王芳洁
最近一段时间，瑞安建业在北京的办公地显得有点空荡荡的。之前为了进一步拓展业务，公司扩租了中青旅大厦的办公面积，却又因为淡市没有推进增聘员工的计划。于是，老员工的办公空间一下子宽绰了很多。
从牛市到淡市的突然逆转，给瑞安带来的可不仅仅是富余的办公面积。《第一财经日报》记者了解到，目前瑞安建业主要运作停建项目平台——中华汇房地产有限公司在北京仅剩枫桥别墅一个项目，而这个曾被瑞安给予厚望的项目前景十分微妙。
枫桥“停泊”
“江枫渔火对愁眠”，“枫桥”似乎是一个总能引起愁绪的名词。
2002年，位于北京顺义马坡镇的枫桥别墅开盘销售不利。想必当时，项目开发商也常常“对愁而眠”。
根据媒体报道，尽管2005年共计187栋的枫桥别墅已经建成，但截止到2007年年初，该项目仅售出了7~8栋。了解项目的人士告诉记者，由于销售不畅，项目公司资金非常紧张，于是采取了一些非常规手段，使项目陷入了复杂的债务纠纷当中。
自2007年开始，银行开始对枫桥别墅实行拍卖。项目的被拍卖是分批次进行的，多的有数十栋，少的时候甚至只有一栋房子。
这样的拍卖活动从2007年3月一直持续到2008年9月，次数之多已经很难让人记清楚，而瑞安几乎参与了每一次竞拍，每举一次手就“出去了100万元人民币”。斩获最多的一次为2007年6月11日的拍卖会，瑞安一口气吞下76栋枫桥别墅，总价3.038亿元，折合每平方米的成交价格为7108元。
截至中华汇的2008财年中报(至2008年9月)，公司表示已经获得了130栋枫桥别墅的所有权。
而接近瑞安的不愿透露姓名的人士告诉本报记者，公司可以控制的枫桥别墅数量在140栋左右。至于其他瑞安尚未控制的枫桥别墅，知情人士透露该公司将进一步争取获得。
根据2007年6月的媒体报道，瑞安建业董事总经理黄月良曾表示，公司计划每平方米耗资3000元为枫桥别墅翻新，预计首批单位的翻新期不超过6个月，最快可于当年年底推出市场。售价估计为1.6万元/平方米。
然而，记者了解到，截至目前瑞安尚没有对枫桥别墅开展翻新工作。
前景微妙
在瑞安建业的2008年中期报告(至2008年6月)中，公司为枫桥别墅做了新的安排，表示即将进行优化工程，预计将于2009年第四季度开盘销售。
与此前黄月良公布的时间表相比，枫桥别墅再度开盘的时间向后推迟了近两年时间，亦从房地产牛市的“尾巴”拖到了熊市。于是枫桥别墅的价格成为非常敏感的问题。
当然，接近枫桥别墅项目人士透露，瑞安通过买卖获取枫桥别墅的成本并不高，总体而言仅在7000余元/平方米，加上3000元/平方米的优化成本，成本大概在11000元/平方米左右。但是和别的项目不同，由于通过拍卖零星获取的特殊方式，公司整个计划的战线拉得非常长，其间财务成本以及其他一些隐性成本不断增加，使枫桥别墅的实际成本不断增加。
上述人士表示，如果瑞安想要在枫桥别墅上赚钱，至少要卖到2万元/平方米。
由于政府已经明令禁止再批别墅用地，对于稀缺的独栋别墅产品，2万元/平方米的价格早已不是新鲜事。但是，在今天的市场环境下，却又成为了“陈年往事”。
与枫桥别墅同处马坡区域的在售别墅还包括富力湾和纳帕尔湾等，其中富力湾的独栋别墅售价仅在13000元/平方米左右，而纳帕尔湾的精装独栋别墅售价也只在16000元/平方米左右。
相比之下，瑞安在枫桥别墅的定价上一定有很大的压力。如果房地产市场行情在今年四季度时尚未好转，在赔本销售和等待时机之间，企业将如何抉择？
实际上，据记者了解，在枫桥别墅上，瑞安还将面临更多的考验。首先，由于历史原因(如开发商已经将项目做过按揭贷款等)，实际上项目到了瑞安手中就已经是一手房了，再卖出去可算是二手房。由于二手房销售与一手房有不同的特点，在消费者的接受程度上和其他税费等成本上，可能还有很多需要攻克的难题。
今天瑞安面临的压力，显然与2007~2008年间企业在拍卖会上执着的举牌形成对比。企业的执着，源自对未来房地产市场的信心，尤其是别墅市场方面。2008年“两会”期间，身为全国政协委员的瑞安集团董事长罗康瑞就曾对记者表示，他很看好未来内地的房地产市场。
身经百战的罗康瑞是否曾预料到，内地房地产市场会骤然变冷？也许他早有准备，所以在枫桥别墅的资金方面全部使用自有资金，将企业的风险控制在很小的范围内。与此同时，中华汇还于去年先后出手了北京的其他两个项目，包括华普中心和圣元中心。
从目前的情况来看，瑞安在2008年9月举牌继续收购枫桥别墅，或许有点骑虎难下之意。这种局面一直持续到了今天。尽管目前瑞安已经拥有了140栋左右的别墅，但这并不是枫桥别墅的全部。除了几栋已经售出的别墅外，还有部分别墅在别家企业手中。如若瑞安没有进一步获得控制权，那么整个别墅项目就显得十分不完整。
当然，知情人士表示，作为盘活烂尾项目的高手，瑞安对于接下来会发生的各种情况，已经准备好了相应方案。
