苏丝 饶燕楠
随着广州珠江新城去年入市的投资客将面对的是2-3年的商务配套成熟期，然后才有机会解套。“保守估计，珠江新城的商务氛围成熟要到2014年。” DTZ戴德梁行策略顾问部董事黎庆文说。
“2006年下半年至2007年9月份这个时间段内，珠江新城住宅购买量是最大的，入市的投资者中至少有70%是被套牢的。”一位在珠江新城有多个住宅项目的开发商陈维(化名)对本报记者透露，包括商务公寓和部分商住两用的项目在内，目前珠江新城内有400万平方米的住宅面积。“以投资客占20%来计算，则有80多万平方米的面积等待出租出售。”陈维说，目前珠江新城的商务公寓还有大部分正在建设中，包括90平方米以下的户型，明后年将出现这类户型入市的小高峰，因此空置率上升的情况还没这么快显示出来。
世邦魏理仕2008年市场回顾报告显示，2008年广州豪宅售价全年累计下跌14％。四季度末高档洋房售价重返2007年二季度的水平。年内高档洋房供应逾6000套，大部分集中于局部区域，如珠江新城。豪宅租赁市场则因供应过剩创下16.5％的租金跌幅。除了新增供应外，还有部分房源因二手销售市场的不景气而转售为租。
投资回报率仅2%-3%
黄小姐于2006年底在珠江马赛国际公寓购买了一套60多平方米的公寓，总价大约50万元，而她错过了2007年上半年的转手机会，房子空置了1年后，今年底以1500元/月的价格出租。
“以1.5万元/平方米的价格算，一套100平方米的房子总价150万元，如果租金达到5000元/月，才有3%的回报率，而实际上很少项目能达到这个租金价位。”陈维说，凯旋新世界是租金较高的项目，以目前2万元/平方米的二手价匡算，一套一室一厅的房子大概70平方米，总价接近140万元，目前的租金大概6000元/平方米，回报率还不到5%。
“2007年3月份之前在珠江新城买楼的投资客，现在放盘还有套现空间。”陈维透露，2007年7、8月期间，珠江新城房价有所下跌，而深圳房价已达到最高峰，一批东莞、深圳的炒房者就在此时入市。
据合富辉煌(0733.HK)提供的数据，目前珠江新城已出证的公寓不多，已出证的星汇国际公寓主力户型是45平方米左右的单位，租金2000元/月；双城国际公寓38~43平方米单间租金约1600~2200元/月；爱丁堡国际公寓主力户型是89~95平方米的一房，租金约7000－10000元/月；铂林国际公寓单间平均租金1800元/月，复式小单位租金2000-2100元/月；嘉裕礼顿阳光单间租金2100－2200元/月，一房单位2700－2800元/月；史丹尼国际公寓单间2600元/月。
记者通过中介了解到，很多单位正以100-200元/月的幅度下调租金。
对近两年入市的投资客租金回报率形成冲击的，还有珠江新城内城中村村民的集资房，例如誉城苑，一房单位租金大约在1500元/月。
“更为明显的是，不少项目，例如中海锦晖华庭、W公寓等，均有30%的面积是回迁户的，村民一般都将之用于出租。”陈维分析，尚东美御也有30%面积是给回迁户的，目前正规划作酒店式公寓，租金大概在30-40元/平方米。
投资客资金面临“冻结”？
按照陈维的说法，被套牢的投资客要么被冻结资金，要么就亏本放盘。
黎庆文则认为，商务公寓和住宅的投资客所面临的处境不同，买住宅的投资客资金实力较雄厚，短期内不会将手中的房子转手，空置率将上升；而商务公寓的投资客则压力更大，他们寄希望于租金回报，一旦房子租不出去，则必须接受下调租金的现实。从客户群体而言，商务公寓的转手比普通住宅更为困难。
世邦魏理仕2008年市场回顾报告称，三季度受国际经济形势的影响，部分跨国企业调整开支预算及租赁计划，使得优质写字楼租赁情况有所变动。租户承租能力暂时下降，优质写字楼租金自2004年四季度以来首季度下跌。广州全年45.9万平方米的新增供应量比起去年有所减少，优质写字楼租金下降3.0%，吸纳略有放缓，年末空置率为15.0%。预计2009年，全球经济形势可能会继续抑制跨国公司对广州本地顶级写字楼的需求。如果计划竣工的84万平方米新增供应全部如期竣工投放市场，广州优质写字楼市场的竞争将加剧，主要表现在新增供应较为集中的区域，如珠江新城，可能面临租金下滑和空置率上升的压力。
目前，珠江新城规划30-40栋甲级写字楼中，只有3栋(富力中心、广东发展中心、国际金融中心)建成并投入使用，而明年写字楼的进度将要比住宅慢，“商务市场不成气候，必然影响住宅租赁和买卖。”黎庆文说。
