21世纪经济报道记者 田新杰
上海“两个中心”（国际金融中心、国际航运中心）最终确定，给上海诸多受人瞩目的大型项目一股庞大推力。引入洛克菲勒和百仕达（1168.HK）的上海外滩源项目现状，再次引起广泛关注。
拥有外滩源项目真正“话事权”的是上海市黄浦区政府。4月15日，本报记者最新从代表黄浦区全面负责外滩源项目的上海新黄浦集团一位高层处获悉，外滩源二期开发详细方案至今尚未确定，更未与其他境内外企业商谈合作，“与洛克菲勒的合作仅限于一期部分土地批租的项目”。
记者还从一位知情人士处获悉，洛克菲勒开发的外滩源一期项目，拆迁进度缓慢，近日刚刚以“相当高昂的代价动迁了最后一户20平方米的居民”。不过，百仕达方面的一位高层向记者透露，“拆迁还没结束，还有很多事情”。
本报了解的种种情况似乎传递这样一个信息：曾经希望拿下整个外滩源项目的洛克菲勒，已经和剩下的项目渐行渐远。
真正的操盘手：百仕达
上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司，是由百仕达、洛克菲勒、新黄浦三家公司参股，于2005年12月正式成立的外滩源一期的项目公司，注册资金8300万美元。
“从一开始，这个公司的主要运作团队就来自百仕达方面，至今具体的项目开发、招商等众多环节的工作，均以百仕达方面的团队为主力。而新黄浦方面则将主要精力放在动拆迁以及配套设施方面。”上述这位知情人士透露。
洛克菲勒方面，则按照参股比例出资，具体项目的运作，并未涉足太多。作为当初洛克菲勒“紧急”引入的合作方，百仕达实际上成为了外滩源一期项目的真正操盘手。
百仕达刚刚发布的2008年业绩公告披露，公司与洛克菲勒国际集团共同开发的“洛克·外滩源”项目正在进行规划设计工作，大部分古建筑有望在2010年推出市场。计划将这幅历史悠久的土地改建为高级的混合用途区，集住宅、商用、零售、办公室及酒店设施于一身。
据本报记者了解，除了具体的房地产项目开发、现有建筑改造等房地产工程，基本由百仕达方面团队全面运作外，外滩源上述已经进行了一年多的招商、推广等环节的运作，也主要是百仕达方面在操作。
洛克菲勒于2005年11月30日，以4.11亿元获得外滩源一期黄浦区174地块16882平方米的开发权。同日，洛克菲勒与百仕达签订合作协议，引入后者共同参与外滩源开发。
从一开始，百仕达就被业内认为将扮演洛克菲勒中国内地“代理人”的角色。百仕达与洛克菲勒成立了合资公司Rockefeller Group Asia Pacific Inc.（RGAP），百仕达持有490股B股，洛克菲勒持有510股A股，RGAP则持有外滩源项目公司91%的股份。
事实也是如此，洛克菲勒引入百仕达后，合作参与外滩源项目的许多具体事宜，均由百仕达“掌门人”欧亚平亲自操刀。
2008年4月，外滩源一期正式开工。一年多之后，百仕达在这个项目中的潜在空间正逐步被市场看好。而洛克菲勒，似乎正越来越像是一个投资股东和“金字招牌”的角色。
但值得一提的是，百仕达的目标显然不仅仅是外滩源项目，更不是洛克菲勒“代理人”，业务集中于深圳的百仕达，更为看重的或许正是借外滩源的“名声”，成功涉足上海高档物业市场。
去年7月，颇受市场关注的上海长宁区新泾镇240街坊地块，百仕达最终在与众多买家竞争中以3.28亿元出人意料胜出，再次透露了其当初随洛克菲勒入沪的长远战略意图。上述百仕达的这位高层告诉记者，该地块将打造豪宅项目，目前正在做规划设计。
当问及百仕达今后在上海新增项目时，该高层表示，“在上海再拿地的想法，当然有，这不是问题，关键要看拿什么样的地块。”
机遇难得无奈渐行渐远？
现在回过头来看当初上海方面选择再三，最终引入洛克菲勒开发外滩源项目，并不意味着洛克菲勒就此将这个举世瞩目的大型城市改造建设项目收入囊中。最终黄浦区政府只与洛克菲勒签下了一期的部分工程开发协议，这更像是给了后者一个“表现自己”的考核机会。
“洛克菲勒参与的也不是整个一期工程。一期工程主要分为四个项目，洛克菲勒只是参与了其中两个通过土地批租方式获得的项目，另外两个由新黄浦自己开发。”新黄浦集团这位负责人道出了当年不为人知的细节。
资料显示，洛克菲勒获得的项目占地面积1.68万平方米，仅是外滩源项目两期共36万平方米的4.6%。
不管各方面的原因有多么错综复杂，洛克菲勒身份问题、投资资金不到位问题、本地拆迁的问题等等，其项目一拖再拖已经成为事实。
与之形成鲜明对比的是，同为外滩源一期的其他项目进度明显走在了前面。4月14日，在参与外滩源一期的另一家香港上市公司——盛高置地（0337.HK）与酒店式公寓运营商辉盛国际正式进驻苏州环球188项目的签约仪式上，记者从盛高置地公司高层处获悉，该公司在外滩源一期打造的外滩半岛酒店进展顺利，已经确定将于今年9月试营业。
在进度未能按计划推进的表面原因背后，上海方面最为担心的依然是洛克菲勒资金方面的问题。
当初洛克菲勒除引入百仕达入股合资外，双方还约定百仕达将为外滩源项目提供不超过13.1亿港元的股东贷款，用于支付外滩源项目《土地批租合同》和《拆迁合同》规定的若干项的施工前费用。
去年爆发的金融危机新情况，与洛克菲勒类似的诸多美国金融大鳄纷纷倒下，更令外界对外滩源项目多了一分担忧。
对接下来规模更为庞大、开发难度可能更大的外滩源二期，上海方面自然更为谨慎。上述这位新黄浦的高层也一再强调，与洛克菲勒的合作目前只限于一期部分项目，二期未确定最终开发方案，更谈不上合作伙伴。
不过，随着世博会临近，原定世博会前完成的外滩源一期已经是一拖再拖，压力并不小。而随着上海“两个中心”的确立，涉及上海金融中心建设的外滩源项目，自然被上海方面再一次提速。4月9日，外滩源一期市政配套(第一阶段)5条道路改建工程竣工通车；4月11日，黄浦区区长周伟在有关座谈会上介绍了黄浦区服务上海“两个中心”建设的10条具体措施，其中推进外滩源项目就是核心之一。
这是“磨蹭”了近十年的外滩源项目的最佳时机，但似乎并不是洛克菲勒的，其表现使之与后期项目渐行渐远。一个值得注意的信号是，黄浦区政府在去年10月底于港举行了“建设上海外滩金融业集聚带”新闻发布会，上海市黄浦区区长周伟、上海市土地储备中心主任皋玉凤等重点推荐了包括“外滩源”项目在内的重点项目。
是继续获得后期项目开发，还是洛克菲勒的外滩源缘分已尽、被取而代之？
