昨日，关于住宅70年大限到期后可能要有偿续期的消息引起了不少市民的关注。一些楼龄较长的住房业主担心，如果消息确凿，可能会影响他们房产的行情。不过业内人士称，无论是有偿续期还是无偿续期，目前大部分住宅楼龄都在30年以内，离70年尚远，因此对二手市场的影响非常有限。
二手楼买家感觉“吃了亏”
据了解，《中国经营报》报道，《土地管理法》的修订将在年内审议。有关人士称，一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》(下称“征求意见稿”)的文件，已在全国国土系统“征求意见”。49条新规当中，最受关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。
在此之前，《土地管理法》的修改在十届人大期间就已经被列入“一类立法”范畴。2008年，国土资源部内部曾起草了《土地管理法》的“草案”，明确住宅用地70年使用权到期之后无偿自动续期。但在此次的“征求意见稿”中，关于如何续期的表述发生了“调整”。
记者了解到，在2008年传出“无偿自动续期”的消息以前，不少人在购买二手房时都对楼龄非常看重，一些楼龄长的二手楼行情也不好。但此后因为可以“无偿自动续期”，很多购房者便不太在意楼龄因素了。广州一位吕姓购房者介绍，他在去年买了一套楼龄超过15年的房子，虽然自己在这套房子住50多年的可能性不大，但现在仍然感觉“吃了亏”。“本来想着房子可以世世代代传下去，但现在如果要有偿续期，那就又是一大笔钱了。”
中国建筑平均使用年限只有30年
据了解，我国真正的房地产发展始于上世纪70年代末，因此大部分的住宅楼龄都在30年以内，到70年大限至少有整整40年，目前还几乎没有70年到期的续期的案例。满堂红研究部沈锐培认为，对于大部分住宅来说，在这40年的时间里，政策变化谁也说不准，所以目前讨论这一问题意义并不大，对于大部分的业主和购房者，房价、地段及配套才是首要关心的内容。
此外，一般钢筋混凝土建筑的使用寿命是80年左右，房产证有效期是70年。但有专家指出，目前中国建筑平均使用年限只有30年。随着中国房地产市场的发展，一套住宅投入使用后会进入二手市场流通，业主可能是三个、四个甚至更多，除了最后一位业主，大部分的物业持有人不需要考虑住宅70年到期的问题。而随着城市化的发展加快，城市土地日益紧张，旧城重建将是解决城市土地不足的重要途径，以现在中国城市化进度来看，大部分住宅在70年大限到来之前就会被拆除重建，因此需要面对住宅70年大限问题的业主非常有限。
合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，目前楼龄比较长的房子很多是房改房，而房改房在转让时，需要补交房价的1%作为地价。因此购买房改房的业主，其使用期限仍是70年，就不受该“调整”的影响。
不过沈锐培仍表示，虽然“有偿续期”对大部分住宅影响不大，但对于楼龄太长的住宅，特别是混合结构的住宅还是会有一定影响。“楼龄越长，受政策的影响越大，买家的购买度越低，物业出售越困难，物业的价值也越低。因此建议买家尽量不要买太旧的住宅。”
■专家建言
改革方向应是将地价并入物业税
关于70年大限后如何续期的问题，此前在《物权法》、物业税的相关讨论中，其实就已经有所涉及。目前来看，我国在商品房买卖中一次性征收70年的地价，占到了房价的30%—40%，对购房者来说负担很重。而在欧美，房价中地价的比例通常都不高，因此房价相对收入水平来说，也比我国低。但买了房子之后，购房者每年还需交纳一笔不小的税费，也就是通常我们所说的物业税。
在我国，关于是否及何时开征物业税已是一个讨论的热点。而当前物业税改革的基本方向，也是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。
黎文江对“按照国家有关规定自动续期”表示了肯定。他认为，到底是有偿还是无偿现在不下定论，这就给以后的政策出台预留了空间，把这个问题交给物业税改革去定调。他对土地出让金通过物业税来交纳表示认同，“至于70年后是再一次性交费还是每年交纳一次，这都有可能”。但他强调，应该明确一个概念，按照我国国情，商品房是租用国家土地，因此没理由无偿使用。
一位长期从事土地制度研究的专家认为，即便政府采用住宅用地有偿续期的方式，也会由各地根据自身的不同的地价设定不同的“收费标准”。而对一些楼龄较长的住房业主，黎文江认为大可不必担忧，“我相信以后的地价肯定会比现在更合理更便宜，因此即使到了70年大限要缴费续期，所需缴纳的税费也一定不会比现在重”。“此次关于续期的‘调整’至少明确了一点，那就是住宅用地70年使用权到期之后国家不会收回，业主可以继续使用，这对我们来说，是一个好消息”。
专题撰文本报记者卢轶
