花木星河湾荟苑单价直逼5万元 九龙仓“新华路一号”报价75000元
商报记者 袁晨晨
上海（环线）区域平均房价的“321”（内环：30000元／平方米，中环：20000元／平方米，外环：10000元／平方米）格局正在被全新开盘的楼盘报价无情地打破。
近几个月以来，随着上海房地产市场快速升温，近期计划全新开盘的几个楼盘价格已经上升到了一个新的高度：其中，备受争议的浦东星河湾项目计划于8月份开盘，网上参考价高达46800元／平方米，大有完全颠覆了浦东花木的现行市场价之势；而淮海路、新华路的“新华路1号”依仗市中心不可复制地段的优势，新推房源的参考价更是达到惊人的75000元／平方米。
花木星河湾总价千万起
从拿地开始，坐落于花木新民北块之上的星河湾项目就新闻不断。之前，曾有消息传出，星河湾的首批房源将于今年下半年推出，售价预计在40000元／平方米以上，引起了业内外人士的极大关注。
昨天，商报记者在网上房地产的新盘预告内看到定名为“星河湾荟苑”的身影，其开盘日期显示为8月3日，正所谓不鸣则已、一鸣惊人，此次，星河湾荟苑计划推出多达322套住宅房源，可售面积近10万平方米，网上报价（即参考价）更是高达46800元／平方米，远远超出了之前40000元／平方米的预期。
商报记者注意到，星河湾荟苑首批计划推出的322套房源分布于13个高度为12－18层的小高层住宅单元楼之内，房源的户型面积普遍达到200平方米以上（全部是4卧、5卧房型），其中，户型最小的是4卧房型，户型面积约218－225平方米；而5房2厅的户型选择更多，面积在240－320平方米之间不等；其5房3厅户型的面积则在486－530平方米左右。
值得一提的是，星河湾荟苑此次推出的楼王——12号楼，高13层，采用一层一户设计，底层复式房源的户型面积约830平方米，剩余11户都是面积在590平方米左右的5房。
按照46800元／平方米的参考价粗略估算，星河湾荟苑首批推出的房源总价均高达千万以上，单套4卧房源，总价在1020－1050万元左右；5房2厅总价在1120－1500万元之间；而5房3厅总价则基本在2270－2480万元左右。至于一层一户的12号楼，单套房源总价都要接近2800万元，底层复式总价更是接近3900万元。
商报记者从星河湾销售部方面获悉，其推出的全都是豪华装修房，并号称是“整个上海滩最贵的装修标准”，“将南欧建筑风格和中式园林完美结合，样板房将于8月开放，”据相关工作人员表示，正式的开盘价目前尚未确定，“46800元／平方米只是网上参考价，还有20％的可浮动上限。”
另外，星河湾此次推出的房源均已实现建筑结构封顶，预计明年上半年即可交房。
新民北块移花接木造豪宅
星河湾荟苑坐落于鼎鼎大名的“花木新民北块”之内。
“花木新民北块”由3条河流——白莲泾、浪水浜和另一条“中心河”，以及锦绣路合围而成，规划用地面积43．96公顷，除去城市道路、河流水系等用地，规划的净地块面积亦高达37．34公顷，所以，其整盘总建筑面积高达53万平方米。
2007年10月，广州星河湾公司以备受争议的方式取得了这一地块的土地使用权。然而，众所周知，星河湾（在全国）以开发大户型豪宅著称，而花木新民北块却是当时规定的“70／90”地块，因此，当时业内人士纷纷对星河湾能否成功开发花木新民北块产生质疑。
获地之后一年半，星河湾果然又将其地块的部分开发权益“退给”出让方陆家嘴。
今年2月，花木新民北块规划调整公告显示，陆家嘴集团需要“部分收回”新民北块地块，以开发5000多套人才公寓，根据最新的土地权属功能划分，花木新民北块最新的开发实体变成了原来地块的买卖双方——陆家嘴集团和星河湾。
同时，他们各自提出了规划调整：整个花木新民北块规划6750户房源，住宅建筑面积53．6万平方米，被分为了南、北两块，其中，陆家嘴负责北块（占地面积约13．68万平方米），容积率由原来的1．51提高到1．8．其开发的4200套住宅全部将作为人才公寓；南块才是星河湾地块（占地面积16．82万平方米），容积率（调整为）1．72——增加约2万平方米的公寓式酒店作为人才公寓（约400套房源），总户数共计2550套。另外，双方确定，陆家嘴公司可在星河湾地块内，购买“90平方米套型”的小房型住宅5万平方米（约550套人才公寓）。
换言之，整个花木新民北块将可提供5150套人才公寓房源。据估算，这些人才公寓的建筑面积合计31．624万平方米，占整幅地块住宅面积的59％，可以说，陆家嘴的开发以及回购行动，几乎可以解决整个星河湾项目“70／90”的问题。换言之，星河湾得以在剩下的四成地块上大做其豪宅产品。
早在拿地之后，宏宇集团（星河湾）董事长黄文仔就曾对媒体高调表示，未来上海的星河湾项目“房产性价比是全世界最高的”。而前不久，星河湾发布前期物业（管理）招标公告亦称，小区物业管理的收费标准高达4．9元／平方米／月，远远超出了《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》的“最高服务标准及收费”，楼盘档次可见一斑。
只是，星河湾首推房源参考价高达近50000元，已经远远超出了花木区域的市场行情，不得不令人惊叹。
新华路一号单价75000元
事实上，除了星河湾项目以外，近期“破空高开”的全新楼盘并不在少数，坐落于上海市中心淮海西路、由香港上市公司九龙仓（0004．ＨＫ）开发的“新华路一号”是另一个吸引眼球的看点。
浦西最贵住宅之一
新华路一号坐落于长宁区淮海西路、新华路、番愚路围合的三角形地块之内，计划于近期推出60套住宅房源（可售面积合计约1．8万平方米），其于网上房地产的参考价高达75000元／平方米，就浦西新房市场而言，这个价位已经与新天地翠湖天地嘉苑、茂名路兰馨公寓并驾齐驱，成为浦西最贵住宅之一。
此次，新华路一号推出的主要是8层高的小高层“低密度花园住宅”，其中，底层和顶层都被设计成复式房源，户型面积250－400平方米，而其他“标准”房型都是4卧房型，户型面积在245－340平方米之间。粗略估算，新华路一号近期新推房源的总价基本在1800－2500万元之间，复式房源总价则在1800－3000万元之间。
从旧上海的霞飞路，到今天的淮海路，这里一直是老上海眼中的传统高尚地段，浓厚的历史文化底蕴令人向往，新华路一号置身于淮海路与新华路的交界处，堪称闹中取静，是上海不可复制的稀缺地段。而且，该盘周边可售楼盘接近于零，同为九龙仓开发的汇宁花园与其隔着淮海路“面对面”，汇宁花园于2006年推出的96套房源早已售完，2007年底推出的商住两用楼以32000元／平方米的参考价开盘，目前仅余1套可售。
难怪，新华路一号全新推出的网上报价已经高达75000元／平方米，较汇宁花园当前售价几近翻番，不得不说，在当前不断走高的市场形势下，凭借市中心绝版地段，开发商已是“有恃无恐”。
开发商向来低调
新华路一号的开发商九龙仓，在住宅开发领域向来低调，但其在上海的住宅项目，包括接近售罄的汇宁花园、计划推出的新华路一号以及在建中的静安花园，无一不在上海传统市中心的顶级地段。
另外，今年4月，九龙仓控股的海港企业（0051．ＨＫ）通过股权置换方式，获得绿城中国控股（3900．ＨＫ）的上海新江湾Ｄ1地块项目100％的股权。当时，Ｄ1地块估价居然仅为12．3亿元，较绿城2年前的拿地价格（约12．6亿元）折让2．4％。近几年来，新江湾城俨然已经成为浦西北部豪宅的代名词，虽然经过2008年的低谷，新江湾城内，合生江湾公寓的住宅价格一度曾下滑至16000－17000元／平方米左右的低位，但到今年4月份以后，已经重新回到2007年的高峰值，而华润置地橡树湾的售价则一直维持在20000元／平方米以上，其在7月下旬新推出的一批小户型精装两房，单价更是达到了28000元／平方米左右。
以九龙仓一贯开发高端住宅的风格，将来其Ｄ1地块项目很有可能将新江湾的房价再次推到一个全新的高度。
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8月新推盘房价居高不下
商报记者 徐健
在上海政府采取措施“逼量”以加大住宅的新增供应力度之后，住宅市场期待8月上海将引来一波新推盘的小高潮。
据搜房网统计，截至7月27日，据有32个住宅楼盘将在8月开盘，这一数据和4月以来的每月前预计开盘批数相近（每月实际有效可售盘数基本都在100之上）。
而据易居中国提供的数据显示，该32批将开楼盘中，目前“可跟踪”房价的全新楼盘为12个。据披露，8月即将推出房源的楼盘中，内环线以内的，除了星河湾、新华路一号之外，还有闸北不夜城板块的新梅太古城和长宁中山公园的凯欣豪园等。
其余即将开盘的楼盘多集中在松江、青浦、闵行、奉贤等外郊环区域。值得一提的是，商报记者发现，8月开盘的多数楼盘的开盘价格多将创出新高。
比如，松江名盘“奥林匹克花园”的三期，再一次显示了其“区域标杆”的地位，网上房地产显示其7月31日新推108套房源的参考价达13000元／平方米，短短2个多月，价格已上涨近两成（5月份以11000元／平方米推出了130套房源）；南汇周康的保利林语溪苑6月下旬推盘热销后又在7月30日推出30套房源，网上房地产参考价已然从1个月前的25000元／平方米飙升到28000元／平方米。另外，长期未推新盘的闵行复地北桥城也在7月31日推出50套“类别墅”，网上房地产参考价更达到22000元／平方米。
