新快报记者 谭丽芳
全国两会开幕首日，为活跃房地产市场，广东省高调推出十五条楼市新政，再出组合“重拳”。3月3日，广东省政府办公厅正式签发《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(下称《意见》)。《意见》一共15条，从加大保障型住房建设、鼓励住房消费、支持开发商积极应对市场三大方面，对房地产市场进行全面松绑和提振。其中不乏市场此前热议的方案：直系亲属首次购买普通住房可申请提取职工住房公积金；港澳台居民在广东省境内购房执行内地居民同等政策；个人转让两年以上惟一生活用房免征个人所得税地方收入部分；有条件城市放宽购房入户政策等。
15条新政中，前12项新政暂定的执行截止时间为2009年12月31日。最后三项新政的的执行截止时间则未作出详细规定。
新政内容
(一)加大对廉租住房专项补助资金的投入。
(二)继续推进经济适用住房建设，适当增加经济适用住房供应。
(三)各地可采取多种形式新建或购买用于政策性租赁的住房，
(四)放宽二套房贷款限制。
(五)存量客户可享受新政利率优惠。
(六)各地发放住房公积金贷款，参照上述第(四)、(五)项规定执行。
(七)上浮住房公积金贷款上限和年限，提高住房公积金缴存比例。
(八)减免二手房买卖的营业税。
(九)减免二手房买卖的部分个人所得税
(十)个人首次购买普通住房，其契税按1%征收。
(十一)放宽购房入户限制。
(十二)对港澳台居民取消“限外令”。
(十三)延长土地出让价款的缴纳期限。
(十四)支持房地产企业多渠道融资。
(十五)调整土地增值税的缴纳期限。
新政解读
15条新政惠及了房地产市场的供应主体和需求主体两个方面，政府企图扶植开发企业，刺激购房消费，以拉动整个房地产业的发展，拉动内需，带动整个城市经济发展。为更好地理解新政，本报记者邀请了佛山市土地局市场科的江科长、佛山市房地产协会市场研究专业委员会主任骆仪克、合富置业佛山分公司副总经理杨东立、经纬市场部主任黎迪康和满堂红市场部的阿豪来解读。
(一)惠及购房者的新政：
刺激内在需求
契税
《意见》第十条：个人首次购买普通住房，其契税按1%征收。
●解读：
首次购买144平方米以下住房可享1%契税
根据国家财政部的救市措施，个人首次购买90平方米以下住房的，可以享受契税优惠政策，即契税税率从房价的1.5%降至房价的1%。而据《意见》规定，把90平方米以下住房改为普通住房，显然条件有所放宽。在佛山，普通住房的定义是建筑面积144平方米以下的住房。这就意味着，以后佛山市民首次购买144平方米以下的房子，都能享受契税从1.5%降至1%的优惠。以一套总价100万元的房子进行计算，可以少付契税5000元。
●点评：
骆仪克：这一条降低了市民的买房成本，刺激了购房需求，有利于中小户型的销售。
黎迪康：刺激作用不会太大，相对于房价总款来说，契税支出数目只能算是“小菜一碟”。但一定程度上降低了消费者的入市“台阶”，有利于刚性需求的爆发。
个税
《意见》第九条：个人转让自用两年(含两年)以上、并且是家庭惟一生活用房的所得，个人不负担个人所得税地方收入部分。
●解读：
据了解，此前的国家救市措施中并没有对卖房个人所得税进行减免，这次《意见》有了新规定。这次《意见》把减免个税的年限缩短至两年。但当中仅是减了地方税收的部分，而个税上缴给中国家和地方的比例是6：4。市地税局有关部门透露，针对该政策的细则正在加紧完善规范，有望很快正式出台。
●点评：
杨东立：“家庭惟一生活用房的所得”标准难以界定，所以这项新政在佛山落地有待时日。但是一旦实施后，将有利于二手房交投的活跃。
阿豪：降低了二手房的交易成本，有利于二手房交易的活跃。
骆仪克：鼓励房屋的流通，降低了交易成本。可以达到激发市民的换房需求。
营业税
《意见》第八条：个人出售购买不足两年的非普通住房的，全额征收营业税；出售购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房的，按照其出售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；出售购买超过两年(含两年)的普通住房的，免征营业税。
●解读：
据介绍，此次营业税的减免，主要沿袭了国家新的调控政策。下面以一套价值40万的二手房交易为例来说明。此前房屋出让方将缴纳5.5%的营业税2.2万元。现在，如果出让方是在两年后出让，则可以直接省掉2.2万元营业税，只需要缴纳1%的个人所得税、0.05%的印花税及每平方米3元的交易手续费。
●点评：
杨东立：此次省沿袭国家下调营业税年限，既可减轻市民的交易负担，也可控制炒楼，即投资者的资金回笼速度仍受限制，不能即时炒作马上套现。
阿豪：税费少了，会刺激卖家的放盘欲望，预计二手房的放盘量肯定会增加，二手房交易将复苏。
公积金：
《意见》第七条：住房公积金贷款上限上浮10万元-20万元，住房公积金贷款年限可延长至30年，并适当提高住房公积金缴存比例。职工的直系亲属(父母、子女)首次购买普通住房的，可申请提取职工住房公积金，但提取总额不得超过购房总价款。简化住房公积金贷款手续，并在1个月内完成手续办理。
●解读：
目前，佛山公积金贷款额度规定，个人贷款最高额度为26万元，夫妻合购房(两个或两个以上市民合购房)的最高额度为52万元。根据《意见》，佛山或可以将个人贷款最高额度升至46万元，夫妻合购房贷款额度升至72万元。与下浮后的商业贷款性比，公积金贷款优势仍然不少。据了解，目前五年以上最新商业贷款基准利率为5.94%，七折优惠的利率为4.158%。而公积金贷款五年以上利率为3.87%。以20年期房贷，夫妻双方共贷40万元计算，商业贷款月供为2457.36元，而公积金贷款月供为2396.6元，比商贷少了60.76元。
公积金新政另一最大的“亮点”是职工的直系亲属(父母、子女)首次购买普通住房的，可申请提取职工住房公积金。据了解，目前职工的公积金向直系亲属“开放”在省内还是首次，最直接的受惠者就是那些刚刚毕业不久，又急着买房结婚的“80后”。
●点评：
杨东立：这一政策将大大刺激公务员群体的购房消费欲望，其住房公积金储备充足，因此很有可能大部分的公务员会将公积金提取出来以给子女置业。贷款上限上浮对佛山市场影响不大，因为佛山本地的自有财富充足。
骆仪克：降低了刚性置业者每月的供楼成本，因此会大大促进刚性置业者入市置业。
阿豪：贷款可以更多，每月还款可以更少。将大大刺激市民的消费欲望。
入户：
《意见》第十一条：有条件的市可根据实际情况，放宽购房入户政策。
●解读：
据了解，目前佛山一手房购房即可入户，但二手房则不能。根据《意见》，佛山二手房或有可能会放宽二手房的入户限制。市公安局户政处相关负责人称，目前尚未接到有关规定，所以这项惠民措施近期很难落实。
●点评：
杨东立：这是针对二手市场的最大“利好”新政。此前，户口问题一直困扰着二手房的销售，户籍问题解决后，置业者对于二手置业最大的疑虑打消，二手房地段成熟的优势将充分发挥，预计将有越来越多的市民会考虑购入二手房。新政有望实现一、二手楼的真正平等。
阿豪：此前，二手房由于配套成熟、名校林立而受到广大家长们的关注。但是由于户口问题一直悬而未决，孩子能否就读附近名校尚未可知，家长们一直迟迟未能出手。新政实施后，预计将有越来越多的“妈咪”会选择购买教育资源配套丰富的二手楼。
改善住房：
《意见》第四条：对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。利率优惠。另外，对于2008年10月27日前已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分、首次贷款购买普通自住房及改善型住房、无不良信用记录的优质客户，原则上都可申请享受现行贷款下浮利率优惠政策。
●解读：
根据佛山市房协等部门非正式公开的数据，佛山市2006年人均居住面积为44.7平方米。由于人均面积相对较大，在没有贷款记录的前提下，尽管名下有物业，如果按人均居住面积来评估二套房优惠利率资质，不少购买二套房的佛山人还是有可能受惠其中。
市民到房管部门查询家庭住房面积时，应向房管部门提交查询申请表、经贷款银行审查确认的家庭成员名单及有效身份证件、家庭成员名下房屋的坐落情况等有关材料。家庭成员委托借款人代为查询的，还应当提供书面委托书。
●点评：
骆仪克：对于二套房的界定，此次新政给出了标准，就是“人均住房面积低于当地平均水平”。而人均住房面积只要经相关部门统计后即可得出，所以这项新政落地不难。
黎迪康：按目前规定，房屋面积只要低于144平米，即属于普通改善性住房。此项规定降低了购房者的准入门槛和购房成本，因此同样可起到刺激需求的作用。
取消“限外令”：
《意见》第十二条：港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策。
●解读：
2006年，国家出台限制境外人士内地购房投资的政策。《意见》取消了2006年出台的规定，港澳台居民在广东不再限购一套自住房了，更可以投资购房。
●点评：
阿豪：顺德等地的澳门香港投资商人不少。此项政策可刺激其在内地置业，提高佛山楼市的交易量。(二)惠及开发商的新政：
缓解资金压力
延交地价款：
《意见》第十三条：对在2008年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准，可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过两年。
●解读：
据市国土局土地市场科江科长介绍，目前国土局尚未接到有关规定，具体的实施细则以及操作程序尚未经市政府和上级主管部门界定。江科长透露，07年佛山所拍的地，包括地王，大部分已经开始动工。而2008年新拍的土地，暂未收到开发商要求延期开工的申请，大部分预计会依据合同规定按时开工。江科长表示，08年佛山土地市场交投平淡，同比去年最高点有所回落。09年预计将趋向稳定。
江科长表示，此项政策有利于佛山地价回稳。
●点评：
黎迪康：延迟两年开工，大大缓解了佛山开发商短期内的资金压力。业内认为，由于2010年亚运会的拉动，亚运后的楼市前景看好。2008年拍的土地延迟到2010年再交土地出让金，给了开发商一个足够的缓冲期。
骆仪克：有效地缓解了开发商的资金压力。
四招缓解开发商资金压力：
《意见》第十四条：鼓励商业银行在风险可控前提下，对基本面比较好，有良好信用记录和较强竞争力，但暂时出现经营或财务困难的房地产开发企业给予信贷支持。支持房地产开发企业的合理融资需求。支持符合条件的房地产开发企业经批准发行企业债券和可转换债券。支持部分信誉良好、资产优质的大型房地产开发企业开展房地产信托投资基金试点工作。支持在境外上市的房地产企业在境内发行A股，拓宽房地产开发企业直接融资渠道。
●点评：
杨东立：缓解了开发商的资金压力，更利于房价的回稳。
黎迪康：第一项融资政策是最大的亮点，很好地缓解了佛山本地中小型房企的资金问题。后三项的融资标准主要是针对上市房产公司的。大开发商本身由于是上市公司，融资渠道多样，资金问题相对与中小型房企来说，更易解决。第一项措施很好地解决了中小型企业的资金之“渴”，有利于房地产市场的多样化发展。
土地增值税清算政策解禁
《意见》第十五条：对已进入土地增值税清算的企业，在清算过程中由于资金流暂时出现困难而无法及时缴纳土地增值税的，可向税务机关提出申请，在纳税期限内作出分期缴纳土地增值税的计划，并按计划做好土地增值税清算工作。
●解读：
2007年，国家出台政策要求清算土地增值税，这对于很多开发商来说是致命的打击。据悉，土地增值税是按土地增值部分的30%-60%进行征税。打个比方，一幅土地2001年2000万元买入，现在价值为6000万元，那么就要交2400万元的土地增值税。
●点评：
黎迪康：进一步减轻了开发商的开发负担。
(三)关于增加保障性住房：
加大保障性住房建设力度
《意见》第一条至第三条：省财政继续加大廉租住房专项补助资金的投入，从2009年至2011年，每年安排2亿元专项用于我省经济欠发达地区廉租住房保障资金补助。各地也要加大财政投入力度，多渠道筹集建设资金，力争用3年时间基本解决全省符合廉租住房保障条件的7万户城镇低收入家庭住房困难问题；
低收入住房困难家庭较多、房价相对较高、住房结构性矛盾突出的市，要继续推进经济适用住房建设，适当增加经济适用住房供应；各地可采取多种形式新建或购买用于政策性租赁的住房，帮助房屋拆迁户、新参加工作人员，以及其他没有能力购买商品住房的城镇中低收入群体等，解决过渡性居住需求问题。
●解读：
民生问题依然是新政关注的重点。佛山计划到2010年建设廉租房1080套、经济适用房3160套，目前各区正筹备首期建设。新政出台后，预计其建设力度和速度将加大、加快。
●点评：
黎迪康：增大了市场上的住房供应，很好地解决了中低收入者的居住问题。
杨东立：佛山经适房和商品房的购买群体不同，因此经适房供应总量的增加，不会对一手房和二手房的交易产生明显的影响。经适房一般距离市中心较远，而且首次发行比例不高，所以商品房仍有其优势。
业内人士分析，受地方新政刺激
中小户型销量看涨
日前广东出台的15条房产新政，不仅让准备买房的市民得到更多的实惠，也让房地产业内人士兴奋不已。不少开发商和房产中介认为，新政着重“攻心”，目的是促内需，主基调是“维稳、活跃市场”，而非打压或者“救市”。对佛山楼市的发展，业内人士表示，“中小户型的房产项目的销售量将看涨，市场交易将逐渐活跃起来。”
确立房地产支柱产业地位
骆仪克表示，新政最重要的作用是确立了房地产的支柱地位。虽然此前入选十大振兴产业落败，但是中央和广东仍然对房地产的发展仍然予以高度重视。此前新政的出台很好地证明了这一点。“省政府此次出台的15项新政意在促内销，活跃市场。”对政策出台的时间，骆仪克也给予了高度的评价。“经过一年的调整，市场目前已相当成熟，此时出台新政，实施和执行会更有效。”
杨东立认为，新政无论如何都是好事，有利于“稳定楼市”。“年初佛山市场已出现回暖现象，新政出台后，销售态势预计将更加良好。”
而黎迪康则表示，15项新政稍显“中庸”，实质上意义不大。短期内可能对市民的影响作用会较大。但长期来说，房企仍会按部就班，并不会因此而加快开发进度，对佛山楼市的发展难有实质性的改变。
中小户型直接受益
业内人士表示，受惠民新政的影响，中小户型的销售量将大增。“144平方米以下的普通型住房将继续走俏。”据业内人士分析，无论是关于税收方面的减免，还是关于二套房贷的放松，普通型住房都符合标准，中小户型的销售因此会直接受益。多项政策的实施必然会刺激一些原本不买房的的市民提前购房，市场的刚性需求因此会大增。
“首次购房大多是买普通住宅，因此政策出台后，对中小户型的住房是最大利好，可以预计这类住房的销售量将增大。”
楼市回暖在即
业内认为，15项新政由于制订规范，实操性强，所以短期内即会在佛山落地。“新政均属于政府执行层面的规定，受外界因素影响很小，因此执行的难度不大，预计近期内就会落地实施。”骆仪克表示。而黎迪康也认为，新政大部分措施，如税收优惠等，实操性都较强，因此短期内即可落地，不用面临很长的消化期。
“受新政的推动，房地产市场将逐渐回暖。”黎迪康表示，市场已经出现了回暖的迹象，这几天看房的人明显增多，各大盘的销售情况也不错。而阿豪则表示：“政府通过15条政策，透露出房地产行业在国民经济中的重要地位的信息，对树立行业的信心是有帮助的。房地产由热变冷，经历了一个过程，由于市场的惯性作用，市场由冷变热也需要一个过程。15条新政策，对于房产销售和开发商消化存量住房有帮助，但短期内无法刺激房价迅速回升。”
