新快报记者 林驰胜
牛年二月，在众多利好因素的推动下，沉寂冷清了一年的东莞楼市终于迎来了不错的开年，市场成交量有所上升。
据了解，2009年2月商品房累积成交面积为35.7万平方，环比上升32%；共成交3465套，环比上升31%。与成交量相比较，商品房均价则呈下降之势，数据显示2月份商品房均价为5636元/平米，同比2008年下降10%，环比降幅约11%。针对这一数据，不少内业人士认为，东莞楼市已出现回暖苗头。
【土地】
交易市场难改冷清基调
据了解，2月东莞市挂牌上市土地共23宗，成交19宗土地，总计地面面积为42.6万平方米，总金额3.54亿元。东莞中原地产认为，虽说2月商住用地成交率有所提升，但目前土地拍卖现场依然很冷清，参与竞拍者寥寥无几，商住土地也基本以底价成交。
商住地成交数仅占两成
东莞中原地产研究中心监测数据显示，2月东莞市成交19宗土地，总计地面面积为42.6万平方米，总金额3.54亿元。其中工业土地成交12宗，商住用地4宗，科研设计用地2宗，仓储用地1宗，商住用地占成交宗数的20%。
另悉，12宗工业土地总面积高达32.3万平方米，占全月成交面积的76%，远远高于商住用地成交面积。
针对商住用地占有率不高一问题。业内人士认为，2008年7月、8月、11月及2009年1月份无商住用地成交，至目前已连续4个月成交低迷，主要是原因东莞楼市现存量较大。相对于此前没有成交记录，2月份的战变已算不错了。
中堂“价王”无人问津
合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，2月份推出的5块商住分别位于大岭山、石龙、万江和中堂，其中成交4宗(2009G003与2009G004合为同一开发商)商住用地，另有一宗流拍。成交4宗商住用地，面积37873.1平方米，地面地价3941元/平方米，楼面地价2020元/平方米。
据了解，位于大岭山连平村地块编号为2009G001的商住用地以底价8250万元被东莞市信立实业有限公司拍走，竞拍现场冷清，仅一家参与竞拍。石龙的20094001地块仅一家参与竞拍，最终东莞市滨江晋业房地产开发有限公司以底价3187万元成功取得，折合楼面地价为1182元/平方米。2009G003与2009G004两宗处于万江地块被东莞市深城投实业投资有限公司以底价竞得。
记者发现，虽说拍卖结果是成交多流拍少，但4宗成交土地总价比流拍的中堂“价王”低了6073万元。
合富辉煌分析认为，中堂镇整个2008年的楼市情况都不理想，2008年住宅销售总套数仅有311套，成交均价仅3700元/平方米，这样看来，702元/平方米的土地单价并不算低了，利润空间有限；该地块的面积大，总价相对较高，在目前现金为王的市场情况下，自然
难以吸引到买家。
【供应】
市场放量明显增加
统计数据显示，2009年2月份共有13个楼盘项目有新增供应，总供应量为38.13万平方，较去年同期上升75%，而环比2009年1月份上升37%。瑞峰置业认为，供应量增加是对利政和刚性需求一种反映，因为成交量的增加使开发商对推货更有信心，从而提升了市场的供应量。
供应量比元月有所提升
2009年1月受春节长假影响，新增供应锐减，而春节过后的2月份，随着市场交投的明显活跃，开发商供应信心逐步提升，市场供应量有所回升。
这一点从数据上显露无疑。据统计，2月份住宅供应量为32.5万平米，同比上升58%；住宅供应套数为2855套，同比上升47%；住宅供应占到总供应的85%，较上月上升8.2个百分点。
另悉，在供应的产品中以普遍住宅为主。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，从在供应结构上看，2009年2月份东莞商品房供应依旧以住宅为重点，其中普通住宅新增供应占商品房供应比重为84%，成为供应主力，别墅供应大幅降低，占比仅为2%。
南城供应位居首位
据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年2月份新增供应以城区为主，其供应面积为23.7万平方米，占全市供应比例高达62%，而镇区的新增供应面积为14.4万平方米，占全市的供应比例仅为38%。
从城区供应来看，新增供应主要来自南城(12.98万平米)和松山湖(5.29万平米)；而镇区的供应主要来自道滘、虎门和大朗，他们的新增供应量分别为8.70万平方米、2.72
万平方米和2.12万平方米。
【需求】
需求量回升明显
据监测数据显示，2009年2月份，全市新增商品房供应面积为38.1万平米，累积成交35.1万平米，合共3418套。
合富辉煌认为，2009年2月东莞楼市成交较为理想，初显成交回暖，但纵观楼市整体供求关系来看，“供严重过于求”的矛盾仍然较突出，加之市场存量较大及新增供应不断，楼市竞争较激烈，消化压力较大。
成交量环比上升三成
统计数据显示，2009年2月商品房累积成交面积(含撤案数据)为35.8万平米，环比上升32%，同比上升270%；共成交3465套，环比上升31%，同比上升218%。其中住宅成交33万平米，合共2262套，环比上升约3成，同比上升达250%，而非住宅成交2.8万平米，共325套。
东莞中原认为，从元宵期间的市场销售量也可以看出，2009年元宵后量周的商品房销售套数和面积同比2008年均有不同程度的上升，而相比2007年，也有所上升。说明东莞楼市节后反弹行情正在展开。
放量明显淡季不淡
据测数据显示，自国家去年10月启动房地产新政以后，东莞市场成交量稳步上扬，在2008年年末形成了一波较好的上升势头。而进入2009年1月份，由于受春节长假影响，市场购房意愿明显下降，导致2009年1月份商品房成交量冲高回落。
但2月份数据显示，经历了1月的平静，2月的东莞楼市重新焕发了活力，出现了淡季不淡的良好局面，无论同比去年还是同比前年，都有较大幅度的上升，而其成交量也仅仅比去年的旺季成交量稍低，可以说2009年农历新年后取得了开门红。
镇区户均成交面积超百方
据了解，2009年2月份，东莞商品房镇区成交面积占比为56%，较1月份下降约2个百分点，而2月城区成交占比为44%，上升了约2个百分点，城镇成交比重依然较为合理。
在户均成交面积方面，城区户均成交面积为97.8平方米，而镇区的户均成交面积为107平方米，比城区高出9.1平方米，尽管比1月份有所减低，但镇区大户型偏好依然明显。
另据合富辉煌数据显示，2月成交面积前16名区域中，成交均价最高区域长安镇和虎门镇，此两大镇区为东莞传统经济强镇，房价亦走在东莞前列。
其中，洋房成交均价均超过6000元/平方米。在镇区方面，寮步镇楼市成交较活跃，2月洋房成交约2.8万平方米，常坐全市第四把交椅。
造成镇区洋房需求大于城区的原因。合富辉煌认为，2009年2月全市新增洋房供应楼盘约6个，其中城区仅1个，镇区的数量上明显占势，故成交量也比较大一些。
成交以普通住宅为主
据中原地产数据显示，2009年2月新增商品住宅的成交主要以普通住宅为主，按成交面积计算，其成交占比高达83%，较上月上升了5.4个百分点，其次是公寓成交占比5.6%，别墅成交占比仅为5.4%，比上月均有不同程度的减低，尤其以别墅最为明显，下降幅度达5.4个百分点。市场自住需求释放明显。
2009年2月全市住宅供应面积同比大幅增加，销售面积同比增加约2.6倍，而城区则同比略有减少，销售面积同比增加约3.6倍，一定程度说明相对于镇区来讲，城区楼市供求关系更趋向于缓和，城区楼市销售在加速。
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■新快报记者 林驰胜
【价格】
签约均价降一成
合富辉煌数据显示，2月住宅签约均价约5160元/平方米，同比及环比均降一成左右，主要受高端住宅成交量回落影响.2009年2月住宅均价较2008年9-11月基本持平，即维持5200元/平方米上下水平。全市洋房均价约5000元/平方米，价格趋稳。
而中原统计数据则显示，2009年2月商品房均价5636元/平米。
市场价格二次探底
据了解，2009年2月份商品房均价为5636元/平米，同比2008年下降10%，环比有11%的降幅；而洋房均价为4888元/平米，同比2008年下降14%；公寓均价为5675元/平米，同比2008年下降2%，而非住宅类产品同比均有较大幅度的下降。
针对2月份商品房价格二次探底的原因。中原地产分析认为，一是农历新年后，发展商开年促销力度加大，以价换量意图明显；二是随着价格的回调，市场中低端产品销售占主，其价格带动了市场整体均价下行；三是政策作用逐步显现；四是去年10月进入政策底后，市场逐步进入市场底部。
后市或有望转头向上
据了解，自2008年10月以来，东莞普通住宅(包括洋房和公寓)成交均价出现了温和上升的趋势，连续4个月稳步上升。进入了2009年2月，市场开年由于以价换量意图明显，促销力度相对较大，而且市场上中低档楼盘项目销售良好，反中高端楼盘由于总价高，高端置业人群出于生意周转，储备资金抗击金融风暴的原因，纷纷抑制置业需求，造成了中低端项目唱主角的局面，从而使市场出现了短暂性的结构性下调。
中原地产认为，由于前期政策的影响开始显现，此番二次探底有望真正构筑市场底，而且因为此番探底得到了成交量的有效配合，这是去年10月的政策底部时所没有出现的情况，因此后市价格走势有望转头向上。
洋房单位比重回升
合富辉煌数据显示，2009年2月全市洋房新增供应同比及环比均增加超过一倍。新增面积约35.31万平方米，同比增加132%，环比增加118%；销售面积约29万平方米，同比大幅增加达280%，环比增加超过四成，其中城区销售面积约11.23万平米，同比大幅增加344%，环比增加超过四成。
另据中原地产数据显示，2009年2月有成交项目157个，其中5000元/平米项目105个，占总体的69%。
对于2月低价格项目比重提升的现象。中原地产认为，首先是年末有多个高素质项目上市，加上经过一年的促销活动，在售楼盘的剩余单位的素质也好，成交价格都较高；其次是经过2008年的冷淡市场，卖方在2009年也积极的以走量为主，对价格的要求有所降低，这两种原因使到2月5000元/平米以下项目比重增加明显。
三四千元洋房成单位受棒
据了解，2月洋房成交项目中3000元/平米-6000元/平米的项目最多，占总项目成交的80.2%。经过2008年的价格调整，在2月洋房成交中可以看到低价格的项目占有比重大，在各个项目价格段成交比重中可见，3000元/平米-4000元/平米的增长最为明显。从成交套数来看，3000元/平米-4000元/平米2月成交731套，占总成交的26%，4000元/平米-5000元/平米本月成交1034套，占总成交的37%，这两个价格段的成交单位最多。
另悉，2009年2月普通住宅成交单套均价排名前三的区域是茶山、莞城、松山湖，单套价格分别达到97.7万元、77.5万元、67.5万元，茶山主要由于新世纪丽江豪园五期大面积户型的销售，其他区域中，长安单套价格为64.1万元，东城58.5万元，南城52.0万元，万江44.5万元；按照市场成交均价排名，长安、莞城、虎门居前三位置。
各区域“量升价跌”突出
中原地产数据显示，2009年2月普通住宅成交价格同比增长区域6个，同比下降区域21个，销售量同比增长区域23个，下降4个，大多区域量价表现出价跌量升状况。
2月份，长安、大朗、东城、虎门、麻涌、黄江、桥头、石排、万江等区域表现较好，同比增长幅度均超过5倍，这些区域市场价格同比均下跌10%以上，其中长安、大朗、黄江区域市场成交价格同比下降30%至40%。表现较差的区域包括莞城、石碣，区域市场价格比较坚挺，同比下降幅度不大，但销售量大幅缩减。
【后市】
千万住宅待售消化压力大
2009年以来，受政府加强了对房地产的宏观调控、减免购房交易环节税费、减轻房贷负担等方面做出切实“惠民”举措，尤其“七折房贷”大大减轻购房负担，居民购房意愿得到增强，部分压抑已久刚性需求趁势得到释放。
对此有业内人士认为，利好消息的确推动了销售，但东莞的商品房市场存量近千万，所以后市消化压力依然巨大。
库存巨大消化压力依旧
据了解，东莞商品房的累积供应量为1953万平米，累积销售量为1240万平米，累积可售存量为712.5万平方米，累积销售率为64%，连续5个月呈上升态势。其中，东莞住宅存量为596.8万平米，共55504套，洋房存量为487.2万平米，共45207套；别墅存量61.1万平米，共1600套；公寓存量48.5万平米，共8697套。
中原地产认为，自去年10月份以来，市场累积供应量增势趋缓，累积销售量温和上升，而累计销售率则从去年10月份以来摆脱了单行向下的趋势，调头向上，说明市场销售率正在逐步回升；另一方面，市场可售存量逐步走缓，并有缓慢回落的趋势。市场在新增供应的逐步理性抑制下，市场成交量作出了有效的配合，使得东莞地产市场销售率提高，高库存逐步解压，供需逐步平衡的良好局面，但客观来讲712.54万平方米的市场库存还是巨大的，消化压力依然较高。
开发速度明显放缓
据了解，2009年2月全市新开工面积为30.19万平米，同比2008年同期下降45%。从趋势来看，从2008年9月份开始，受全球金融危机影响，房地产开发投资明显回落，后市的不确定性令到发展商举棋不定，原本准备动工的暂缓开工，已经在动工的部分项目也开始停工。2009年2月有4个项目新开工，而这些项目的工程进度也是出现放缓甚至停工。
瑞峰置业认为，开发商放缓开发步伐是一种正常的市场行为。在目前存量较大，而消化速度不快的市场环境下，适度调整开发速度有利于持续市场，这对于消费者和商家都是有利的。
记者手记
楼市尚不具备涨价条件
东莞楼市真的迎来暖春了吗？当前成交量的上扬就可以作为楼价上涨的凭据吗？笔者认为，若就此判断楼市“回暖”还言之过早。一是东莞楼市尚处于量升价跌阶段，全年回暖与强劲反弹之间依然存在差距。二是判断全面回暖的标准有两个，一是价格达到合理的购买水平，二是供小于求。而东莞楼市并不完全具备这两方面的条件。此外，此次成交量回升对比数据具有特殊性。因为2009年2月份与2008年2月(春节期间)进行同比，势必出现巨额增幅，两者之间缺乏可比性。
笔者认为，目前市场回暖的趋势尚未形成，成交量上升是刚性需求在利政作用下的一种合理释放，市场走势如何还需再观察。
