在中国搞一家“停车场REITs”
王戈宏/文
这个行业最大的风险是，如果你不能成为第一、第二，便无法在竞标新的物业中获得成本与砍价优势。所以，当1998年“威廉·桑德斯地产基金”试图进入这一领域时，并没有与行业老大“中心停车系统公司”进行直接竞争，而是组建一个商业REITs基金，在成立伊始的1998年，便砸下8亿美元，迅速收购黄金地段的停车场物业。
近期，笔者在与在美国米高梅的朋友聊天，他提及曾就职于一家基金，专门投资停车场，后来成为上市的REITs。出乎其意料之外的是，这个停车场REITs，竟成为基金收益最好的资产组合。稳定的租约，为其带来源源不断的现金收益，于是奉为金牛业务。
美国的很多商业或写字楼REITs，都有相当的“停车场资产组合”。也有专门进行停车场管理和投资的管理公司，其中最大的则是“中央停车系统公司”和“城市发展资产公司”。
“中央停车系统公司”(Central Parking System)是全美最大的停车场管理公司，成立于1968年，它管理的停车场位于机场、酒店、商场、写字楼、体育场等。由于拥有完善的视觉、签约及付费系统，使其成为很多物业首选的停车场管理者。
目前，该公司已在美国主要城市，管理了超过2500个大型停车场物业，共计约120万个车位。
在离不开车的美国，写字楼、机场、商场、公寓、医院等人们经常出入的场所，“中心停车系统公司”所管理的停车场为其带来可预期的、稳定的现金流，而其管理成本却出奇的低。
去过美国的人都知道，美国大多数停车场都是自动付费系统，极少管理人员。“中央停车系统公司”中的系统，无非就是相似的设备投入。
管理成本低、现金流稳定的经营模式，使“中心停车系统公司”备受投资人、尤其是REITs投资人追逐。
但这个行业的最大风险是，如果你不是第一、第二，便无法在竞标新的物业中获得成本与砍价优势。
所以，当1998年，位于芝加哥的威廉·桑德斯地产基金(William Sanders)试图进入这一领域时，并没有与已经具备相当规模的“中心停车系统公司”进行直接竞争，而是组建一个商业REITs基金。
这个叫“城市发展资产REITs基金公司”(Urban Growth Property)，在成立伊始的1998年，便砸下8亿美元，迅速收购黄金地段的停车场物业。
在短时间内，先后兼并类似“外交官停车公司”(Diplomat Parking)和“金尼系统控股公司” (Kinney System Holding Corp)这些停车场管理的巨头公司。
当然，它也成立了类似于“中心停车系统公司”的停车场管理公司“停车服务国际公司”(Parking Services International)，来管理收购的停车场物业。
