孙晶、王佳男
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文/本报记者孙晶实习生王佳男
图/采采
邹锡昌：
“我乐得做个包租公”
邵建明：
“我不是二房东”
从轰轰烈烈的准备上市到悲悲惨惨的无奈叫卖再到如今释释然全面转租，广州商业的标志性建筑之一中华广场一年多来命运的一波三折，吸引了众多人的眼球。到底中华广场为什么要租给海印？它又将变成什么模样？前晚，亲自操盘这场商业大戏的两位“导演”中华广场母公司昌盛中国董事长邹锡昌和海印股份董事长邵建明首次向羊城晚报揭秘。
中华广场命运一波三折
作为一手造就了中华广场的创始人邹锡昌，昨晚穿上了一年来都未穿过的西装。“中华广场的事情解决了，所有的债务我在今年5月底前全部还清，这是我一年来第一次有心情穿了西装来见媒体。”他爽朗地笑着，让记者依稀觉得他回到了2008年1月，中华广场准备上市的风光日子。
作为除天河城、正佳广场外，广州第三大购物中心，中华广场总建筑面积约为29万平方米，包括一个楼高10层的购物商场及4层车库、北翼一幢楼高17层的A栋写字楼以及南翼一幢楼高52层的B栋写字楼。昌盛中国地产和广州新星实业共同持有的中华广场物业超过90%。其中，新星实业持有商场35%物业；持有写字楼38%物业，合计约9万平方米，而余下10万平方米商场、写字楼物业则由昌盛中国持有。2008年1月昌盛中国宣布赴香港上市。
2008年底，因上市搁浅遭遇财务困境，昌盛中国将出售中华广场物业作为较切实可行的融资方案之一，转让价格约为20亿元，折合楼面价为2万元/平方米。消息出街后，中华广场一度引起不少投资者的关注，却始终没有收购下文。日前，中华广场昌盛中国持有的部分宣布全面转租给海印股份，年租金1.32亿元，租期14年。
邹锡昌不后悔上市
“我不后悔上市，一个企业要做大做强，上市是一个融资渠道。”谈起上市失败的教训，邹锡昌说：“只是上市过程中，我算最不幸运的一个人。2008年1月，全世界有11家企业准备上市，我是上市香港市场的四家企业之一，结果，金融危机来了，11家全部上不了市，损失惨重。”
“做企业一定要认清自己的实力，我为了上市举债结果要卖‘儿子’。”邹锡昌讲起已经还清的两笔巨债依然懊悔不已。“最致命的一笔为了2007年11月19日广东中山市中山广场35万平方米一、二期项目欠下的。上不了市重要的问题就出在这里。”
由于竞争对手拍卖叫价很高，为了赌气，昌盛以高于成本价很多的价格（8亿多元）拿下这块自己前期投入4亿多元资金的土地。邹锡昌表示：“但公司实力不足，我不得不花了两个多月时间到香港向香港苏格兰皇家银行签订的用以结清土地使用权的贷款协议。本金为6.48亿港元，利息按每年13%计算，而就是耽误了两个月的时间，错失上市的良机。”
另一笔债务是2006年12月18日，为筹备上市，昌盛中国与高盛旗下创投基金(GSSIA)签署向创投基金发行2500万美元可赎回可转换债券，利率为7%。若上市失败，该项可转债的利息便按每年28%计算。“这也是我此番上市失败的另一个教训，不要轻易接受外资投行的资金，他们的条件非常苛刻，一定要充分考虑接受后的风险。”邹锡昌坦言，以后不会再和外资投行合作，对于上市也是“一招被蛇咬”。
经历了这些风雨，邹锡昌的心态反而更放开了。在折价转让中山土地后，他已经在今年5月底将欠债全部还清。“如今，我只想集中精力做我擅长的开发项目，我在广州还有一个6万平方米的商业项目，在太原、武汉和天津的地产项目也将相继启动。中华广场还有相当的提升空间，我想给更专业、对市场更敏锐的公司去做。我乐得做个包租公。”他点燃雪茄，微笑着说。
中华百货撤离，吉之岛去留还在协商
问题抛给了商业地产界的传奇人物邵建明，到底中华广场交给他手里将变成什么样子？目前两家主力店中华百货和吉之岛的命运又将如何？
邵建明首先大声地强调：“我不是二房东，我是商业平台经营者。二房东只会出租房产赚差价，我是重新包装定位经营，出租商机。”一年要交出1.32亿元的租金，比目前中华广场1.1亿元的租金还要多出2200万元，邵建明的压力也不小。“我不会做亏本生意。”已经在广州一手打造了潮楼、流行前线、海印广场、缤缤广场、商展中心、东川名店、布料总汇、布艺总汇、电器总汇、少年坊、自由闲和二沙体育等13家专业商场的邵建明非常自信。
“广州的商业类似香港，商圈是呈现葡萄状，各个商圈谁也无法取代。而新的中华广场定位就是区域购物中心，它肯定需要一个超市，吉之岛做得很好，不过对于是否继续签约，我们还在协商，很快会有结果。当然，目前也有知名超市前来洽谈进驻。”邵建明表示，中华百货将搬离中华广场，将引进KTV等休闲娱乐项目并全面调整超市、家居、服饰等商户组合，并投入上千万元对中华广场的硬件进行改造。“我目前急需改变的是中华广场‘大斩件’般的商户组合，使人流实现整体贯通。让你每周都想来这里行街、看戏、饮茶、拍拖。”据悉，需要被调整的中华广场商户租约大部分将到期。
