胡芳洁 张雅楠
在本报上周报出“星耀五洲同华能贵诚合作的最新信托计划”之后，星耀五洲“信托门”之说顿然风生水起。
星耀五洲怎样在两个最大规模的房地产信托计划中腾挪？借助这样的资金优势，星耀五洲是否能重现其昆明新亚洲体育城的商业模式？就此记者采访了星耀五洲董事长颜语，部分得到求证。
资金为王
“目前我们的资金来源是有保障的：一是销售回款，二是华能贵诚信托公司发行的新的信托计划已经来了一些资金。”星耀集团董事长颜语表示。
去年9月中信信托发行“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”，用于支持星耀五洲项目建设，今年7月，星耀五洲偿还了该信托大部分的信托本金，并引入新的信托合作者。
“与中信的合作并没有结束。因为现在资金充足，所以归还了一部分。还剩10多亿元的余额，如果我们愿意，可以一直合作下去，如果资金充足，也可以还。”颜语表示。
据了解，华能贵诚信托公司发行的“星洲1号”信托计划，与中信盛景星耀地产基金集合信托计划，存在诸多不同之处。
“星洲1号”的推介银行是建设银行，根据本报在建设银行处查询获得的信息，星洲1号信托计划最长期限不超过2年，包括12个月、15个月、18个月、24个月四种类型，预期年收益率分别为8%、9%、10%、11%，其中12个月期、15个月期不能申请提前退出，18个月期和24个月期产品可申请提前退出。
据了解，在中信盛景星耀地产基金集合信托计划中，面向公众发售的超优先级规模（11.5亿元）预期年收益率14%；中信集团和中信信托认购的优先级规模（24.5亿元）预期年收益率为30%。其年收益率明显高于“星洲1号”，在新的信托计划中，星耀五洲的融资成本降低，是可以肯定的。
据接近星耀集团人士表示，2009年之后随着房地产市场的好转，星耀集团在选择新的融资伙伴上开始占据主动权，华能贵诚信托是星耀选择的结果。
据颜语介绍，在和中信信托的合作中，星耀五洲项目以土地作为抵押物，随着星耀偿还第一个信托计划大部分款项，部分土地解除抵押释放出来，并作为新的信托计划的抵押物，星洲1号信托计划才得以成立。
而随着信托款项的偿还，中信地产作为监管方入驻到星耀五洲项目的团队，已经部分撤出。
昆明模式北上
在纷扰的信托布局背后，是一个超级大盘对巨量资金的需求。
北上之前，星耀集团开发过占地规模是星耀五洲2倍的项目，即昆明新亚洲体育城项目。
“新亚洲体育城的规模比这个还大，施工管理、组织实施上我们是有经验的。”颜语说。
新亚洲体育城与星耀五洲之间的异同，对于我们认识这个天津的地王项目，也许能提供一些启示。
2004年，因承担2007年在昆明举行第七届全国残运会场馆的建设，星耀获得一块2200亩的土地，其中1200亩用于修建体育场馆以及商业配套，另有1000亩作为补偿，允许进行房地产开发。
与新亚洲体育城一样，星耀五洲同样处于城市偏远地段，需要大量公建、配套设施进行区域环境的提升和培养。在运作模式上，星耀五洲依然延续了公司在昆明新亚洲体育城路线。
公建先行，正是这一运作模式的主要特征。
新亚洲体育城于2005年5月开工，到了2006年12月，主场馆全面竣工，总共历时一年半。星耀五洲项目的主要公建包括三大标志性建筑：大型室内滑雪场、超五星级酒店、星耀办公大厦，按规定，公建部分需在两年内全部完工。目前，大型室内滑雪场正在修建中，已经出地面，而酒店和办公楼现在还没有动工。
“公建部分需投入资金约30亿元。”颜语表示，公建并不表示一定会自己持有，如果有好的买家，也有可能出售。
新亚洲体育城项目早期的资金压力，主要来自于体育场馆建设的投入，当时场馆建设所需资金约10亿元，而承担该项目的昆明星耀体育运动城有限公司，有部分云南锡业的股份。
“在投标之前，我就与云南锡业达成了一致意见，希望能在资金上合作。”2005年，颜语在接受媒体采访时这样表示。后来云锡集团为体育城项目融资3亿元，之前就存在的股权合作，为这一支援打下了伏笔。
星耀五洲项目一开始，并没有寻找其他合作伙伴，这也为后来高成本的信托融资打下了基础。中信信托的信托计划，产生于2007年底，当时地产市场已经开始走低，能够获得融资已属不易，融资成本高、条件苛刻，符合市场的需要；2009年，地产市场明显回暖，主动权开始慢慢回复到地产商手中，这时自然会寻找成本更低、条件宽松的融资渠道。这恐怕也是新面孔华能贵诚信托出现的根本原因。
尽管公建压力较大，但房地产的滚动开发，依然是缓解压力的最有效手段。在新亚洲体育城项目中，2005年9月一期住宅开盘，当时体育场馆建设开工不久；2006年，该项目销售金额达到20亿元；2007年，残运会在此成功举办，该项目当年销售金额也随之攀升至47亿元。2007、2008年，都位列昆明单盘销量第一。公建的提升力量彰显。
与当年残运会不得不完成的政治任务相比，星耀五洲的公建压力显然要小。当地政府为这个贡献巨额土地收入的项目，在融资问题上的协助，也相当卖力。
今年7月2日，天津市委金融工作委员会、市发改委等联合召开支持“星耀五洲”项目融资座谈会，明确提出研究银行支持该项目的具体办法、重点研究公建项目的融资问题，如土地分拆进行分批抵押的可行性等要求。
“如出现土地证拆分问题，会根据项目建设实际进展情况，按相关法律法规和要求，依法操作。但目前企业没有提出具体土地证拆分的要求，所以此项工作没有开展。”天津市津南区政府对本报表示。
“对这个项目，我们会继续跟进。”华能贵诚信托有限公司对本报表示。
按目前所获的信息测算，该项目公建投入30亿元、“星洲1号”信托计划融资32亿元两年内到期、中信盛景信托计划剩余资金约12亿元三年内到期，这就意味着接下来的2至3年，星耀集团至少需要75亿元资金，这还不包括其他建筑成本和融资成本。
与新亚洲体育城项目中类似政府“馈赠”的开发用地不同，星耀五洲项目公建、住宅开发所带来的区域提升效益中，无论是企业效益还是社会效益，全部由企业买单，并承担2100元/平方米的楼面地价，这注定星耀要在后期的运作中与新的合作伙伴分享利益，并承担比昆明项目高得多的融资成本。
