北京土地市场“游走在疯狂的边缘”
不为公众熟知的公司为抢地不间断举牌
王芳洁
“下一个报价是1.67亿元”，昨天下午，北京市国土局的土地拍卖大厅内水泄不通地挤满了人，挥汗如雨的主持人报出了这个价格，紧接着83号持牌人不假思索地举牌，无论是竞争单位还是围观者，顿时一片哗然，因为上一轮举牌的也是这个83号，也就是说，83号是自己在跟自己竞争。
这幅地块的竞拍现场有6家手持号牌的开发商在举牌竞争，而手持58号牌的是83号最强劲的竞争对手。竞拍演变到最后，志在必得的83号为了将地块留在自己手中，连续不断地举牌，以至于最后连看都不看竞争对手是否举牌就已经出手，以至于轻易地多支出了2100万元。
毫无悬念，手持83号牌的祁连房地产最终拿走了这幅位于通州区永顺镇的非常1+1项目，成交价格1.88个亿，按照3.14万平方米的建筑面积计算，该项目楼面地价接近6000元/平方米。
上述竞拍已经是昨日的第四场土地拍卖，按照北京市土地储备中心的介绍，自昨日开始，北京市正式进入土地集中供应期，截至7月7日，累计将出让土地232公顷。不仅政府方面的供地热情高涨，开发商也如“久旱逢甘霖”般涌向国土局土地拍卖大厅。就昨日四幅地的拍卖价格，一位到场的开发商表示，正“游走在疯狂的边缘”。
疯狂的价格？
昨天的第三场拍卖，也就是通州区九棵树大街地块的竞拍，才是整个下午的高潮，万科(000002.SZ)、华业地产(600240.SH)、方恒地产、首创置业(02868.HK)等大牌开发商悉数到场，参加竞拍的开发商达到了13家。然而，还是这个不为公众熟知的祁连房地产(在这场竞拍中持55号牌)在竞拍全程也都毫不犹豫地举牌，击败了上述那些知名的房地产企业，以17.4亿元的价格拿下了项目，楼面地价6282元/平方米。
作为华业地产副总经理，陈云峰近期已经是拍卖大厅的常客，然而拍卖开始前踌躇满志的他，在竞拍时竟一次也没有举牌，“一开始觉得还用不着举牌，后来就轮不上了”。确实，祁连房地产举牌的动作太快，当其他开发商还在权衡楼面地价和预期收益时，祁连房地产的持牌人已经毫不犹豫地举起了手中的55号牌。
后据记者了解，祈连房地产为北京华美地产旗下公司，华美地产在京以包销房地产项目起家，以往在房地产开发方面动作不多。但是显然昨日他们是有备而来，从最终的拿地成本及到场三名代表的果断来看，似乎对价格并不敏感。
但是这个价格，在其他开发商来看，已经几近疯狂。九棵树地块临近地铁八通线九棵树站，是整个八通线的倒数第四站，已经属于北京市郊。通州北苑站是八通线的倒数第六站，地理位置比九棵树更靠近市中心，日前通州北苑站旁边新开楼盘天时名苑，现房均价仅9000元/平方米。天时名苑于21日开盘认购，近千名购房人连夜排队抢购项目，说明9000元/平方米的价格可能还有部分溢价空间。那么即便是按照10000元/平方米的价格来测算九棵树项目的收益，开发商的利润也非常微薄。
然而，祈连房地产的持牌人对CBN记者表示，17.4亿元仍在公司的预料之内，至于将来卖房子那是销售部的事情。
流动性助推土地战
不为公众熟知的祈连房地产，仍略显青涩的持牌人，昨天一下子花掉了近20亿元。落锤之后，主持人道了一声，“谢谢”。
开发商的热情参与，显然为北京市土地集中供应期开了一个热闹的头。冷清很久的土地市场急需这样的热闹，一方面政府可以获得可观的土地出让金收益，另一方面开发商也能一解缺地之渴。一些到场的开发商甚至认为，价格再高也是合理，因为北京市已经很长时间没有大量土地供应，包括华润置地(01109.HK)、华业地产等很多开发商在内，都面临着断顿的问题。
尽管很难知晓祈连房地产的资金来源何在，但是很多知名开发商显然已经为下一轮的土地储备准备好了大笔资金。
几天前，远洋地产(03377.HK)成功在内地发行26亿企业债，为红筹公司第一家在内地成功发行企业债的企业。远洋地产行政总裁李明在接受CBN记者采访时介绍，远洋地产手中共有100多亿现金、26亿债权融资资金，以及200亿银行授信。尽管对拿地出言谨慎，但李明仍然表示，成为内地最有钱的开发商之一，为公司进一步扩充规模、可持续发展奠定了基础。
据记者了解，远洋地产有意参与炙手可热的广渠路15号地竞拍，也在洽谈其他几个项目，其中最引人关注的还是位于CBD核心区的中服大厦附近项目，该地块在远洋地产劲敌SOHO中国(00410.HK)眼中，俨然是无可争议的北京新地王。市场人士测算，这块地的最终成交价格会在80亿~100亿元之间。
除中服大厦地块、广渠路15号地外，今日即将公开竞价的奥运村乡项目也备受关注。业内人士估计，这块地的楼面地价很有可能也要达到13000~15000元/平方米左右，由于位置优良，地块大小合适，大牌开发商亦可能悉数到场，一场激烈的“厮杀”在所难免。
领跌后再度领涨 深圳楼市重现“疯狂”
万科第五园目前售价已较最低时上涨62.5%
张艳红
对于渴望房价下降的人来说，数字可能显得有些冷漠甚至无情。因为无论从研究机构的统计报告，还是市场上单个楼盘的报价，都只暴露出一个相同的指向——房价再次“疯狂”上涨了。
尤其是深圳，这个总是带有几分疯狂色彩的城市，其房价的变化仿佛一瞬间发生。大量资金又开始涌向楼市，民间自有资金和银行借贷的两股力量汇聚而成的“流动性充足”，让原本期望继续观望的人有些措手不及。
真实的涨幅
关于房价的最新涨幅，深圳较为流行的说法是：较最低点上涨了30%。由于深圳房价从今年4月份开始才显示出止跌反弹的迹象，如果30%的涨幅真实存在，这就意味着，深圳在短短3个月不到的时间内，完成了快速上涨的过程，平均每个月的涨幅达到10%。其走势，与眼下的股票指数接近。
不幸的是，数据倾向于支持上述说法的合理性。5月12日，深圳市国土房产局公布了《今年1-4月深圳市房地产市场运行情况、趋势预测》，报告指出该市新建商品住宅的销售规模较去年同期持续增加，4月成交均价环比上涨11.23%，这是深圳一年多时间以来首次出现的价格明显上涨。
5月延续了上涨的局势，根据世联地产的跟踪统计，今年5月，深圳一手房成交均价为12901元/平方米，环比上升了4.21%，同比更是上升15.79%。
进入6月，深圳一手住房价格进一步上涨。同样是世联地产的每周监控信息显示，6月前三个星期，深圳一手住房成交量逐周下降，但成交价格却稳稳站在15000元/平方米之上，特别是6月第一个星期，均价更是达到16541元/平方米，环比5月最后一周的涨幅达28%。
如果说统计数据能够提供的，仅仅只是表面的信息，那么，单个楼盘的价格变动，则更为真实地反映着深圳房价的涨幅之快。
万科“第五园”，深圳颇具知名度的楼盘之一，该盘自2005年开盘以来，一直受到市场的关注，而它的价格走势，正好代表了深圳楼市近年来的跌宕起伏。虽然各个时段所推产品存在户型朝向等差异，但总体依然能反映出价格变化的走势。
来自某房地产网站监控的价格曲线显示，2007年之前，“第五园”价格一路走高，最高曾突破20000元/平方米；但2008年之后一路下跌，部分特价房最低曾至8000元/平方米。到今年5~6月，该盘的均价已经再度升至13000元/平方米，与最低时的价差达到5000元/平方米，涨幅达62.5%。
2008年10月，正是国家给房地产松绑政策出台之时，“书香门第上河坊”作为楼市回暖早期的新项目以12000元/平方米推向市场，半年多之后，该盘的最新报价已经达到15000元/平方米，上涨幅度达25%。
不关心价格变化
只关心价格涨幅
在深圳引领全国房价下跌时，深圳成为其中跌幅最大的城市之一；当全国房价开始上扬时，深圳再度成为上涨的急先锋。是什么促使深圳房价剧烈地波动？
CBN记者在随机采访深圳一位普通市民时，这位年轻女士不无认真地表示：股票不好做，还不如抽出来拿到深圳与人合买房子，收益都比股市更为稳妥。据了解，其家庭成员目前已经在深圳拥有三套住房。
事实上，在平均年龄低于其他城市的深圳，投资的活力无处不在。而鉴于自住型买家对价格变动敏感，只有投资才能够撬动房价的快速上涨。
深圳中原地产有关负责人表示，从4月份开始，按捺了一年的投资客就出现回归楼市的趋势。随着5、6月份豪宅成交数量的增加，手持重金的自住加投资型买家，明显更加活跃。
投资型买家多还是自住型买家多，一个较为简单的判断方法便是，小户型和豪宅的成交量。世联地产的研究显示，无论平层豪宅还是别墅，4、5月份的成交情况均较为理想，特别是一批天价豪宅，例如华侨城波托菲诺纯水岸八期、中信红树湾等，均出现了理想的交易。
深圳某中介机构的市场研究人员表示，投资型买家对价格的高低不敏感，只关心价格的涨幅，因此，一旦价格处于上升通道，并且有足够的“理由”支撑价格进一步上升，投资的资金就会进场。
“虹吸”银行资金
只要有30%的收益，就有人愿意冒风险；如果拥有300%的收益，其结果呢？投资房子的收益足以让人忘记2008年被深度套牢的伤痛。
日前有媒体披露，利用“阴阳合同”制造一成首付的现象再度死灰复燃。所谓“阴阳合同”，在2007年深圳楼市被爆炒之时普遍存在，即买卖双方约定一个真正的成交价格，而交给银行的合同，则在真实成交价上适当上浮，骗取更多按揭贷款资金，从而达到降低首付款的目的。
例如，购买一套100万的房子，需要至少20万首期，但将首付降低一半，仅10万就能撬动100万的交易。而当房价上涨30%达到130万，对于买家而言，收益率便相当于300%。
深圳一位业内人士评论，通过正常的途径，银行绝对不会审批这种贷款。但是，签两份合同而降低首付比例的做法，银行很难给予监管。
事实上，即使通过正常的途径，通过个人住房贷款流入房地产市场的资金量，也颇为可观。有知情人士透露，部分激进的银行今年的贷款额度已经在前5月放出90%。
深圳某商业银行零售银行部总经理此前告诉CBN记者，该行全行口径3月份新增个人贷款达到100亿元，创下单月增量历史纪录，而这其中，个人按揭贷款占了绝大多数。
有机构在4月中旬曾对广州、深圳、珠海、东莞等地的股份制银行进行摸底调研，其调研报告显示，广东地区银行资产结构中，房地产相关贷款仍为部分银行的重要投放领域，部分银行房地产开发贷款达25%，个人按揭贷款近50%，各银行并未在规模上减少房地产类贷款。
种种迹象显示，在利率水平较低的情形下，从银行获取贷款来投资房地产，不失为一种理想的资产避险方法。从这个意义上看，银行在无意之间，正在为房价的上涨注入源源不断的“血液”。
通胀预期加剧 外来投资客入市上海二手豪宅成交井喷
叶国靖
投资客的陆续入市正在促成上海二手豪宅的成交井喷。美联物业区域董事高锦滔昨天表示，仅今年前5个月上海二手豪宅的成交套数，已经达到2008年全年总成交量的80%。
我爱我家房屋租赁置换有限公司华东市场总监俞静认为，上海二手豪宅成交井喷的诱因，除了楼市整体向好，通货膨胀预期刺激也不可忽视。当前，金融危机影响犹在，特别是美国大幅增发美元救市使得民众担心通胀袭来，不再坚守“现金为王”，而是转向买入房产等保值性强的资产来防止资产缩水。
据中原地产研究咨询部经理马冀统计，2009年前5个月上海全市每平方米3万元以上的一手豪宅成交38.2万平方米，同比增长35.9%。受此带动，二手豪宅的成交量扶摇直上，投资需求明显高于往年。买入的主力人群除了浙江等国内投资者，还有回归的欧美人士。
美联物业古北分行经理冯青表示，该板块最近成交的75%客户为投资客，以浙江温州客为主，成交的次新房源基本以古北二期为主，靠近黄金城道且带有租约，投资回报率大约为3.5%~4%，总价多在500万~800万之间。目前的古北板块由于房东对后市预期看好，惜售或以高于市场价的价格放盘，买卖双方处于博弈状态。
与古北相似，另一处豪宅聚集区新天地也是成交活跃。上海中原地产新天地分行1组经理符铃介绍，自3月起该分行已逐渐感受到投资客回归的热情，面对部分性价比高、景观好的房源，一些欧美投资客已蠢蠢欲动。
据了解，近期成交的一套位于高区、面积近300平方米的豪宅翠湖天地御苑房源就以近2300万的总价快速成交，买卖双方均为外籍投资客，买家为在上海工作的外企高层。他表示，看好上海未来的房地产市场，且对于目前银行的低利率表示欢迎。
上海中原地产陆家嘴分行的6月成交价格段显示，500万元以上的房源占绝大多数，携资金入市的外地投资者占七成以上。其中，投资需求占比大约为四成。该分行2组经理杜炎称，这些人重点关注的楼盘包括仁恒河滨城、世茂滨江花园、盛大金磐、财富海景等，共同特征是大户型、两年内房源涨幅超30%以上。
高锦滔表示，高端物业成交放量、投资客的活跃，均体现了目前上海二手房市场已经逐渐进入了“投资客”主导楼市的时代。在投资客的人群中，以浙江的投资客较多，他们选择投资高端的物业做长期的投资打算，在前三个月中很多投资客已经出手，他们对于后市普遍看好。
对于豪宅热销背后的因素，克而瑞(中国)首席研究员陈啸天分析，高档物业被扫与通胀预期正在加剧密切相关。在房地产市场逐步走暖的时候，宏观经济却不容乐观，仍有部分经济指标较为悲观，经济好转的基础仍较为薄弱。在此情况下，市场投资风险加大，为了规避风险，不少机构、投资客以及苏浙民间资金都流入了房地产市场，尤其是高档住宅市场。这一趋势还将持续。
成都楼市再现成交“井喷” 价格试探性上涨
李秀中
没有人意料到，进入6月销售淡季，成都商品房成交量在前两周低位震荡后，上周再度出现成交“井喷”，全市商品房总共成交3113套，合计26.86万平方米，环比暴涨66.5%。
这或许是今年上半年成都楼市变化的一个缩影。在去年遭遇地震和市场调整之后，今年成都楼市率先触底反弹。今年1~5月周均成交23.68万平方米，3~5月周均成交27.25万平方米。
不仅如此，在成交活跃的情况下，房价也在逐步回升，均价已经从年初的5200多元/平方米上升到6000多元/平方米，涨幅超过15%。“5月份比4月份上涨了5%。”四川中原地产负责一手房市场的营业三部总监何涛介绍说。
“小阳春”意外走进“盛夏”
“从2月份开始，成交量增大，但不是很明显，当时判断是‘小阳春’，是意外的惊喜。”四川中原地产负责二手房市场的三级市场营业部营业总监冷泉颐说。
然而，在业界预料楼市小阳春的持续时间不会太长之际，3月份的成交量却大幅增长，成为全年上半年最高的月份。随后4月底、5月初举行的成都房地产2009春季交易会上，累计成交各类房屋5586套，总成交金额26.94亿元。
何涛分析认为，成交比较好的原因是因为刚性需求释放，以及国家出台的宏观调控措施，而这是今年2月份才落实的。“去年52.8%的成交房是由非成都人购买，今年下降到30%。本土刚性需求占了主流。”据他介绍，目前80~110平方米、总价50万元以内的房子最好卖。
冷泉颐认为，除了消费信心的恢复，以及政府的支持政策之外，成交活跃最重要的因素还是银行投放的贷款增加。其直接结果是，“今年1~5月份，成都市楼市成交面积已经接近或者超过去年全年的成交面积。成交活跃也使得开发商、中介商等的盈利得到很好的支持。”
市场不会接受大幅提价
随着楼市回暖，一些楼盘已开始涨价。四川中原地产的报告显示，第一季度主城区大多数的项目均价环比都出现了上升，平均涨幅为2.27%。楼盘价格的上调多集中在2~3月。
成都丰德企业发展(集团)公司董事长许晓舟此前接受CBN记者采访时表示：“这个变化有一个前提是，成都市的相当部分开发商之前都降价了，这使得房价比较好地适合了需求。”他甚至提出，开发商不能指望价格迅速回升，市场不会接受大幅提价。
不过，“低价促销是一个办法，高价促销也是一个办法，抓住消费者买涨不买跌的心态。”冷泉颐表示，目前的成交状态下半年是否可以维持，能否快速增长还得看消费者心态。在市场渐趋火热的背景下，他提醒消费者，房价上涨难以把控，不要太盲目。
据了解，和记黄埔(00013.HK)在成都南部新区的项目最近推出的一批房源价格仅7000多元/平方米，较该项目此前的最高售价超过10000元/平方米虽下调了30%，但仍未有明显的热销迹象。
何涛认为，目前房价已经触底回升了，下半年可能难以持续上半年的火爆场景，成交量会放缓。不过，价格将维持在现有水平，逐步提升。
同时，市场的触底也吸引了投资客关注。从3月开始，投资客开始介入成都楼市。“2月主要是刚性需求，3、4、5月开始，购买意愿就分投资、自住了，现在自住和投资各占一半。下半年刚性需求通过前段时间的低价刺激消化后，投资需求会增大。”何涛说。
南京楼市回暖引爆豪宅投资
钟山国际高尔夫别墅总价翻番
万年青
楼市持续回暖的行情已经传导至豪宅市场。据了解，近期投资型购房者又开始变得活跃，这与去年南京投资型购房几乎销声匿迹已形成鲜明对比。
虽然预售价已经达到3000万元/幢，较一期单幢总价翻了一番，但是，当南京国际高尔夫三期紫楠园即将开盘的消息传出，依然吸引了不少境内外买家前往。CBN记者得到的最新消息是，观景视野最好的一幢占地近5亩的西班牙风格别墅，已有近10人争抢。
虽然去年南京市场如同坚冰一块，但春节后南京楼市的销售却呈现出惊人的爆发力。今年3月份以来，南京房子卖“火”了，从小户型低总价的“一枝独秀”，一直蔓延到大户型的高端公寓以及别墅等豪宅项目。
南京网上房地产的统计数据显示，位于中华路的观城项目正在销售的69平方米的精装小户型公寓和商业街区主要针对投资型客群，5月份名列当月南京楼市销售金额TOP10楼盘第七位；同样榜上有名的还有位于城中的凯润金城项目，近期有位投资者一次就买下3套住宅、4个车位。
此外，桥北片区的新盘弘阳大厦骏馆作为片区内稀缺的商住两用SOHO式小公寓，一个多月的时间就卖掉了246套，其中超过三分之二的购房者都买了两套以上。另据了解，锦盈大厦、中商万豪、明发商业广场等楼盘现场也出现了一人购买多套的投资者。
据统计，一季度南京三房以上大面积户型上市总量达到73万平方米，成交面积104万平方米，供求比0.7：1。价格1万元/平方米以上的住宅上市量8万平方米，成交面积20万平方米，成交均价1.26万元/平方米，供求比达0.4：1，高档住宅已呈现出供不应求的态势。
投资性需求的逐步释放，对楼市的持续热销起到了推波助澜的作用。建于紫金山(古名“钟山”)脚下的钟山国际高尔夫别墅三期紫楠园，是历时6年后，在一、二期基础上的全面升级。由美国四大顶尖团队，按照美国总统生活标准的居住规划，打造了三期的主题别墅。面积更首创南京超大户型，每幢高达700~1200平方米，园林面积最高达3000平方米，平均占地3~5亩。
开发商欲将该楼盘打造成为华东“富豪”的居住圈。据开发商介绍，别墅前期业主入住率已高达70%以上。而这些选择了顶级名别墅的业主们，多是各行业的翘楚。以这群领袖人物为核心，钟山国际高尔夫别墅由此凝聚了一批社会顶级阶层。由高尔夫球场、超五星级索菲特度假酒店和顶级会所所组成的配套，更构筑了一个无比强大的商务平台。
西安楼市乍现量价齐升
张艳红
去年底政府最早出手救市的西安楼市，在北京、上海及深圳等一线城市的楼市开始陆续出现价涨量升的态势时，已率先步入量价齐升的回升通道。
进入5月后，虽然开发市场优惠活动开始渐渐减少，西安住宅市场价格却随之恢复增长。与一线城市的房价上涨直接影响成交量所不同的是，西安房价的回升至今未对楼市销售量产生明显的抑制作用，成交量继续保持增长，5月份的成交已一举突破90万平方米，环比增长8.43%，这个交易量几乎是市场低迷时期的两倍。
事实上，这并不是今年西安楼市成交量第一次创下新高。数据显示，2009年1月，西安商品房销售面积较上年12月回落47.85%，自2月开始，全市商品房销售量的同比增幅就一直保持在60%以上。4月，该市普通住宅类物业成交量超过84万平方米，环比增长2.8%，同比去年大增64.59%，创下16个月以来的最高量。
2008年9月，担心房地产市场“冰冻”的西安市地方政府，率先抛出了国内的救市政策，即《西安市关于恢复房地产业发展的若干意见》。按照这份文件，从2008年9月4日起至2009年12月31日，在西安购房者，将根据购房款总额，享受1.5%、1%、0.5%三个等级的财政补贴。
无论该项政策本身是否有效，但从半年之后的2009年2月开始，地方政府想要的结果逐渐呈现。当月，西安楼市一改颓势，随全国市场的步调开始走上坡路。
虽然成交量迅猛上涨，但与部分一线城市相比，当地开发商始终认为西安的房价处于平稳增长的水平。金地集团(600383.SH)西安公司有关负责人表示，西安的房价与一线城市不同，价格变化不大。即使去年市场最低迷的时候，成交均价也只是跌了200元/平方米左右。
但仍有部分楼盘的价格出现了明显的变动。金地芙蓉世家销售人员透露，目前该项目在售的联排别墅单价在15000元/平方米，而去年，该项目别墅均价仅为13000元/平方米，涨幅也已超过15%。据了解，目前各大开发商在西安的项目售价大多在4000~6000元/平方米之间，而在西安旧城区，普通住宅的价格基本在4000元/平方米左右。
作为西北地区的主要城市，西安在过去几年已吸引了国内数家大型开发商入驻，仅曲江新区，就驻扎了金地集团、中海地产(00688.HK)及富力地产(02777.HK)等巨头。去年底，金地集团以20多亿元的代价，获得了该区域位置最好的南湖一线临水地块。金地集团西安公司总经理胡弘对该项目已夸下海口：售价不会低于35000元/平方米。目前，整个西安的TOWNHOUSE最高售价仅20000元/平方米。
大手笔的不仅仅是金地，早在2006年岁末，中海地产与西安曲江新区正式签署了一份投资协议，将于今年开始参与曲江新区城中村改造和公共设施建设。此笔投资规模高达100亿元，这也是中海地产当时在西部的最大一笔投资。不久前，姗姗来迟的万科(000002.SZ)也推出了公司在西安的第一个项目，恒大地产则计划在月底推售两个项目。
