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台海网3月11日讯 （记者 兰文）2007年下半年以来日趋低迷的台湾房市，今年来似乎有所回温。据台湾房屋不动产研究室统计，今年前两个月，台北市、台中市、高雄市的房屋交易天数，比起去年第四季均缩减了约10天，分别降至68、81、85天。房子可在更短时间内售出，说明买气正在回温。
岛内房地产专家、淡江大学产业经济系副教授庄孟翰分析，近期房屋交易时间缩短，重要原因是房子降价的效果，因为房子供过于求日显突出，一些房主急于出手，促成交易量增加。
庄孟翰副教授预测，台湾房市要复苏，还要再等两三年。
房产交易价跌量缩
庄孟翰介绍，2008年台湾住宅存量为776万多户，家庭户数为765万多户，住宅存量超过家庭户数11万多户，另外住宅自有率高达88﹪（2007年），显现了房产数量超越实际需求的状况。
从2004年至2008年，反映供给量的住宅建造执照申请数，年平均为10.5万户，而期间每年需求量为8万至9万户之间，市场供大于求情况逐年累积。
去年，台湾房产交易呈现出明显的“价跌量缩”特点。全年台湾房屋成交量近38万户，较2007年减少8.5％。庄孟翰副教授称，台湾房地产在历经将近5年的市场景气后，交易量其实从2007年下半年就开始下滑，2008年初因受“总统”大选影响而一度回温，不过好景不长，很快受到物价高涨、金融海啸、失业攀升等一系列影响，导致整体房市交易量萎缩。
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房价信心跌至最低
据台湾土地规划及不动产信息中心的数据，台湾民众的房价信心指数在去年第一季为124分，第二季为90分，第三季为55分，第四季为50分，信心一路走低，跌到了2002年开办这项调查以来的最低点。
在这项调查中，100分表示看涨看跌者各一半，如今跌到50分，显示房市看衰严重，景气非常严峻。房价信心破底再破底，一方面因为民众观望心理加重，另一方面因为房价负担过重。
岛内房仲业者在去年12月底所做的网络调查显示，有高达69%的潜在购屋者不打算在今年购屋，主要原因是认为未来房价将会更便宜；另外有不少人担心失业、减薪导致收入不稳定，负担不起房贷而延迟购屋计划。
庄孟翰称，最近几年由于房价上涨幅度远比所得成长快，导致“房价所得比”愈来愈高，“房贷支出占每月所得比”已普遍超过30%，一般民众购屋负担沉重。依据台“央行”统计，2007年岛内不动产贷款总额5.4万亿元（新台币，下同），占个人银行贷款的比重达到69％新高。
台湾房地产市场从2003年下半年开始转趋热络，不论是土地还是房屋价格均呈现不断飙涨趋势。2008年台北市预售房均价为每坪（3.3平方米）59万元，与十年前相比上涨62%，其中台北市大安区更超过80万元，大安区、信义计划区豪宅每坪屡创百万元之超高价。台北县预售房价亦攀升至每坪26.6万元，10年同样涨了62%，其中板桥、新店地区每坪高达50万元。
因此，消费者因房价高涨、购屋能力普遍下降，购屋行为更趋谨慎理性，直接表现在房价下降和销售滑坡。台“内政部”统计，2006年全台房屋买卖移转户数（即房子成交量）高达45万户，创9年来最高，2007年开始降温，减为41万多户，2008年更降至37.9万户。
优惠房贷效果有限
为了帮助非自愿性失业劳工偿还房贷，2月26日，台湾银行公会理事会大幅放宽失业人员的还贷条件，原本规定失业半年才可申请延长房贷“本金缓缴”，放宽至失业一年内还可申请，宽限期内仅缴利息，不还本金，额度最高为600万元。
同时在申请次数方面，原先规定每个劳工仅限申请一次，新规定考虑到不少劳工只获得临时性工作，上岗不久后可能又失业，不再规定只能申请一次，但累积的本金缓缴时间，最长不超过两年。
庄孟翰解释，银行公会延长房贷宽限期，也是为了避免购房者 “断供”现象，否则会更加使不景气的房市雪上加霜。
为抢救低迷房市，台当局去年下半年推出2000亿元优惠房贷，只需约2%的利率，比银行房贷利率少了1%以上，一人最高可贷570万元；同时推出 “青年安心成家”专案，一人最高可贷200万元；此外，对一般民众补贴0.7%的贷款利息，在台北市最高限额350万元，其它地区上限300万元。台当局对弱势族群的租房补助，也由原来的每月3000元提高到今年的3600元。
诸多优惠利率的刺激，在庄孟翰看来，效果并不大。因为现阶段民众普遍预期房价还会下跌，与其现在买房省下一点利息，不如再等一段时间买到更低价的房子，房价的差价肯定比利息的差价来得多。
今年房市依旧低迷
庄孟翰预估，由于受到美国次级房贷与全球金融海啸的影响，加上台湾房市长期供大于求，因此2009年台湾房市依旧将处于低迷状态之中，尤其在房地产U形谷底之特性下，景气低迷阶段至少还会持续2-3年。
他说，因为这些年住宅存量大于家庭户数，未来一段时间房子供应量会下降，成交量会逐渐减少，因还不起房贷而被法院拍卖的房子会增加，因此，未来2至3年市场景气将无法快速复苏。
住展杂志预估，今年北台湾的新开盘房产项目金额，会较2008年减少两成左右，缩减至6400亿元，中台湾也随之缩减至500亿元的推案量，南台湾仅剩下约200亿元的推案量。因此全台三大都会区的新开盘房产项目金额，将缩减至7100亿元，系SARS以来的新低量。
庄孟翰同时表示，在“爱台十二项建设”的陆续推进中，两岸关系持续改善，陆资可望投资岛内房地产，加上遗产、赠与税率降至10%而诱使海外资金回流，这些因素是否将促成房市的下一波资金行情，是今后的观察重点。
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