土地储备面积相当于2个静安区 产品售价相当于当地均价3倍
陈华
沿着合生创展（00754.HK，下称“合生”）母公司珠江投资占股30%的广惠高速一路向东，一个小时左右便能从广州到达合生土地储备的重镇——惠州。
在第一个高速路出口蓬陵附近，是合生计划今年六七月份发售的3000亩大盘“合生世界岛”；在进入惠州市区的高速路出口小金口附近，则是合生与当地政府合作的占地约5500亩的小金口工业园。
进入惠州市区后，可以看到连通惠州CBD江北与旧城区的大桥顶端，显著地写着“合生大桥”四个字，合生为这座桥的冠名权出资1200万元。在惠州的每一处，似乎都有合生的“踪迹”。
此前一直专注于住宅开发的合生，最近几年的“口味”突然发生转变。继天津之后，公司在惠州这样一个充其量只能算三级城市的地区，不仅充当一级土地开发商的角色，还大量开发工业地产。
截至目前，合生在惠州的土地储备估计超过2万亩，这几乎相当于两个上海静安区的面积。令惠州成为紧随天津之后合生的全国土地储备第二大区。根据公司2008年的年报，截至去年末，合生在全国的房屋可售面积中，惠州仅次于广州，位居全国第二，超过北京和天津，约为上海的4倍。
豪赌工业地产？
本周早些时候，在惠阳的大亚湾工业区，CBN记者几经周折，在将于今年底通车的沿海高速路附近找到了目前为止合生在惠州规模最大的地产项目——猴仔湾。
记者在现场看到，目前整个地块正在进行“三通一平”，只有一条3车道的水泥路可以进入工地边缘，要进入工地只能步行。周边的配套设施尚未开始建设，只有原生态的山体与零星的村屋。整个项目背靠森林公园，面向海湾，沿海高速公路从项目旁经过。
公司此前发布的公告显示，项目总占地4.14平方公里，合生持股60%。合生在其内部资料中表示，整个项目预计的投资总额将达30亿元。
根据该地块的招标公告，在合生完成开发事宜后，大亚湾土地中心会将投资总额及回报补偿给竞标人。另根据开发协议，完成开发事宜后，大亚湾土地中心负责2009年底通过公开招标或拍卖方式分若干阶段出售地块使用权。合生或其代名人必须参加招标或拍卖会。
从记者获得的合生内部资料看，项目的规划建筑面积约800万平方米，分别为占地60万平方米的半山观海高尔夫住宅，占地6万平方米的国际学校以及两座五星级酒店。另外一个占地20万平方米的小岛将建设为面向香港和南中国富豪的游艇会，同时开发高端别墅。
即使最终未取得用地，合生同样可获得相当于实际成本16.5%的开发回报以及总金额12%的投资回报，如果均按30亿元的投资总额计算，合生在该项目获得的开发和投资回报可达8.55亿元。
但并非所有的项目都如猴仔湾项目一样“稳赚不赔”。据了解，在目前外贸、制造业受金融海啸影响的大环境下，合生最近几年陆续拿下众多工业园项目的举动更像是一场“豪赌”。仅惠州一地，合生还有三个大规模的工业园项目，土地储备达1.2万亩左右。
同样位于大亚湾的合生响水河项目占地190公顷，是去年5月以7.72亿元取得。项目定位为“华南地区重要出口加工与保税物流基地”。项目现在正在进行土地平整，首期投资额估计会达到5.4亿元。规划中最先推出的是商贸物流区与居住配套区，将采取边建设边招商的方式。
2006年12月30日，惠州当地媒体报道称，合生总裁朱孟依出席了公司在惠州的工业园项目签约仪式，其中包括投资2亿元的马安堤围加固项目，占地5500亩的小金口物流园项目及占地约3000亩的以电子信息产业为主的横沥开发区项目等。
根据惠州城区此前的规划，合生是“以BT方式（即政府将土地一级开发交给开发商，完成后政府再出资或给予开发回报等方式回购项目）建设马安堤围，并投资高档房地产。”惠州本土的某地产公司高层告诉CBN记者，该项目所处地块是一片滩涂，“如果真的能建设地产，将会是一个海景地产项目”。
其余两个项目也并不顺利。CBN记者在小金口工业园发现，园区内还有大量农田及村屋。而合生的横沥工业园在签约两年多后，地块性质已于近日变更为“汽车配件制造和研发、家具产业为主导产业”。
销售难哺拿地成本
据合生的2008年年报，CBN记者测算发现，扣除广州主要项目的销售额后，去年合生在惠州、增城、中山、南海四地销售额约11亿元。去年合生在惠州仅帝景湾和合生国际新城两个项目在售，根据当地“房地产数据之窗”的数据，两个项目在2007~2008年期间拿到预售证的货量中，截至今年3月末，合生国际新城售出约148套，帝景湾约售出86套。
有合生内部人士曾透露，合生去年在惠州的销售约3亿元，但这一说法未获公司官方的证实。但它去年在惠州拿地的地价以及支付的开发成本合计约17.7亿元，与销售额之间的巨大落差不言而喻。
在合生帝景湾的销售现场，记者发现，除了几套尾盘自“五一”以来未能成功清货外，新一期主力户型面积高达280~500平方米，均价同时上升至12000元/平方米。
根据惠州统计局数据，今年1~4月，当地一手房成交均价为4172元/平方米。如果按当地主流户型80~100平方米计算，总价也不过33万~42万元/套，这意味着合生帝景湾二期面积最小的一套大户型总价330万，已相当于当地主流户型总价的近8倍。
“也许合生是希望复制它在广州的成功经验，先把便宜的用地都拿下来，等候将来的升值。但在加工业退潮、楼市前景未明确的情况下，以过分超前于当地购买力的规模囤积土地，可能是激进了。”一家在广东有十余年经验的开发商对记者表示，目前仍在等待裁决中的广州骏景科技园纠纷案中，原为科技园工业用地的骏景花园，“按照土地的容积率计算，该项目每平方米建筑面积分摊的地价不超过800元”，但成功转为商住用途后，均价已从销售初期的4000元/平方米上升到现在的12000元/平方米。700亩工业用地的获利超过数十亿元。
但这样的“传奇”还能否在惠州上演，目前还不得而知。CBN记者致电合生惠州公司的负责人，希望就公司在惠州的拿地策略及发展规划进行采访时，却一直没有回音。 CBN摄影记者/高育文
