编者按：似乎一夜之间，各地政府纷纷开始加速旧城改造力度。背后的意图很明显：通过旧城改造可以盘活市区较好地块，拉动地方经济增长。而对于开发商来说，能够在市场不景气之际以低价获得大块优质土地，同样有着极大的想象空间。
成都东郊老工业基地的成华区旧城改造的工作正如火如荼。按照计划，未来三年该区将储备3万亩土地。
对于阳光100掌门人易小迪来说，恐怕现在想起2007年7月与香港信和置业争夺成都沙河边上一宗366亩土地的场景，定当唏嘘：当时信和以41亿元的开价，让满以为可以稳操胜券，连售楼处都已经建好的阳光100人现场落泪。
但今天易小迪发愁的是，怎么推销同一区域上他们平整出来的3600多亩土地？阳光100在2006年承接了包括41亿元“地王”在内的成都成华区沙河城市景观绿化带这一宗近4000亩的一级土地开发。
与2000年之后成都进行的大规模旧城改造相比，这次成都的旧城改造运动无疑还担负着驱动房市的目标：仅成华区今年的拆迁补偿款就超过50亿元。
4月2日，成华区开始进行第一波土地推介会。“我们想让市场来检验这样的模式。”成华区区委书记何立斌说。
腾笼换鸟
对于家住成华区万年场片区的王允武来说，终于彻底告别那栋老房子了。在他居住过的这里，将开始建设成都城东城市综合体首期工程万象城——整个项目占地840亩、建筑面积226万平方米，概算投资总额约300亿元。
其实这只是成华区“1413”战略的一部分。按照规划，这一轴、四城、一区、三带的启动将在三年内实现储备土地近3万亩，并成为拉动该区经济发展的发动机。
作为成都市区土地存量较多的区域，成华区内聚集着420厂、银河动力股份、川棉厂、成都热电厂等不同规模的400多家国有企业，房产开发也一直较为落后。为此，成都市在2000年后开始进行大规模的调整：将东郊工业企业调离城区。
通过几年来的腾笼换鸟，“东调”企业的搬迁在今年基本进入尾声。作为第一个吃螃蟹的万科，当时一举夺得“东调第一拍”——竞拍到前锋厂旧址地块，拉开了房地产企业在成华区竞相拿“东调”土地的序幕。如今，阳光100、华润、博瑞、花样年、中房、龙湖等巨头都已抢滩成华区，仅是该区建设路片区就聚集了10多家房地产巨头，高层公寓房价在高潮时超过每平方米7000元，成为成都的高档社区之一。
特别是在2005年，由华润集团以21.4亿元购得的840亩厂地，现在被命名为二十四城的项目销售已经多期，导演贾樟柯根据该地区的变迁而拍摄的电影《二十四城记》，目前正在各大院线上映。
“全区建设用地总面积5万余亩，已经整理出存量土地9000余亩。”何立斌介绍说，目前该区的重点就是对已经拆迁出去的企业职工危旧住房和老的棚户区进行大规模拆迁，这两块地的拆迁总户数就达到了近三万户。
试探市场
按照成华区的计划，今年将整理土地共计7宗，总面积1443亩，拟上市22宗，面积合计2019亩。为了推介这些土地，该区在3月底主办了2009中国房地产(成都)高峰论坛，并在4月2日向各路开发商集中推介拟上市的土地。
同样按捺不住的还有成都市国土资源局。在此之前，成都市国土资源局曾连续发出三宗地块出让的“预公告”。“预公告”类似于香港的“勾地”，与正式的土地出让公告性质有明显不同，目的不在于卖地，而在于试探市场，摸清买家对土地价格的心理预期。
市场的低迷却是事实。根据深圳星彦地产顾问公司成都分部的统计，去年全年成都主城区共成交土地40宗，面积约3028亩。相比2007年，分别减少了67宗和2386亩；2008年的综合地价、商业（服）用地和商住用地的价格同比分别下降78.4%、89.6%和55.2%，分别为963万元/亩、1279万元/亩和902万元/亩。其中，成华区仅成交3宗土地，共计75.4亩。
其实，比成华区政府更着急的还有阳光100的易小迪。阳光100承接的4000亩旧城改造一级土地开发项目，也在今年相继上市。与之前争夺41亿元“地王”时的情况不同，当时处于市场高峰期的阳光100希望在完成一级土地开发后，继续跟进建设，，所以才发生建好了售楼部，却被信和横刀夺爱泪洒现场的事。现在，易小迪选择承办上述论坛来帮助政府推销土地。
“现在开发商拿地，抄底和过冬的成分兼而有之。”世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松认为，目前地产商的心态中从拿地时机上来看，大多数人并不认为是最佳。地产商对土地交易也同样抱着谨慎试探的心理。
就此，何立斌书记坦言，政府部门在推地问题上一直“很矛盾”：一方面担心急于推地会导致定价过低，有损土地收益；另一方面又担心若不能及时出地，会致使更进一步的存量土地积压。
“因此抬高或者压低地价都是错误的，但我们可以拿成熟的地块来试探市场。”何立斌说，关键在于让市场说话。
政府信心
在2000年前后，成都市大规模的旧城改造，曾催生了一个火热的房地产市场。但现在，购房者的观望让开发商们心急如焚。
“成华区去年的房产销售占到了成都主城区的1/4，而且都是刚性需求。”何立斌的“刚性”判断来自成华区旧城改造的结果，虽然去年成华区只成交了三宗土地。
何立斌介绍，按照目前的拆迁规模，企业职工危旧住房拆迁为1.7万户，旧城棚户区1万多户，为了快速推进拆迁工作，成华区的补偿金提到了历年最高：一般住宅都是按照每平方米1万多元补偿。“这样，在拆迁这一块我们今年投入的资金就有50多亿元，他们拆迁出来基本都是选择在东区购买新的住宅，而且没有太多的压力。”何立斌说，这种刚性让他们对土地和房地产市场充满信心。
“一方面，成都的旧城改造在全国来说都算做得比较好的原因，是比较高的安置补偿，降低了拆迁过程中的障碍；另一方面，活跃了房地产市场交易，缓解了商品房供大于求的压力，对房地产行业的发展，具有积极健康的推动作用。”四川思进房地产顾问公司总经理文化勇分析说，这种模式成为了房市低迷时的新样本。
与此同时，一系列购房刺激政策也在成华区陆续推出。在3月底举行的成华购房节上，该区就向购买区内参展楼盘的购房者发放了3000元或5000元的额外购房补贴。“政府关键还在于对度的把握，从而才能推进房地产的持续健康发展。”何立斌表示。
