文/本刊记者 甄爱军 摄/本刊记者
陈耀国
文前提要：经过对上海8大热点板块内知名楼盘调查发现，在过去的一年内，房价出现了不同程度的回调，考虑到目前宏观经济走势，此轮调整其实是大势所趋，这也让我们对其后市发展投来了更多关注的目光。
上海房价的现状现在究竟如何，这是许多投资者都关心的一个问题。毫无疑问，此前一些上涨过快的区域房价出现了调整。那么，一些已经成熟的热点板块房价如何变化呢？
市场反映莫衷一是，有说法认为热点板块尤其是市中心区域的价格还在原地踏步，即使是出现调整情形，幅度也不大；但也有说法认为有了一定幅度的调整。前者认为热点板块的抗跌性特质充分表现了出来，而后者则认为大势所趋，热点板块内房价也无法幸免，价格肯定会回落。
在过去的一年多时间内，楼市处于调整时期，不断有开发商降价促销，同时一些价格出现透支现象的区域也有不小幅度的回调。那么，热点板块内的房价到底如何变化？记者为此进行了调查。
房价租金变化几何
房价与租金的变化情况到底如何？为了分析这个问题，记者选取静安板块等8大热点板块作为考察目标，在这些热点板块中，选择两个知名楼盘，通过分析出自这些楼盘二手房价格的变化情况，来具体反映市场变化情况。之所以要选择板块内知名楼盘，是因为考虑到其典型性，它们的价格变化能真实反映市场走向，比较有代表意义。
在此说明一下，记者选取的数据均为市场真实的成交价格，而非市场报价。如此操作是希望通过真实的数据来反映市场的具体变化。
静安寺板块：客户减少致使租金下跌
重点考察楼盘：中凯城市之光、静安枫景
在刚刚过去的一年内，这两个楼盘的市场表现有所不同。据上海美联物业愚园分行高级营业经理张蓉介绍，中凯城市之光的价格在2007年的上半年表现较为坚挺，但从去年夏天出现松动迹象，虽然目前仍然有少数二手房报价摸高至60000元/平方米，但是从近期成交具体案例来分析，其价格还是出现15%左右的回调。根据该分店提供的数据，最近成交一套108.5平方米的两房，总价为412万元，但是去年同期，条件相同的两房，成交价则为495万元，降幅为17%。静安枫景的表现则相对稳健一些，在过去的一年间其二手房售价在32000元/平方米附近徘徊，变化不大，如近期成交的一套28楼面积为130平方米的三房，总价为416万元，而去年同期售价为456万元，降幅为8.8%。
租金同样也有所回调。据张蓉介绍，受金融危机影响，来静安区租住的高端客户数量明显减少，尤其是外资公司高层管理人士以及高级白领等的数量相对去年同期来说，约减少三分之一，这导致板块内高端物业租金出现不同程度的下降。中凯城市之光和静安枫景租金水平下降幅度均在15%左右，如目前两个小区两房月租金为12000元和9000元，而在去年同期的租金分别为14000元和10000元，降幅分别为14.2%和10%。
古北板块：高端房租金难下跌
重点考察楼盘：古北国际广场、华丽家族
虽然古北板块也受到金融危机的冲击而致使房价和租金水平同时下挫。不过板块内配置相当高端的出租房依然稀缺。
上海美联物业古北分行营业经理冯清表示，板块内房价、租金水平均出现不同程度的下跌。如古北国际广场近期成交的一套位于18楼的171平方米三房，成交总价为488万元，与去年同期相比，下跌了76万元，跌幅为13.5%。此外，华丽家族近期成交一套197平方米的三房，成交总价为560万元，而一年前相同条件的三房售价可达650万元，跌幅为13.8%。
据了解，板块内租金也有所回调，目前古北国际广场130平方米的两房租金为12000元/月，比去年同期下跌了1000元；华丽家族两房月租金也有所回落，整体回落幅度在1200元左右。不过冯清表示，由于古北板块颇受境外人士青睐，而高档房供应较少，因此板块内配置相当完善的高档出租房租金并无下跌迹象。
中山公园板块：租金下跌致使市场活跃
重点考察楼盘：凯欣豪园、圣约翰名邸
随着中山公园板块内租金水平的整体走低，吸引到更多人士前来租住，形成了一个小高潮。
据了解，在最近一年时间内，中山公园板块价格调整幅度不是很剧烈，这可归功于中山公园板块商业氛围的不断浓厚。就凯欣豪园而言，近期成交的一套位于28楼的108平方米两房，总价为300万元，相对去年同期下跌了40万元，跌幅为11.8%。另外一个楼盘圣约翰名邸价格变化幅度相对较小一些，主要原因在于该楼盘建成时间较长，目前多为自住者所有，出售量小，价格相对较为稳定，如近期成交的142平方米的三房，总价为330万元，相比去年同期下跌了30万元，跌幅为8.3%。
目前板块内租金价格出现回调，记者从附近的中介公司了解到，目前板块内租金水平已经回调，如100平方米的两房，与一年前相比已由6000元/月降至5000元，这导致有更多的人来中山公园租住，因而节后板块租赁市场相对较为活跃。
陆家嘴板块：房价“水分”被挤出
重点考察楼盘：世贸滨江花园、菊园
世贸滨江花园因为投资性购房比例较大，因此当市场开始调整时，其对价格变动的敏感程度很高，变化幅度也较大。上海美联物业东昌分行提供的成交数据显示，最近成交一套135平方米左右的三房，为江景房，成交总价为407万元，而在去年2月份，一套类似的房源成交价达520万元，前后对比降幅为21.7%。该分行营业经理俞科表示，目前世贸滨江花园正处于投资者“出货”阶段，因此价格一直在走低，总体来看，面积较小的两房平均降幅在10%左右，而面积大、总价高的大房型，价格降幅最大可达20%。
相对来说，菊园算不上区域内高档楼盘，但其受市场关注程度却也相当高，这是因为其售价较低，受到更多普通购房者的关注，因为300万元左右的预算，即可在菊园置业。作为普通住宅中的代表，菊园的抗跌性不是很好，在过去的一年价格降幅也达到15%左右。同样来自东昌分行的成交数据显示，如一套位于7楼、102平方米的两房，今年2月份的成交价为225万元，而在去年同期，相同条件的两房售价达260万元，降幅为15.6%。
在租赁市场，世茂滨江花园租金也出现较大幅度的“跳水”。俞科表示，来自陆家嘴金融办公区的租赁客户的减少，导致该小区租金水平出现10%～20%不等的降幅，如去年同期月租金可达5000美元的大三房，目前租金已经降至4000美金，同样月租金可达2000美金的紧凑型两房，目前最多只能租到1800美金。
联洋板块：房价回调步伐放缓
重点考察楼盘：仁恒河滨城、联洋联华
目前浦东联洋板块成交虽然有所回暖，但是难阻房价的下滑态势。
上海美联物业联洋分行高级营业经理罗燕青表示，目前联洋板块内的二手房价依然走低。就最近一年的走势来看，整体下挫15%左右。就我们重点考察的两个楼盘而言，价格也一路走低，不过让人稍微感到有些意外的是，下跌走势在春节后有所缓和。
就该分行提供的成交数据显示，仁恒河滨城在今年2月份成交一套面积为151平方米的三房(10楼)，成交价总价为377.5万元，而在去年成交一套条件基本相似的三房，总价达到425万元，相比去年同期，房价回落11.2%。另外一个知名楼盘联洋联华的价格也有所回落，如近期成交一套位于11楼的113平方米两房，总价为220万元，而在去年同期相同条件的二手房，售价为260万元，跌幅约15.4%。
联洋板块租赁市场也出现了回调现象。罗燕青表示，目前仁恒河滨城三房月租金在8000～9000元之间，而一年前的租金为10000元，同比下跌10%左右；联洋联华三房租金在5000元左右，相比一年前约下跌800元，跌幅为16%。
徐家汇板块：境外人士维持高租金
重点考察楼盘：东方曼哈顿、永新城
如果某小区受到境外人士的青睐，其租金水平在目前市场环境下则能免受更大幅度的下调。
板块内房价也随大势做出了调整。根据德佑地产徐家汇店提供的成交数据显示，东方曼哈顿在2月份成交一套位于24楼的153平方米三房，成交总价为520万元，而去年同期的成交价格则达到580万元，降幅为10.3%；永新城的价格也有所回调，如刚刚成交的一套11楼113平方米的两房，总价为452万元，相比去年同期下跌了90万元，跌幅达16.7%。
德佑地产徐家汇店经理顾非凡表示，板块租金水平也出现了下跌迹象。如东方曼哈顿95平方米左右的两房的月租金水平为7500元，去年同期为9000元，跌幅达16.7%；不过永新城由于受到境外人士青睐，租金水平回落幅度相对较小，如80平方米左右的一房月租金仍然能维持在6000元水平，相比去年仅下跌8%左右。
打浦桥板块：自住需求“维稳”房价
重点考察楼盘：卢湾都市花园、大同花园
相对来说，由于打浦桥板块主要以自住需求为主，炒家炒作因素相对较少，因此板块内房价调整幅度并不大。
根据上海“我爱我家”大木桥分店经理翁祥表示，与去年同期相比，板块内房价平均下跌8%左右。就重点考察楼盘的表现来看，房价变化与其说法相符。根据改行提供的成交数据显示，今年2月份卢湾都市花园一套位于6楼的126.5平方米两房成交总价为210万元，去年同期相同条件房源的成交价为230万元，相比下跌8.7%。大同花园一套位于6楼的96.8平方米两房，成交总价为168万元，而在去年同期的成交价为179万元，跌幅为6.1%。
租金水平也有所下跌，不过跌幅不大。翁祥表示，卢湾都市花园和大同花园的两房目前可以租到4500元/月，去年同期可租到5000元/月，下跌10%。相对来说，由于来这里租住的主要以本土公司白领为主，租金水平本来不高，因此回调幅度不大。
大宁板块：议价空间已缩小
重点考察楼盘：慧芝湖花园、歌林春天
随着交易量的回升，板块内二手房买卖过程中议价空间在缩小。
上海美联物业闸北区域经理刘庆霞告诉记者，与去年同期相比，板块内房价有所回落。如慧芝湖花园近期成交的一套位于19楼125平方米两房，总价为250万元，而在去年同期相同房源的成交价为272万元，下跌8.1%。歌林春天的近期成交一套位于6楼的123平方米三房，总价为230万元，比去年同期便宜20万元，相比下跌8%。不过近期由于交易逐渐活跃起来，议价空间在缩小，春节前有15万元的议价空间，而现在最多让5万元。
大宁板块租金水平下跌幅度不是很大，总体维持在10%左右，如歌林春天两房的月租金为4000元，在去年同期为4500元，相比之下下跌11.1%。
表1 典型楼盘售价变化表
楼盘名称
房型
面积(㎡)
售价对比
跌幅(%)
简介
2009年2月售价(万元)
2008年2月售价(万元)
中凯城市之光
2房2厅
108.5
412
500
17.6
位于小区外围， 6楼
静安枫景
3房2厅
130.8
416
456
8.8
房源位于28楼
古北国际广场
3房2厅
171
488
564
13.5
位于中高区
华丽家族
3房2厅
197
560
650
13.8
位于中区10楼
凯欣豪园
2房2厅
108
300
340
11.8
位于28楼，靠近马路
圣约翰名邸
3房2厅
142
330
360
8.3
位于小区中央位置，16楼
世贸滨江花园
3房2厅
135
407
520
21.7
江景房
菊园
2房1厅
102
225
260
15.6
位于7楼，装修
仁恒河滨城
3房2厅
151
377.5
425
11.2
位于小区外围、10楼
联洋联华
2房2厅
113
220
260
15.4
11楼，老式装修
东方曼哈顿
3房2厅
153
520
580
10.3
位于高区24楼，房型方正
永新城
2房2厅
113
452
542
16.7
11楼，精装修
卢湾都市花园
2房2厅
126.1
210
230
8.7
6楼，位于小区中央
大同花园
2房2厅
96.8
168
179
6.1
6楼，靠近马路
慧芝湖花园
2房2厅
125
250
272
8.1
位于小区中央、19楼
歌林春天
3房2厅
123
230
250
8
5楼，老式装修
价格调整乃大势所趋
通过记者实际采访调查发现，在最近一年内，上海部分热点板块内知名楼盘价格的确出现了调整迹象，这是大势所趋。
这些知名楼盘缘何会出现幅度大小不一的回调呢？如陆家嘴板块的世贸滨江花园调整幅度达21.7%，而位于静安寺板块内的中凯城市之光也有17.6%的下挫。记者得到的最多的说法就是房价受收到宏观经济走势的影响，此外美国金融危机的冲击，使得更多的人消费信心受到影响也不敢消费。由此看来，房价出现调整在所难免。
记者在调查中发现这样一个现象，即炒作程度较小的区域回调幅度较小，如卢湾区打浦桥板块、闸北区大宁板块等，投资炒作成分相对较小，因此其调整幅度在9%以下。众所周知，陆家嘴板块、联洋板块、古北板块等，一直是“炒房客”的乐园，因此回调幅度普遍超过10%，个别楼盘如世贸滨江花园甚至高达20%以上。这意味着在这一轮调整过程中，此前房价中泡沫成分较大的楼盘会被适当挤掉一些。
当然，租赁市场的回调与经济走势也有很大关系，经济发展前景难料，导致收入预期的下降，消费动力不足，租金水平回调也无法避免。目前租赁市场房东的心态随之进行了调整，很多房东主动降低房租，以尽量避免空关。
我们还注意到一个现象，即房地产市场出现回暖迹象，其主要反映在交易量的回升以及议价空间的缩小。所有接受采访的业内人士均表示，与春节前相比交易量有小幅上升；同时买卖之间议价空间也不如节前那么大，这预示着市场在慢慢建立新的平衡，而不再是以观望为主。
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