买房作为防通胀避险的首选投资产品。
显然，这种预期为楼市的持续升温增添了筹码，这一现象在全国具有普遍性。在深圳中原地产总经理李耀智看来，2009年年初时深圳楼市的投资客比例不到5%，而现在已经达到30%左右，说明投资客开始大量入市，并助推房价了。
由于监测方法不同，业内人士对楼市升温有不同的判断。21世纪不动产5~6月监测数据显示，北京楼市投资客所占比重仅占15%左右。“这一数据与2007年的30%相比属于较低水平，并且短期内以自住需求为主的市场结构发生变化的可能性较小。房价被追涨的原因可能是需求被抑制之后在一段时间内自住型、改善型需求集中释放。”21世纪中国不动产市场研究高级经理孟奇接受记者采访时说。
“过去一年的楼市观望情绪浓重，购房需求被压制。2009年受全国楼市和利好政策影响，被压制一年之久的刚性需求集中释放，于是市场开始回暖、成交量增多，开发商不约而同地开始涨价。”全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波在接受采访时说。
“地王”不断出现，土地和楼市价格也不断被抬高。8月3日，位于朝阳区王四营乡的限价房用地于北京市土地整理储备中心进行现场竞拍，吸引了北京建工集团、住总、首开、保利、首创、方恒、安联等8家开发商。在106轮竞价后，北京建工集团以20.02亿元的价格拍得了朝阳区王四营乡地块，溢价幅度超过42.6%。
就在“地王”频出、投资者预期未来楼市继续走高的同时，市场传来的消息显示了楼市有逐渐降温迹象。中原地产研究中心统计显示，7月份广州二手房环比下降40%；深圳下降30%，杭州下降50%，北京和上海下降5%，成都和天津上升20%。
记者在采访中接触到多位欲购置房产的白领，超过七成以上的人认为目前房价太高，暂不考虑购买。这或许是一线城市楼市转淡的因素之一。
“是楼市‘绑架’了股市！”一位不愿透露姓名的证券分析师表示，“股市的上涨在管理层看来是正常的，7月29日的暴跌当晚央行就刊出新闻稿，强调坚定不移地执行宽松货币政策。面对楼市的上涨，管理层曾发表过多篇文章批‘地王’。显然，楼市是踩着股市的肩膀往上蹿，这些原本属于股市的利好被楼市充分利用了。”
陈欣最希望的是，之前在股市的损失能够由楼市补回来。敢于追涨，在于陈欣对未来楼市有着更高的预期。
用AA制追涨楼市
股市也是投资，楼市也是投资，
AA制买房这种特殊的投资形式，悄然入市。
采访·撰文/周颖
张中武、刘鹏(两人均为化名)是两位普通北京市民。7月6日，他们聚在一起吃饭，庆祝保利地产斥资40.6亿元刷新北京“地王”纪录。在此前一个半 月，他们已经为北京广渠门外10号地成为单价“地王”而庆祝了一次。
“地王”的诞生，会直接让张、刘的腰包更鼓：他俩共同投资买下的房子眼看又要涨价。今年5月，他们看到房价的涨势，遂决定合 资炒房，并按出资比例分享收益，这被他们称为“AA制”。
7月7日，张中武跟刘鹏通了一次电话，讨论何时把房子出手。“先不卖，继续持有，有保利帮忙，咱们的房子肯定还会涨。等着瞧， 后面还得有‘地王’呢。”刘鹏冷静地回答。
放下电话的刘鹏抑制不住喜悦。打开电脑，他习惯性地首先进入Sohu网站房产频道，第一时间浏览有关房地产行业的新闻事件。从年初准备进入楼市前，刘鹏就养成了这个习惯，他要第一时间了解货币政策、土地政策、成交价格，当然，他的目的是选择合适的二手楼盘。
AA制买房 都是房价上涨的诱惑
激发张中武将买房作为投资的是一个偶然的事件。
在北京丰台区南四环以外居住的张中武有自己的独立住房，但因交通不便，没有轻轨和地铁，所以打算改善居住环境，卖掉现在的房子，购买地铁附近或离单位近的合适楼盘。从3月份开始，张中武一直留意地铁周边的房子，迟迟没有下手。
进入4月，张中武相中了北京朝阳区明天第一城一套85平方米的房子，经过与房东商量，价格商定为83万元。第二天，张中武带着1万元定金与房主签购房协议时，房主毁约不卖了。
张中武无奈之下继续寻找房源。但细心的张中武发现，进入5月份之后，二手房价格变化太快了，一周之内一套房子可能上涨少则2万元，多则几万元。有统计显示，5月份北京二手住宅成交总量虽然环比下滑，但北京二手房市场的整体交易均价为每平方米12669元，相比4月份再涨2.45%。
张中武的判断是，成交量下降但价格上涨，未来上涨大于下降空间。原因是市场环境支撑楼市走高：保经济增长、信贷政策宽松、购房欲望增加，这些信息也让张中武有了把握。
经过比较之后，张中武发现北京的价格洼地还是在南城，同样是四环以外的房子，南四环比北四环要便宜少则2千元，多则几千元。
之前委托北京大兴某地产中介购房的张中武在5月初接到了地产中介的电话，告诉他南五环有合适的房源。经过对周围的一番考察，2010年即将开通的4号线延长线地铁，以及大兴西红门镇将要开发的几块土地，商业设置的逐步完善等，这些要素影响了张中武在看房第二天后就决定出手。同时他有了一个大胆的想法：原来的房子不卖，向银行贷款买下看中的这套价值75万元的房子用于投资。
之前的第一套房张中武全款支付。根据规定，张中武再购买则属于第二套房子，不能享受第一套住房的相关政策。但上述中介明确表态，有办法让他享受第一套住房的待遇。这样的承诺，又让张中武心里有了底气。
手里只有20万元现金的张中武并不想把钱全部用在首付上，但又想买下这套房。和张中武无话不谈的好朋友刘鹏具有一定的经济实力，对理财投资颇为在行。当张中武把买房投资的想法告诉刘鹏，并做出仔细分析时，刘鹏也做出了一个大胆的举动：和张中武AA制买房。
双方协商的规则是：各出10万元，房产证可以写其中一个人的名字，但要到公证处证明双方的出资比例；按揭贷款每人每月各出二分之一，物业费、取暖费均摊；在合适的价位时经双方协商一致可出售；如一方同意出售，另一方不同意出售，一旦楼价回落，不同意出售方必须保证另一方的保本投资。
“这个约定只是形式上的，这种方式是基于相互的信任和共同目的。即使这套房子赔了钱，对方还有保本投资可以收回。最主要的是，楼市不同于股市起伏跌宕，不设涨停板，即使经历了2007年的楼市泡沫，投资楼市损失的人还是极少数。预期房价继续上涨、国企成为拿地主流、高房价诱惑，这些都是我们买房的动力。”张中武对记者说。
合伙投资 全国楼市就是风向标
直到5月20日，张中武买房的所有手续才办完。6月20日，上述中介告诉他，有人出价84万元购买，但他并不为之所动。
5月21日，北京广渠门外10号地以1.51万元/平方米的单价拍出并成为新的“地王”，当时周边地块在5天之内大涨6.5%。这让张中武更坚定持有的理由。
当天晚上，张中武、刘鹏在饭店第一次举行了“双庆”：一是房子顺利办完所有手续；二是庆祝北京新的“地王”出现，这对他们是利好。尽管这个地块与大兴南五环还有一段距离，但只要有“地王”出现，北京楼市几乎都有不同程度的普涨。
6月30日，于去年流拍的北京朝阳区广渠路15号地再次挂牌竞价。最终，中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元的价格竞得这块新“地王”。
7月6日，一个好消息传来。距离张中武的房子不足1公里处，经过51轮的举牌，保利地产以16.3亿元竞得大兴区黄村(新城北区2号地)住宅及公建项目用地。该地块7248.2元/平方米的楼面地价也成为大兴区域的单价“地王”。
当天晚上，张中武、刘鹏第三次在一起吃饭，他们既是庆祝保利成为大兴的新“地王”，更是庆祝他们自己的坚持。只要有更多的“保利”出现，他们的获利才会不断提高。
第二天，有人出价88万元购买，刘鹏和张中武的观点一致：继续持有。刘鹏电话中告诉记者：“在没有更好的投资渠道和投资品种时，经过权衡，觉得还是楼市更稳妥一些。即使卖不出去，用来出租也是可以的。我不担心和张中武产生财务纠纷。股市也是投资，楼市也是投资，一起投资楼市就当共同玩个游戏吧。至少目前我看好这个游戏。”
已经投资基金、外汇、股市的刘鹏，之前并没有涉足黄金、期货和楼市。进入2009年以来不断高涨的楼市让刘鹏有些心动。加之张中武的购房原因，因此AA制购房很快成行。
当他们成为新的房主，买房人出价一次比一次高，这证明了他们的选择是对的。
北京地产中介中大恒基提供的数据显示：2009年1月份北京商品房成交均价为10085元/平方米，而7月上半月商品房均价则为14500元/平方米，7月的这一数据仅次于2007年12月份的楼市最高峰时的价格。
北京楼市只是一个缩影。在被不断推高的楼市中，上半年全国楼市集体飘红。今年1~6月，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%；商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售额增长57.1%。这些因素，不经意间影响了刘鹏和张中武的判断，至少2009年底之前，他们不会抛售。明年即将开通的地铁4号线延长线，又给他们带来了更多的预期。
“现在有人出价92万元。反正房子也暂时不卖，干脆告诉中介先不要挂出去了，等明年地铁开通之后再考虑出售。”
8月7日，张中武给刘鹏打电话时，刘鹏正在开会，他只对张中武说了六个字：“不卖，继续拿着。”
