文/本刊记者 黄罗维
文前提要：在近期不断上升的楼市成交量中，换房族已经成了购房的主力。而在换房过程中，首付款资金、居住时间差以及户口迁移等是最为令人头痛的问题。如果处理不好，经济就容易使自己陷入尴尬局面。
换房族成购房主力
楼市又活跃起来了！对于当前的房地产市场，许多人都发出了这样的感叹。的确，进入四月以来，各地楼市的成交出现了持续升温的态势。在新盘市场，根据中房指数系统的统计，北京住宅成交量4月在热销楼盘带动下实现了178.76%的同比上涨，上海住宅成交量也继续上涨达到近19个月来最高。与此同时二手房市场也不甘示弱，根据二十一世纪不动产的数据，北京4月二手住宅网签成交量首次突破两万，上海成交套数环比增长11.3% ，而深圳则环比增长了21.97%。
那么，究竟是什么原因把市场的成交量推到了如此高位呢？记者近段时间也走访了上海多家中介公司的门店，他们给记者的回答都有些异口同声，那就是：“那些有改善性需求的换房者，是近来这波楼市大潮的主力。”据了解，近期换房族出手交易的周期短了很多，一方面是因为自身换房需求迫切，另一方面此前观望时间也充足，所以遇见好房子，一般都会很快成交。而从北京二手房市场成交情况看，改善性购房的比例也明显上升，据来自我爱我家的数据显示，5月上旬，改善性购买量同比去年上升了150%左右，改善性购房需求占所有二手房购房需求的比重从年初的35%上升到现在的60%。另外21世纪不动产的统计数据也显示，目前婚房和改善两大需求占比高达二手房购房者总数的7成左右。
一位购房者这样对记者说：“现在国家政策鼓励大家购房，所以我的换房计划也不想再等了，看到合适的就准备出手。”的确，一系列优惠政策的推出是促成换房者大增的主因，而其中二套房贷的松动无疑最为诱人。近期继武汉、北京之后，重庆再传二套房松绑消息，随着二套房的松绑，市场上的改善性需求也得到进一步的释放。与此同时，在二套房低调松绑时，多个地方也出台公积金新政，提高公积金上限和使用范围。根据央行营管部近日发布的北京市金融运行数据，其4 月二手房贷款增加49.2 亿元，超过了一季度三个月的累计增量45.4 亿元。
疑惑多多遭遇尴尬
楼市热了，可不少人在忙进忙出的同时也遇到不少的困惑。近期，本刊编辑部就收到了一些读者的来信，不少是咨询换房方面问题的。细细阅读这些信件，大家发现很多购房者在换房的过程中都碰到了各种各样的疑惑，有些甚至还遭遇了不小的尴尬。
其中有一位张旭东读者的来信最为典型，他是一位新上海人，目前是上海一家外资企业工作的白领。前几年结婚时，他们购买了一套一室一厅的房子，当时想事业还刚刚起步，所以首先考虑的是财务负担不能过重。但是现在他太太怀孕了，即将诞生的小生命也给他们家庭带来了不小的喜悦，不过与此同时，新的烦恼却同时产生了，那就是房子问题。
按照张旭东原来的计划，孩子出生之后准备把父母接来上海与他们一起住，这样可以帮忙照顾孩子，因为他和太太平时的工作都非常繁忙。但是如果父母到了上海，这一室一厅的房子肯定是捉襟见肘了，于是换房就成了他生活中的头等大事，但接下来出现的问题却让张旭东不知道究竟该怎么办了。
他的想法是在上海中环线附近买一套三居室的房子，但这计划如何实施却让他犯了难。如果先卖掉小房再买大房，把卖小房获得的款项用来支付买大房的首付款，这无疑非常理想的状态。但这种做法产生的最棘手问题是，小房卖掉后在拿到大房钥匙之前，自己又该住到哪里，况且太太怀孕后搬家也非常不方便。而假使先买大房，他现在手中的资金根本不足以支付首付款。他看中的那套三居室，总价达到200万元左右，首付至少要60万元，他又从哪里去筹措这笔资金？于是张旭东把信写到了本刊编辑部，让我们来帮他出出注意。
对此，记者近几日也做了一番调查，发现在换房过程中类似问题的出现非常普遍，只不过是在张旭东身上表现得最为典型罢了。换房虽然看似只是一买一卖的过程，但是它却会给购房者的财务和生活状况带来错综复杂的影响。对于那些手头宽裕具备资金实力的人来说，换房似乎并不是什么难事，但在现实中许多购房者由于手头资金有限，老房子的资产价值就必须被加以“利用”，而一系列让人疑惑的难题正是由此而引发的。除此之外，像按揭房买卖、户口落户、提前还贷以及交易安全性等等都是会在换房过程中遭遇的瓶颈所在，如果处理得不好，往往就容易使自己陷入尴尬局面。
多种方式巧解难题
下面的一组文章，我们就从几个不同的角度，为大家的换房进行“排忧解难”。在这里，还是先让我们分析一下换房的整个交易过程，然后很多问题就容易找到解决的方法了。换房归根到底就是卖小房买大房，无论怎样变化就只有三种方式，买卖同步、先买后卖以及先卖后买。买卖同步看上去最为完美，一切问题似乎都因此迎刃而解了，但在现实中，真正能够做到买卖同步几乎是不可能的，所以对换房者来说一般会有接下来的两种选择。
一种是“先买后卖”，由于老房子还没有卖出，手头缺少周转的资金，买新房首付款的来源是最棘手的难题，所以通过各种渠道筹措资金是解决问题的要害所在。在现实的交易过程中，我们发现购房者“融资”的手段也是五花八门，比如在相关金融担保机构的帮助下进行融资，依靠父母、亲戚朋友的资助等等。其中值得留意的是，巧妙地利用自己原来老房子进行抵押，获得短期贷款解决资金周转需求，也是一个不错的方法，像中国银行等就推出了相关的贷款产品。
另一种是“先卖后买”，老房子卖了手头有了资金周转，买新房首付款的来源也就迎刃而解了。但与此同时另一问题的出现却让购房者颇为尴尬，由于离新房交房还有一段时间，如何解决卖房后的居住问题，渡过卖与买之间的“时间差”就成了一个现实难题。从实际的操作来看，租房居住是最为直接的方法，但搬家的耗时费力也让人望而却步。所以目前市场上也出现了一些变通的方法，比如适当延长卖房的交易周期，以及利用向买家“返租”来解决居住难题。
这两种交易方式给购房者带来的影响各有侧重点，一个是资金的筹措，另一个是“时间差”的解决，究竟如何选择，换房者还是要根据自己的实际情况来做出决定。比如对于那些手头已有一定数量的资金，稍稍努力一把就能满足首付款要求的换房者来说，选择先买后卖无疑是明智的。在之后的文章中，我们的记者经过多方调研，也为大家解决这些问题支了不少招，相信大家看了之后也会有不少启发。另外我们在调查中发现，户口也是大家在换房过程中应该留意的一个方面，在以前的二手房交易案例中，也曾发生过买房之后户口无法报入的极端情况。另外如果是考虑子女就学，就要多多留意相关学校对入户时间上的规定。
总体而言，资金、“时间差”、户口是换房过程中首先必须考虑的三个大问题。除此之外，记者认为大家还要把握住这样三点：一是交易的安全性；二是量力而行的出发点；三是用足当前的优惠政策。其中特别要把握对购房优惠政策的运用，比如充分利用公积金贷款，多关注普通住房等。
