因人而异挑房贷：利率最低3.78%
房贷大战
【选 贷】
贷款买房，选房贷和选房一样关键。尤其是针对不同年龄、收入和消费结构的贷款人，选择房贷并非千篇一律、越省越好，而是在适合自己经济条件的前提下，做到开源节流，同时让资金保持良好的流动性。
作为调节家庭财富的有效理财工具，五花八门的房贷产品正在走进大众的视野，如何选好贷款，房贷族可要算算细账、货比三家了。
理财一周报记者/陈珺
灵活周转看“活利贷”
产品特点：按日计息 资金可随存随取
适合人群一：有炒股或其他投资需求
如果你是房贷族，手头有些闲钱，又害怕提前还贷之后无钱应急，或是有意投资于股市却还没看准时机，那么一种既能省息，又能取用自如的房贷方式或许适合你现阶段的理财需求。
这类房贷产品的特点，在于还款账户兼具活期存款功能，手头只要有闲置资金可随时存入该账户，当天即冲抵房贷的本金，而这些资金也可随时取出，银行系统会按日计息。
以渣打银行推出的“活利贷”为例，假设一位客户贷款100万元，贷款期限10年，月供为10342元，如果他有闲散资金20万元，想用于抄底股市，入场时机或许在一个月或两个月之后，此时，他就可以把这笔钱存入活利贷账户，在账户内多存一天，当天就抵扣本金20万元，也省了20万元产生的利息。
同样以贷款100万元，贷款期限10年为例，若闲散资金20万元自始至终放在账户中不曾取出，那么总的利息支出为15.23万元，比同等月供下的等额本息还款法节省了8.88万元，而且还贷时间提前了7个月。这里值得注意的是，由于“活利贷”账户的资金灵活性，其相应的利率下限也要略高于贷款7折利率4.158%，为7.5折利率4.455%，因此，相比于7折利率的情况，省息数应为7.18万元。如果进一步将还款年限拉长至15年和20年，那么总的利息支出相应为25.29万元和29.66万元，和7折利率下的普通按揭相比，分别可以节省利息支出9.3万元和17.81万元，并提前18个月和33个月完成还款。
适合人群二：高月薪的月供者
月薪较高的贷款人，也适合使用此类产品。假设一位客户月薪20000元，在贷款100万元，贷款期限10年的情况下，每月月供为10342元，那么他每月薪水多余的部分也可以成为抵扣贷款本金的重要来源。在发薪水的首日，他的账户内就能多抵扣接近10000元的本金，而随着提款和消费的延续，账户内每日可用于抵扣本金的数额也会相应减少。假设，这位客户每月平均可多抵扣2000元，那么10年总的利息支出为19.77万元，和7折利率下的普通按揭相比，可节省2.64万元，并提前3个月完成还款。如果进一步将还款年限拉长至15年和20年，那么总的利息支出相应为30.77万元和35.47万元，和7折利率下的普通按揭相比，分别可以节省利息支出3.82万元和12万元，并提前11个月和24个月完成还贷。这种还款方式，没有任何额外压力，贷款人往往在不知不觉中，省了息也提前还完了贷款。
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目前除了渣打银行推出的“活利贷”， 深发展的“存抵贷”、建行的“存贷通”、招行的“随借随还”、中行的房贷理财账户也具有类似的功能，但规则略有不同。例如，深发展的存抵贷，顾客需要将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，超过5万元后银行按照一定比例(55%的抵扣率)将其视作提前还贷，也就是说节省的利息支出=提前还贷部分×贷款利率，但是客户的这部分存款并不影响其活期存款的性质，可以随时提取。其他几家银行的最低存款和抵扣率也不尽相同，其中中行的门槛较高，为10万元，而深发展、建行则分别为5万元和3万元。除此之外，各家银行的抵扣比例一般都为50%至55%。
长线贷款宜选“点按揭”
产品特点：利率最低 仅3.78%
适合人群：要求低月供 不影响生活
如果你是对理财有长期规划的房贷者，总想找到利息最低的产品，甚至通过拉长贷款年限来减轻眼下的房贷压力，那么这类产品或许将成为你的首选。
目前国内银行推出的此类以“买点”来降低贷款利率产品的，仅有深发展的“点按揭”。所谓点按揭中的“买点”，是按照贷款金额的百分比计算的，条款规定只有10年以上的贷款才可以使用。其中，10-20年期产品需要购买1.25个点，20-30年期产品需要购买1.5个点。每个点的金额为总贷款额的1%，即贷款总额100万元，需要额外支付1.25万元和1.5万元才能享受调整后的利率。购买了相应的点数之后，贷款利率将与3年期贷款利率绑定，按照目前国家相关规定，可在该利率上最低打7折，即实现3.78%的市场最低利率。利率三年一次调整，类似于深发展此前推出的气球贷，是在此基础上延伸出来的产品。
以贷款100万元，贷款期限10年为例，按照等额本息月供为10020元，而按照等额本金月供从11483元逐月递减至8360元，两种方式的总利息数分别为21.49万元和20.31万元，且均包含了额外支付的1.25万元买点费。由于最低可以达到6.36折的优惠利率，相比利率打7折时，分别可以节约利息支出6600元和9200元。
根据深发展的测算，由于提前支付了买点费，因此一般而言，在贷款的第四五年时，买点费的支出和利息下浮的受益基本可以打平，也就是说，“点按揭”在前四年采取提前还款很不划算。而相反，如果采用比较长期的贷款方式，“点按揭”的威力就能充分体现，贷款时间越长，利息节省越多。
如果100万元贷款，贷款时间15年，等额本息的月供为7287元，总利息支出33.67万元，比普通7折情况下，省息9200元；如果是等额本金的还款方式，月供从8706元逐月递减至5573元，总利息支出29.76万元，省息16100元。进一步将贷款年限拉长至20年的话，等额本息和等额本金两种贷款方式的省息数分别可以达到48000元和25600元。而且此时的月供也分别为5945元，以及7317元逐月递减至4180元，更适合于需要减轻月供压力的房贷族。
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虽然目前市场上尚未推出同类的以“买点”方式降低贷款利率的产品，但“点按揭”从本质上属于气球贷产品，即以较短的贷款期限计算利息，而以较长的期限来计算月供，比如利息和3年期贷款利率绑定，而月供和30年贷款相当。
提供气球贷产品的，除了深发展，还有渤海银行，该行最新推出的气球贷，以5年期为主打，最长贷款年限可达30年。新房贷款和房龄5年及以下的二手房贷款，期限小于等于20年的，还息期最长可达贷款期限的3/4；贷款期限大于20年的，还息期可达贷款期限的1/2，最长可达15年。
密集还款宜挑“双周供”+“气球贷”
产品特点：全年52周，比月还法多出1个月
适合人群：还贷压力小的房贷者
如果你是在月还款额度上小心谨慎的贷款族，一方面害怕被高额的月供压得喘不过气来，另一方面又想勒紧裤带，赶紧还完贷款，那么采用双周供和气球贷绑定的方式，或许是你的最佳选择。
在大多数人眼中，把一个月拆成四周，分两次还贷，总额不变，看上去好像没有差别。但从一整年来看有52周，比按月48周多出了近一个月的还款，分摊到全年，就在不知不觉中加快了还贷的节奏。
以借款100万元、10年期为例，采用等额本息的还款方式，7折优惠利率下，利息总数为22.41万元，而通过双周供利息可减至20.76万元，省息1.65万元，并提前12个月完成还款。如果贷款100万元，期限为15年，那么利息总数在采用双周供之后，将从34.59万元降至30.57万元，省息4.02万元，并提前19个月还贷。如果进一步拉长贷款年限至20年，省息可达6.27万元，并提前29个月还贷。
由于双周供使得还款周期变得密集，那么适当地减小每月还款数额，同时获得较低的利率，则是最佳的配套策略，比如采用双周供绑定气球贷。根据深发展测算的结果，采用最高下浮比例的利率，同时结合最长年限的30年贷款期限，配合双周供和气球贷一起使用，最高可以使贷款利息减少30%。原因就在于，利率从4.158%降至3.78%、贷款周期增加了1/12、贷款年限拉长等三方面的共同作用，对于房贷一族来说，这种方式确实最实惠、最省钱。
轻松还贷10秘籍：父债子偿接力贷
房贷大战
【还 贷】
都说贷款轻松、还款难，在贷款之后叫苦不迭，甚至自称房奴的不在少数。如何从沉重的贷款负担中走出来，成了摆在眼前的重要课题。其实，还款的学问同样大有讲究，掌握了有效的还款技巧，往往可以四两拨千斤，让你还得轻松、还得快。
理财一周报记者/陈珺
第一招
年轻人多用宽限期
对于年轻人，尤其是大学生毕业参加工作仅一两年的，常常会遇到手头资金紧张的情况。如果你是他们中的一员，万一遇到几个月甚至一两年无力还贷的状况，不妨向银行申请宽限期。
一般而言，宽限期分为三类，包括贷款起始宽限期、贷款期间宽限期，还有个别银行允许贷款人拥有永久宽限期。在客户出现还款障碍时，银行允许客户有3-5年宽限期，在宽限期间，只需要归还利息，而不需要归还本金，只要剩余本金低于抵押物价值一定比例时，贷款人就可以提出停止还本仅还利息的方式。在借贷人收入提高、还款能力提高之后，可以恢复正常还款，也可以采取贷款到期日一并清偿的方式。
在具体操作中，对于采用等额本金的贷款人，由于还款初期还款额往往偏高，月还款金额往往可以减少1/3以上，年轻的贷款人使用宽限期对于缓解压力能起到很好的作用。
第二招
经济基础佳更宜等额本金
对于年龄40岁以上，已经具备一定经济基础的贷款人，等额本金法更为适宜。由于等额本金还款，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，符合中年人对利率更低、更实惠的取向。
其次，采用等额本金的方式，利息是递减的，这意味着开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，而随着时间推移，还款负担会逐渐减轻，这也符合中年人的理财取向，随着年龄增大，退休之后，家庭收入减少，因此配合的贷款也应以递减方式为宜。
第三招
等额递增和等额递减
这两种还款方式，是等额本息还款方式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。
以贷款100万元、期限10年为例，如果按照最普通的等额本息还款方式，贷款人如果不提前还贷，那么这10年期间每个月还款金额就是10020元。如果选择等额递增还款，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还7000多元，第二个两年每月还款额增加到9000多元，第三个两年每月还款额增加到11000多元，依此类推。等额递减恰恰相反，第一个两年每月需要还11000多元，随后，每两年递减2000元，直到最后一个两年减至每个月7000多元。
等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加的人群。很多年轻人需要买房，并且工作业绩不错，虽然目前的收入负担房贷较困难，但是考虑到未来升迁后的收入大幅增加，可以采用等额递增还款。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。
第四招
父债子偿“接力贷”
银行规定，只要作为父母的借款人年龄偏大，借款人年龄+贷款年限小于等于70年的，如果月还款压力比较大，可以通过指定子女作为共同借款人来延长还款期限。
若作为子女的借款人预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按现行规定可贷金额较少，可以通过增加父母作为共同借款人来增加贷款金额。但是，如果贷款者和尚未就业的子女做接力贷，在子女就业之前，贷款者要以自己和配偶的收入作为还贷来源，不能将子女的预期收入列为还贷来源。总之，在提前划清房产最终归属权的前提下，这不失为一种解决贷款问题的方法。
第五招
降息周期宜按月调息
一般而言，贷款合同中将会注明按季调息或按月调息。在降息周期中，按月调息显然更有利于贷款人，因为在利息调整后的第二个月就能立刻享受到利率下浮带来的优惠。在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，也要注意赶紧转为浮动利率才划算。不过，“固定”改“浮动”可能需要支付一定数额的违约金。
第六招
按季还款保障资金流动性
与按月拿薪水的贷款人不同，对于小企业或者个体经营者，按季还息甚至一次性还本付息，更适合此类人群的需求。一次性还本付息，指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。这种还款方式，可以减轻日常还款压力带来的资金链紧张，而根据贷款人的经营周期来制定还款周期。
第七招
用足公积金转账还贷
在申请购房组合贷款时，贷款人应该尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大限度地降低每月公积金的还款额，最大限度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。
因为公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率在加息前比商业贷款要低不少，所以市民把贷款利率较高的商业贷款提前归还，要相对划算些，也可以使月还款额的结构中呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。
第八招
提前还贷需看贷款期限
提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。如还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为银行收取利息是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显。在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。
第九招
转按揭享受利率7折
借助于转按揭，一些已贷款购买首套住房的购房者也希望享受到新政策规定的7折房贷。随着新房贷政策的推行，很多前期购房者已感觉到“不划算”，随着这批客户纷纷提出转按揭申请，通过转按揭实现7折优惠的客户已不在少数。专家提示，银行贷款与审核权限很多都落在支行，因此，贷款人本身要积极与贷款支行谈判，不排除使用转按揭的方法获得7折优惠利率。
第十招
直客式贷款有助压低房价
所谓直客式房贷，就是“先贷款，后买房”，其流程是购房者直接找银行办理贷款然后去找开发商买房子。与传统的间客式房贷不同，直客式房贷加大了贷款购房者的选择权，不再受指定银行、指定网点的限制，在银行和楼盘的选择上更具自主性，手续更加方便。贷款人取得贷款后，可以全额向开发商支付房款，因此议价能力也更强。但由于贷款人需要自行寻找担保公司，因此可能需要额外支出一笔费用。
