专家称有望提振楼市成交量，但难以改变房价调整态势
最近的房地产绝对是关注度最高的一个行业。先是前段时间房地产业“几进几出”“第十大产业振兴规划”，连德高望重的成思危也给媒体摆了个“乌龙阵”。在前段时间的广东省政府工作报告中，删除了“发挥房地产的支柱产业作用”的表述，让舆论纷纷猜测政府用意何在。出其不意的，3月3日，广东省人民政府在政府网站上发布了针对房地产市场的《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》。这是自2007年10月开始的本轮房地产市场大调整以来，广东省政府的首次明确出手，系统救市。
点中“资金链”命门
刚刚过去的2月份，广州房地产市场交易量较春节前有所回暖，广州楼市迎来了“小阳春”。根据焦点网对阳光家缘网签数据的跟踪，2月份广州楼市网签总数为7579套，相比1月份上涨了31%。楼市“回暖”的言论乍起，对于此时省政府推出维稳楼市的“粤十五条”，不少开发商表示对政策出台有点“意外”，但是绝对欢迎，不少开发商直言，在缓解资金压力方面刀刀见血，“对开发商而言，确是好事”。
在“支持房地产开发企业积极应对市场变化”中的三条意见，金沙洲某别墅盘的营销负责人认为，地价、资金流、税收这三条是开发商目前资金困境“核心中的核心”，全部的目标都指向缓解资金压力，“说到底，就是在资金链上救开发商，让开发商喘口气”。“对在2008年签订土地出让合同，适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年。该条政策甚至可能会救一些遭遇资金困境却要被逼交土地出让金的开发商的命。”
发展商或暂停降价思路
近日盛传的“碧桂园亏本卖房”让房地产业界冷风阵阵，造成不少恐慌情绪。泰盈置业集团总裁黎振伟认为，融资环境的放松会使房地产行业松一口气。海珠区某开发商则直言，一旦资金压力减少，开发商将更加从容，不会拼命“卖楼求存”，即不会以“成本价”倾销回笼资金。暂停降价思路，广州楼价可能趋稳。
杰伟置业营销总监刘琼坦言，目前市场重建，最需要的提振消费者的信心，不会因为有政策暖市而盲目乐观。商品房价格是一个市场博弈的过程，价格的走势要市场说了算，买家有信心能够出手的时候，才是市场回暖的信号。但是，有政策的护航，开发商心里就“更有底”一些。而金沙洲某盘的营销负责人则直言，会对价格策略做出调整，“虽然不会立马升价，但应该会停住降价的步伐”。
力挽楼市走出谷底？
广东省政府全力救市，能否换来楼市回暖？记者留意到，在“粤十五条”意见中决定，第(八)、(九)、(十)、(十二)项暂定执行至2009年12月31日。业内纷纷猜测，2009年底是否是政府给予广州楼市止跌维稳的时限空间？开发商会否因‘缓了一口气’就坚守高房价？“粤十五条”出台会否“托市”导致房价反弹？对此疑问，广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为，虽然近期广东省内部分城市出现“回暖”的声音，但目前说楼市回暖还稍早了些。因为去年进入周期性调整的房地产业，从萧条到复苏是需要一个过程的，不会这么快就结束。
蔡穗声表示，并不担心房价因此会掉头狂升，但认为也不要指望政策能立马见效，楼市的回暖调整仍需要一个过程。政策不会扭转经济运行的大方向，但好的政策是可以使衰退的经济得到缓和，最终实现“软着陆”。本报记者关丽
新政解读
二套房贷放开？
此次新颁布的“省十五条”中的第四、五条再度明确了对改善型置业的支持，对二套房贷有所放松。在相干内容上实际上只是重申了去年末央行和银监会出台的相关规定，没有太多新亮点。而其中对于“人均住房面积低于当地平均水平”的条件限定，以及如何开具符合条件的证明文件，则增加了操作上的难度。
根据广州市统计局去年发布的《2007年广州市国民经济和社会发展统计公报》，2007年年末广州城镇居民人均居住面积为19.9平方米，目前广州市多家银行都以这个标准来处理二套房贷的申请。如深圳发展银行的定义是，第一套房的人均住房面积低于广州地区人均住房面积19.9平方米，再买第二套房的，房利率最多下浮30%，首付2成，除此情况外，贷款买第二套房仍执行首付4成，利率上浮10%的规定。但另一方面，此前不少银行仍利用改善型住房定义的模糊之处，打擦边球对二套房贷政策进行了放宽。
即使符合该政策条件，由于要提供首套住房人均面积低于当地平均水平的证明，业内人士也表示，操作起来比较困难。由于目前相关数据库不完善，且所需证明涉及房管、户政等多个部门，目前几乎没有一个部门能够提供“首套住房人均面积低于当地平均水平”的证明。李广军
公积金贷款利率7折？
将住房公积金贷款的发放条件向商业银行房贷的优惠条件看齐，是“省十五条”的新亮点。此前国家出台的房贷7折优惠政策只针对商业性个人住房贷款，公积金贷款不可享受优惠。此次调整后，将增加公积金贷款的吸引力，提高对广州住房公积金的有效利用。
去年12月起，广州便调高公积金贷款上限，个人最高额度从40万元调高至50万元，夫妻双方最高额度从65万元调高至80万元。而此次公积金贷款利率优惠向商业贷款优惠看齐，显然将进一步大大增加公积金贷款的利用率。按照目前银行利率基准，五年以上最新商业贷款基准利率为5.94%，7折优惠的利率为4.158%。而公积金贷款五年以上利率为3.87%，如果按7折优惠利率计算，则为2.709%，对比商业贷款十分有吸引力。
李广军
土地出让金延长2年的宽限，如何把控？
“粤十五条”提出，对在2008年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准，可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年。
左右地产机构董事长周帆表示，出台这一规定，是为了缓解目前房地产企业的资金压力，为部分在2008年拿地却拿不出土地出让金的企业提供时间上的宽限。但合富辉煌首席分析师黎文江则认为，2008年广东土地市场并不热闹，极少有企业出手拿地，土地流拍情况甚多，仅广州的国有土地使用权出让金就减收近百亿。
周帆表示，按规定尽管土地出让金宽限期限于2008年，但实际上不排除2007年拿地的一些项目也可能“打擦边球”。黎文江也认为，实际上广州2007年出让的部分项目一直因种种原因处于停滞状态，对于这部分受金融危机和楼市调整影响的项目应该有个说法。王昊
各地救市PK
自去年12月20日《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(“国十三条”)出台以来，全国各大城市先后出台各地房地产新政。就内容来看，包括“粤十五条”在内的各地新政与中央统一政策一脉相承，但各地政策也体现出了一定的差异性。
二套房贷：
在“二套房贷”的界定方面，“粤十五条”完全沿用了“国十三条”意见“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。这一说法同样出现在江苏等省的新政意见当中。
显然，“粤十五条”对改善型住房消费以人均住房面积为指标，没有特别放开。比较而言，上海和北京的新政则为二套房全面松绑，只要是为‘改善居住条件’再贷款购买第二套普通住房的，就有优惠。甚至上海的优惠不仅在商业房贷上，还有住房公积金贷款。
税率调整：
“粤十五条”规定，对个人转让自用2年(含2年)以上、并且是家庭惟一生活用房的所得，个人不负担个人所得税地方收入部分。此项规定是在“国十三条”的基础上制定的地方新政之一。目前该税种中央与地方的分配比例为3:2,免征地方收入部分意味着可以为卖房的市民节省40%的个税。
同样记者在黑龙江、南京等省市的房产新政中也看到了类似的规定。如黑龙江省规定“个人转让普通住房取得的应税所得，其缴纳的个人所得税地方分成部分实行先征后返”。此外，南京市还宣布免征印花税和土地增值税一年。
公积金贷款：
“粤十五条”还为手握大笔住房公积金的人士提供了更宽松的支出渠道。包括：各地可将住房公积金贷款上限上浮10万元-20万元，住房公积金贷款年限可延长至30年，并适当提高住房公积金缴存比例。而“职工的直系亲属(父母、子女)首次购买普通住房的，可申请提取职工住房公积金”也可以刺激居民动用公积金购置房产的需求。
其他省市同样对公积金贷款的使用做出了诸多放宽。如重庆就分别将个人住房公积金单比贷款限额由15万提高到20万，最高限额由30万提高到40万元。并且“在付清第一套房的贷款后，可再次申请个人住房公积金贷款，并执行第一套房贷的政策”。陕西省则允许职工使用公积金购买二手房、购买第二套住房，并还允许外地职工申请住房公积金贷款。王昊
广州住房公积金最高可贷100万？
《意见》第七条：各地可将住房公积金贷款上限上浮10万元-20万元，住房公积金贷款年限可延长至30年，并适当提高住房公积金缴存比例。
记者了解到，目前广州公积金贷款额度规定，个人贷款最高额度为50万元，夫妻合购房(两个或两个以上市民合购房)的最高额度为80万元。根据《意见》，广州或可以将个人贷款最高额度升至70万元，夫妻合购房贷款额度升至100万元。
《意见》中“职工的直系亲属(父母、子女)首次购买普通住房的，可申请提取职工住房公积金，但提取总额不得超过购房总价款”的新政，大大提高了自住买家的购买能力，特别是刚工作不久的首次置业者，如果是购房，不但自己的公积金可以提取出来，连父母的公积金也能提取出来，购房门槛大减，购买力大增。
而“简化住房公积金贷款手续，并在1个月内完成手续办理”让公积金贷款“程序冗长”的硬伤也被去掉。在此之前，广州办理公积金贷款一般需要3个月时间，为此很多开发商通过购房折扣来限制购房市民使用公积金贷款。新政策将消除这一障碍之后，优良的信贷客户，加上快捷的审批程序，相信这批公积金买家不久将成为开发商的“新宠”。关丽
鼓励外资投资购房？
“省十五条”中第十二条提出“港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策”，其突破了2006年关于外资购房的“限外令”。合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，这一突破很不错，对于促进广东省房地产市场成交有一定作用。
他认为，此条刺激楼市作用大不大，不能光看广州市场。目前港澳台居民在内地购房，不仅遍布深圳、东莞、珠海等珠三角城市，潮汕、开平、台山等著名侨乡都是他们的选择范围。虽然现在金融海啸影响不断显现，但相比港澳台的房价，内地房价可谓十分低廉，对港澳台居民仍有相当吸引力。近年来，港澳台居民内地购房用于养老的也十分多，不少子女为老人返乡养老而选择在内地购房。而此次港澳台居民购房执行内地居民同等政策的出台，将进一步减轻这部分群体购房的负担，减少交易中的繁琐程序，刺激相关成交。
黎文江表示，此项刺激措施虽然只暂定执行到今年年末，也在于促使潜在的港澳台购房客尽快出手省内置业，他相信该政策会起到短期刺激作用。
李广军
粤政府救市并非空穴来风
自2007年10月开始，中国房地产市场深度调整，楼市持续低迷。2008年10月22日，国务院一改从2005年起对楼市的打压措施，相关救市政策密集出台。随后，上海、北京、杭州等主要城市纷纷先后出台房地产救市政策。
但作为楼市最先调整的两个城市，一直以来，广州和深圳政府都按兵不动未推出任何房地产救市政策。然而，为何突然之间，甚至在房地产市场似乎“回暖”的大气候下，广东省政府突然重磅推出“十五条”的意见，内容涉及之广、力度之重，前所未有。但是，记者长期观察发现，粤政府救市并非空穴来风，而是一步步在市场的反馈修正中推出。
2008年底，广东省房协就向政府提交了8点建议，其中就有拉动住房消费，延长地价的支付期限等内容。
在2009年元旦之后，记者就获悉，省政府的相关部门召集开发商对一些可能推出的政策措施征询意见，进行可行性评估。广州市国土房管局局长谢晓丹表态：广州市国土房管局将会同相关部门抓紧制定中央房产新政实施细则。
2月13日，广东省十一届人大二次会议上，广东省建设厅提交给与会代表的参阅材料《2008年我省房地产市场运行情况及2009年工作思路》中提出，拟在有条件的城市放宽购房入户政策。救市之声乍起。
2月16日，广东“两会”上，省建设厅向省人大提交了一份房地产救市方案，该救市方案包括多项实质内容。包括购房入户、放松限外令、让港澳台同胞购房享受和内地居民同等的待遇，此外还包括采取措施缓解开发商的资金紧张问题。业内专家认为，省“两会”传出的信号显示，广深“不救市”的立场开始改变。
在“两会”会议上，广东省省长黄华华表示，“保增长”要重点推动房地产、家电下乡、汽车和旅游四大市场。同时，开发商也纷纷借“两会”发表观点，呼吁出台政策救市。
3月3日，广东省人民政府在政府网站上发布了针对房地产市场的《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，广东省政府的首次明确出手，系统救市。多数开发商认为，广东省的十五条比其他省市救市政策更直接。
关丽
记者观察
要应时还是该顺势？
虽然惊诧于“粤十五条”救市政策的涉及内容的全面，力度的坚决，但是对于这一政策的出台，在房地产行业内绝对不是个意外。
元旦过后，记者就从参与省政府闭门会议的开发商处了解到，省政府相关部门正在召集开发商对一些可能推出的政策措施征询意见，进行可行性评估。1月22日，《广东或有新举措节后出台》的新闻报道在本报见报。而现在验证的事实显示，传言不再是传言，政府的救市政策，果然是按计划“应时”而出。
而这期间，市场却也在悄然发生变化。
令开发商苦恼的2月销售淡季，非但没有淡静，开春之后各大房地产公司在各区域市场得到的消息是春节后的成交量良好，频频“日光”的销售业绩一度让业内直呼“暖春”。正当行业内专家都在庆幸“市场自身调节，楼市正在筑底”的时候，不期然省政府的“猛药”“粤十五条”横空出世。以至于在采访中，不少开发商在称好之余也深表意外。不是意外于政策的出台，而是意外于政策出台的时间。有开发商就直言，过度的政策关注可能反而对行业成长不利，适度的让市场疗伤，是让市场回稳的好方法。目前的市场状况，是否真的需要政府这么下“猛药”来治，值得探讨。
走到今天，房地产市场进入最为复杂的博弈状态。各方利益的话语争夺，让房地产行业不仅仅是“房子”这么简单。
采访中，有开发商坦言，“粤十五条”有些理想主义。比如“支持在境外上市的房地产企业在境内发行A股，拓宽房地产开发企业直接融资渠道”，虽然政府支持，但可能难有实际效果。因为这不是地方政府表示支持就能够解决的问题，最终还是要看经济大环境和国家的相关政策。
对于“延长交纳土地出让金时间期限”，也存在一种评估尺度的把握。如何明确是否“确实无法按时缴纳土地出让价款”、怎么样界定“适当延长缴纳土地出让价款期限”，都很容易导致权力寻租，值得关注。
过去开发商怕政策，但现在是盼政策。其实政策对市场的实际效应未必那么直接，真实的效应可能在于市场信心。其次是，市场需求对房地产价格接受的程度到底几何？当前市场上到底有多少游资在等待进入房地产市场？2月份的市场销售显示，当前楼市似乎并不缺乏资金，如果投资性需求因此而推动，房地产市场似乎依然有大幅上涨的可能性。
各方的博弈可能从一个细微之处的改变就能影响到市场的走势。但核心是，如果政府真的给了市场足够的信心，2009年会是个大转折吗？
专题策划：关丽
