本报记者 贺高
随着上海地产富豪周小弟三林土地案幕后逐渐浮出水面，上海市浦东新区原副区长康慧军因受贿等罪名被判无期徒刑，上海有关区域围绕土地巨大利益的历史尘埃，并未因此落定，恰仅露出了冰山一角。
三林镇位于浦东新区西南部，占地面积31.28平方公里，耕地面积805.4公顷。
尽管不能掌握全面的情况，但三林失去土地和私宅的居民们普遍相信，在这片广袤的土地上，或许有着周小弟案之外更多的故事。
“看到周、康最终将受到法律严惩，我们更加坚定要将浦东三林地区其他备受争议的更多土地征用、转卖情节披露。”日前，来自上海浦东三林地区的数位居民代表找到本报记者称，他们多年搜集的材料显示，在三林地区楼市、地市近几年三级跳式暴涨的背后，区域内被征地、拆迁居民的补偿却与土地、房产的市场价值差距巨大，巨大土地增值利益被转移。
在被拆迁居民关注的补偿问题之外，记者还调查了解到，三林地区大量土地在当地国资背景房企完成动拆迁后，大部分已通过合作开发、转让等方式成为万科、金地等地产大鳄旗下的明星楼盘。
土地征卖背后巨大利益输送
“河对面楼盘金谊河畔所处的三林城W5(A)地块，此前是我父母一辈耕种的水稻田。”上述居民代表之一陈明（化名）告诉记者，前几年三林地区掀起大规模房地产开发，土地被征用、私宅被动拆迁，由于不满相关补偿、拒绝接受动迁安置房，陈明一家已经租房度日一年多。
根据上海官方“网上房地产”资料显示，金谊河畔项目的开发商即为上海中房置业股份有限公司。公开资料显示，中房置业于1999年9月设立，一级开发资质，注册资本6亿元，其中上海信托以信托计划资金持股94.5%，截至2008年7月31日，公司总资产约为54.9亿元。
陈明等提供的一份2005年6月13日“三林城W5（A）、W5（B）地块商品住宅工程动迁项目告居民书”披露，中房置业正是两地块的拆迁人。让陈明等居民不能接受的是，拆迁补偿标准与同区域商品住房价格水平差距巨大。补偿标准是，同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价为1450元/平方米，价格补贴为400元/平方米。而当时，该区域商品房价格远远高于该价格水平，达到每平方米8000、9000元。为了尽快完成拆迁，该告居民书还公布了一套2000-8000元的速迁奖励办法。
由于补偿条件不被居民接受，拆迁进程磕磕绊绊。陈明等透露，有不少居民选择了向有关部门提起行政裁决，但在行政裁决尚未出结果之前，房屋即被实施了强迁。
而在完成了拆迁等土地前期环节后，中房置业马不停蹄地通过各种方式开发相关地块。
记者获得的一份用于三林城W5(A)地块金谊河畔住宅小区二期开发的“中房金谊广场股权受益权投资信托”材料披露，该信托成立于2008年12月18日，期限2年，规模为2亿元，由上海国际信托有限公司受中房置业委托发起。
“网上房地产”数据显示，三林城W5(A)地块金谊河畔住宅小区二期售价为15000元/平方米，总面积约6.4万平方米，由此粗略估算，中房置业该项目市值近10亿元，与拆迁补偿的每平方米不足2000元之间的巨大落差显而易见。
与此相对比，区位优势尚不如三林地区的上海嘉定区黄渡镇，有关征地拆迁补偿标准为1万元/平方米左右。
另据上海市房管局网站资料显示，约从2006年至今，中房置业所开发楼盘几乎全部位于浦东新区三林板块，除金谊河畔多期外，还有樱桃苑多期等。
据记者了解，仅三林地区的土地运作中，中房置业只是其中一家，包括上海恒大公司、上海浦东发展集团等多家公司参与三林地区土地运作。
在拆迁补偿时，不同性质的土地补偿标准相差巨大，国有土地的补偿标准远远高于集体性质的土地征用补偿，而约从1993年开始，当地村民即逐步完成了农转非，在随后的土地征用、拆迁补偿时，却依然按照集体土地性质进行补偿，这也是争议最大的一点。
倒卖热土？
另一个被陈明等居民发现的小情节是，三林地块在拆迁开发等程序上，存在着违反国家相关房地产开发项目审批流程的情况。
2007年10月19日，中房置业获得了三林城W6地块建设用地许可证（沪浦规地三2007－34号15071018E80261），而浦东建交委却于2006年4月左右就给中房置业颁发了拆迁许可证（浦建房拆许字2006第23号“关于三林城W6地块商品住宅的房屋拆迁公告”）。
房地产开发项目审批流程明确，拆迁许可证应在建设用地许可证之后颁发。原国家计委《关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知》明确，必须严格执行基本建设程序，只有在完成上一环节工作后方可转入下一环节。
诸如中房置业等公司在三林地区的土地，除了自行开发外，更多的土地被再次转让或者引入投资方合作开发的模式消化。而三林地区也无疑成为近几年上海土地二级市场的一块“热土”，随着大量地块从中房置业等公司流向市场，包括万科、金地、大华等开发商大鳄也终于如愿以偿，分享“三林房地产盛宴”。
2006年底，万科与上海恒大集团有限公司及上海吉鑫置业发展有限公司签署协议，以总价款12.9亿元，获得上海浦东三林世博功能区内5个项目，总占地面积30.4万平方米。据规划，5个项目总建筑面积为42.3万平方米，折算地价为3050元/平方米左右，加上平均开发成本，万科总成本大约在5000－6000元/平方米，而当时周边楼盘的价格普遍已在8000元/平方米以上。
以这样低廉的价格被转卖的三林地区土地不在少数。
同样在2006年底，中房置业与金地宣布合作开发三林镇5街坊90-2宗(占地面积36069平方米)、90-3宗(占地面积36958平方米)、90-4宗(占地面积52483平方米)地块。据合同约定，中房置业提供土地使用权，金地与中房置业按照85%、15%的比例共同提供所有建设资金。
2008年，上述地块上所建楼盘金地湾流域入市销售，“网上房地产”资料显示参考售价高达16000元/平方米。不为外界所熟知的是，相关土地是中房置业于2004年8月以总价4.52亿元、折合楼板价1526.21元/平方米的价格通过协议方式获得的。
“在土地上，周小弟没能做到的事情，其实有人做到了，而且表面上看不出什么问题。”有三林居民无奈表示。
尽管目前，尚无法通过公开资料掌握整个三林地区类似的土地总量和整体流向情况，但作为浦东新区乃至整个上海近几年房地产市场疯狂的一个缩影，可以用来佐证的来自上海市房地产交易中心的数据是：2005年，浦东新区批准动拆迁建筑面积合计1216.29万平方米，动迁居民22849户，当年该区完成动拆迁631.85万平方米，动迁居民26807户。近几年，浦东新区每年的动迁量在上海各区县中一直遥遥领先，甚至超过全市总量的一半。
