文／毓宸 设计／刘冰
位于南汇康桥的绿洲康城(清水湾)，半年内价格上涨了近50%，“刚需”丁达对此实在是无法接受。
而在地产公司任职的Mike，最近也把其msn签名改成了“坐地起价”。Mike的公司开发的楼盘主要位于浦东，而他的工作就是寻找地块开发，而在浦东、南汇合并后，他发现南汇地皮的价码迅速上涨，“实在是坐地起价”。
的确，在今年6月的一次土地拍卖会上，一块位于南汇新场镇的地皮，成交价超出挂牌起始价105%，而在去年8月楼市低谷时，南汇区某地块成交价只是如今价格的一半。
绿地集团南汇区营销总监黄万松亲身感触了南汇的变化。2年前黄万松刚进驻临港新城时，A2高速的车少到简直可以飙车，而如今进“收费口都要排队”。而绿地位于临港新城的东岸涟城，最早时都是南汇当地人在买，如今上海市区客户已占到70%，“有前瞻意识的投资者，很早就开始关注(南汇的楼盘)”。
目前，南汇楼盘的投资客比重开始增加。以周康板块为例，投资客需求已占总成交量的20%～30%，而目前上海楼市整体的投资比例应该不超过5%。南汇区域楼市投资风之甚，可见一斑。
就连温州人也开始关注南汇，4月初，一个10多人的温州购房团就在“东岸涟城”售楼处，一口气买下30套别墅，每套价格在275万左右。
中国房地产指数研究院副院长陈晟指出，目前入市的投资者，有一定的超前预期，一般选择市场少数热点区域出手。而世博会、双中心、新浦东、迪士尼等众多利好概念刺激下的新浦东楼市，正是这些投资者的聚集地。
地价水涨船高
地价与房价，就如同“面粉”与面包，而Mike最担心的就是，未来大南汇地区地价面临飞涨局面。
合并后，南汇区有相当一部分地区的土地级别将实现大幅提升。而对房地产业者而言，土地级别的提升，意味着土地出让底价的上涨，提升级别越多，上涨幅度越大。
目前，浦东新区土地和南汇区土地间存在巨大级别差距。在浦东新区，小陆家嘴一带为一级区域，其他区域土地基本都在五级以上，仅有少数区域土地属于七级及以下。反观目前南汇区土地级别，最高土地级别为七级，包括南汇康桥镇、周浦镇、外环线以内南汇区域，属于八级区域的土地则有惠南镇等少数地区，南汇其他地区土地则属于九级区域。
查阅官方公布的《上海市基准地价表》，仅从七级上升到五级，其土地便增值了155%，而基准地价正是土地出让底价的制定标准。
“土地价值在不断升高。原先，南汇区最差的是七级土地，而并入浦东后，土地将会大幅度增值。”上海华燕置业发展有限公司总裁助理范伟国表示。
谈及新浦东消息刺激后的南汇土地市场，Mike就担心，政府目前几乎没有一手土地出让，而二手市场上的土地更是坐地起价，原先较大的议价空间，瞬间被压缩。
对南汇土地升值的预期还在继续蔓延，南汇地区房产销售更是火热。
从上海易居房地产研究院提供的数据来看，目前南汇新房销量很大，几乎追平了2007年8、9月间最高峰的水平，而价格更是水涨船高。今年1月，周康地区商品房成交均价仅为8669元/平方米，而到了今年6月，便上涨到9993元/平方米。
成交量也得到了较大提升，今年6月短短12天，南汇商品房成交量就达到了69718平方米，这个数字甚至超过了今年1月的交易量41309平方米(见表一)。
上海易居房地产研究院发展研究所所长、上海浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军觉得，未来“新浦东”人口导入规模的速度会大于上海市的其它地区，形成蓝领、白领和金领三大产业人才群，住宅需求量和交易量将长期稳居上海各区县第一的交椅。
沿着地铁买房
今年1月份，上海刚泰置业副总经理金备军还在为手上6套特价房卖不出去而发愁。金备军的楼盘就在上海野生动物园对面，而在南汇、浦东合并后，金备军迅速在40天左右的时间里卖了将近400套房子。而价格，当时特价房售价5980元/平方米还很难卖出去，而现在价格升至7000元/平方米还卖得比较好。
“只要轻轨和地铁通车的(地区)，大家去看看有没有一万一或者一万二以下的房价？”金备军觉得，等到地铁11号线通车，他的房子价格还会上涨。
日益改善的交通，正是南汇房地产商的信心所在。
住在康桥半岛四期的陈杭，最近就十分关心地铁21号线的走向，目前工作在张江的他，每天上班得乘“黑车”耗费25元，而若等到11号线通车，只要乘到龙阳路再转地铁二号线，将极大减少其通勤成本。
按照规划，轨道交通21号线南段工程将在2012年开通，到时将覆盖从龙阳路到周康、航头、新场、惠南、临港新城的浦东腹地。“新浦东投资秘诀，就是沿着地铁21号线买房，从周浦到惠南再到临港。”黄万松说道。
在未来几年内，新浦东的交通状况将得到极大改善。轨道交通2号线将从张江高科延伸到浦东机场；轨道交通11号线，也将从三林衍生到迪斯尼主题公园；而轨道交通18号线也将经过周浦、航头镇中心。在四条地铁深入浦东腹地后，也将最大程度上改善浦东腹地的交通问题。
李战军也提示，随着浦东国际机场二期的建成以及洋山深水港的崛起，南汇将同时汇集两港(空港、海港)。此外再加上拟建中的浦东铁路，新浦东地区将兼具航空、港口、铁路、轨道交通、高速公路等多种交通工具于一体，未来浦东地区将有成为上海市级东部交通枢纽的可能。
随着交通条件的改善，医疗、教育等配套的跟进，浦东房价有价值回归的可能。
“投资者买房永远得跟着政府走，跟着公共配套走”，范伟国认为，投资者若去南汇买房，一定得关注配套的跟进。而在经历初始的狂欢后，投资者必须认识到，“新浦东”房价不可能一夜之间再涨个1000元，“新浦东未来发展不是一天建成的”，黄万松告诫道。
在咨询众多专家的意见后，《投资有道》特介绍“新浦东”以下地区：
世博板块
交通指数：★★★★☆ 配套指数：★★★★
发展潜力：★★★★ 投资指数：★★★★
2010年上海世博会，还有迪斯尼项目，这些都是浦东的热点，这些热点对房地产市场会带来很大的投资机会。但就世博而言，世博后续规划，还需世博会成功举办后，等待政府公布，而后续规划也将决定世博板块房产的投资价值。
根据预测，世博会期间将先后有7000万名游客到访。园区里的场馆分三类处理：一是永久性场馆，包括四馆一轴(世博轴、世博中心、主题馆、中国馆和演艺中心)，将永久保留；二是临时性的场馆，将拆除；三是部分临时性场馆，经参展国申请，可以异地建馆。因此，保留场馆之外的园区土地，可以再进行商业开发。
相比奥运，商业会展场馆的后续利用远比体育场馆来得复杂、困难，但大部分会拆除的场馆，也给世博板块，留出了更多想象空间。
世博优势：政府大力投入，规划值得期待。
风险提示：房价已处高位，世博后续规划存在风险。
惠南板块
交通指数：★★★☆ 配套指数：★★★★
发展潜力：★★★☆ 投资指数：★★★☆
原南汇区政府所在地，交通、医疗、教育配套较为成熟，土地储备充足。
位于惠南镇东部的南汇大学城，也为惠南的商业房产带来一股清新的活力，东门步行街的日渐繁荣就是一个佐证。目前已有中科大上海研究生院、上海理工大学、复旦大学太平洋金融学院、上海电力学院、上海工商外国语学院、上海建桥学院等10多所高校入驻，大学生3万余人。
黄万松认为，目前惠南地区是“新浦东”房产的价格洼地，土地储备充足，均价在7000元左右，比较实惠。而在南汇与浦东合并后，一部分公务员将回流惠南镇，对当地房产形成支撑。
惠南优势：拥有当初区政府行政实体的配套，相对最成熟，交通、卫生、教育配套条件较好。
风险提示：大学城有其劣势所在，一到大学放假，大学城就尤如一座空城。
临港新城
交通指数：★★★☆ 配套指数：★★★
发展潜力：★★★★ 投资指数：★★★☆
临港新城会不会成为未来的维多利亚港？
这就是临港新城的最大卖点。在政府的规划下，以陆家嘴作为金融贸易中心及临港新城作为国际航运中心的双核心，带动新浦东经济的迅猛发展。
目前临港新城配套尚不完善，但从市政的角度来说，临港的交通、商业配套也会在短期的一两年内就会有一个比较大的提升和发展。目前临港新城由于城市生活配套设施建设并未完全到位，目前整个板块成交单价也在7500～8500元/平方米之间。
临港优势：大小洋山，航运中心，再加上以大飞机为代表的高端制造业，两轮驱动将带动临港新城的发展。
风险提示：人口尚需导入，等待产业布局的完善，台风季对临港是个挑战。
周康板块
交通指数：★★★★ 配套指数：★★★★
发展潜力：★★★☆ 投资指数：★★★☆
周康板块位于原浦东新区和南汇区交界处，合并后，将成为“新浦东”的腹地，将能够利用浦东新区的优质医院、学校等公共资源。
周康板块是南汇的工业重镇，开发伊始康桥就定位在打造低密度高档别墅区。随着市内房价的不断攀高，普通的市民已经承担不了市内的房价，于在浦东工作的年轻白领来说，地理位置优越、价格稍低的周康地区成为他们安家的重要选择地之一。
从去年开始，范伟国就一直看好周康板块，他觉得周康素有“小上海”之称，无论交通、配套都在浦东占据领先位置，与同处外环的七宝相比，目前七宝均价在1.5～1.6万之间，而周浦还在1万以下，“发展空间非常大，周浦还有投资价值”。
周康优势：紧靠主城区，离人民广场比七宝还近，集聚一定规模的制造业，并拥有品质不低的商品房。
风险提示：短期涨幅较大。
南汇小档案
从原南汇区的历史看，大约2 千多年前，由“扬子江水出海后受海潮顶托，折旋而南，与钱塘江水在此交汇”而成陆，故称“南汇嘴”，曾称“海曲”、“南沙”。1386 年(明洪武十九年)，明政府为御倭寇，在南汇嘴(今惠南镇)筑城设守御所。南汇成陆于唐代前后，1726 年建县，建县时因县治设在原守御所南汇嘴，故县名“南汇”。
1949 年5 月16 日，原南汇解放后归苏南松江公署管辖，1958 年11 月，国务院决定将其改为上海市辖；2001 年8月，原南汇正式撤县建区。
