国金证券 曹旭特
投资要点
我们调研了福州房地产市场，福州和全国市场回暖的节奏基本一致，春节后销量回升，去化周期由高峰期的36个月下降至目前的11个月，在售新房目前价格基本稳定，二手房价格略有上涨。
福州房价下跌幅度不深，比高峰期约下降5%-10%。目前市区新盘售价一般都在9000以上。相比市区人均收入，房价略显高，因为福州市无主导产业，工业和贸易都不算发达。存在较高房价的原因是福州周边区县有较高购买力，县级市长乐等地居民经商意识强，出国比例高，这部分居民和归侨都希望在福州市拥有自己的住宅，支撑了福州的房价。
在福州有项目的上市公司包括万科、世贸、华润和中国武夷。武夷的绿洲项目在05年开始销售，目前未结算数量并不多；世贸和华润的项目正做前期规划；万科的金色榕郡属高价拿地项目，总建面37万平米，其中普通住宅目前售价约9000，别墅售价19000，公司在08年计提了约1.5亿元的减值准备。如果此项目按8%的期间费率计算，需要房价在目前基础上涨5%才能回到盈亏平衡点。
在参观万科榕郡时感受比较深的是万科福州项目和其他城市项目相同，无论是普通住宅还是别墅，都会有较高比例的赠送面积，户型设计非常合理实用，这可能也是万科项目售价能够高于周边楼盘或售价相同时却有更高吸引力的原因之一。
我们此行主要目的是调研冠城大通，公司目前虽在福州并无项目，但其在市中心的厂房已经搬迁完毕，一方面可以获得政府补贴，而该用地也有可能成为公司未来的开发资源。冠城主要土地储备分布在北京，是上市公司中在北京储备质量最高的公司，并且也是唯一基本锁定了未来两年业绩的地产公司。公司采取整体销售未结转项目的约44亿元，零售部份未结转金额约13个亿，目前价值明显低估，具体报告请参阅我们撰写的《业绩锁定储备出众》。
