□晚报记者 杨冬 报道
因“住改商”、“居改非”而引发的纠纷，将在今后获得明确的法律依据。最高人民法院近日公布的司法解释中明确，业主将住宅改变为经营性用房必须征得本栋建筑物内其他 “有利害关系”业主的意见，即外界普遍解读的“一票否决”制。记者昨天在采访中了解到，这一司法解释对解决本市目前既有、既存的“居改非”问题尚存一定难度。
业主反映小区存在“居改非”
“新的司法解释从法律的角度无疑为今后解决 ‘住改商’、‘居改非’等问题而引发的纠纷提供了依据，但从现实的角度而言，对解决既有的、既存的上述问题、现状，其指导意义并不是最大。”上海物业管理行业协会有关专家指出，就上海而言，“住改商”、“居改非”的现象还是十分普遍的，当中既有历史遗留，也存在着现实认定、执法中主体不明等原因。
2008年的一份评估问卷调查显示，有近50%的受访业主反映，在自己的小区存在“居改非”；业委会、人大代表、管理部门对“居改非”持否定态度的均超过70%，业主持否定态度的近70%。
“新建小区少，售后公房多；真正挂牌经营的少，无证、无照经营的多；就地拆建、破墙开店的少，暗自办公、违法改造的多；真正够得上商住两用的少，实为居住用途违法、非法滥用的多。”有关专家在总结近年来“居改非”的新情况、新问题时谈到。不少普通业主则表达了对 “住改商”、“居改非”现象的担忧——
一业主指出，在住宅楼内开办餐厅、歌舞厅、公司等，会导致小区居住环境下降，如带来油烟、噪音等污染，造成小区车位紧张、电梯拥堵等；另一业主指出，一些网店的实体店铺，通常都是由住宅“一室两用”，楼道内经常会出现生人面孔，在治安上带来了极大的隐患。还有业主表示，住宅物业与商用物业在电费、水费、电话费的收取上应执行不同的标准，把公司开在住宅楼内，“算是便宜他们了”。
根本上解决“住改商”难度大
因此，当新的司法解释出台，人们纷纷猜测，原先小区、大楼内非法开设的公司、店铺是否得该撤的撤，该关的关呢？业内人士指出，既有、既存的“住改商”、“居改非”现象，乃是一历史遗留问题。造成其屡禁不止的原因之一是，从实践的角度来说，规划部门难以对一个居住单元、一间房屋需变更使用性质的情况予以查明、许可。在现实操作中，很难将那些已经“合理”存在多年的公司、店铺“扫”出门。
上海物业管理行业协会有关专家则表示，为阻止“住改商”、“居改非”的蔓延，目前所采取的办法通常是在源头上把关，在工商行政审批这一道环节，不予颁发相关经营许可。事实上，绝大多数的“住改商”、“居改非”均为无证、无照运转，是一种非法经营。只要同幢物业内有业主举报、投诉，工商管理部门完全有理由对之予以整肃、取缔。
然而，记者在采访调查中发现，在对“住改商”、“居改非”的具体实践、应对中，缺少的恰恰是能够主动跨前一步、真正承担起执法任务的管理部门，致使住宅物业管理中的乱象得以滋生、蔓延。“既然已经认定了是非法，但具体由谁来执行，是法院、工商，还是城管，或是房地执法部门，这些在相关的解释中都没有得到明确。”一专家谈到表示。
