【7月】走出低谷
进入7月以来,下半年走势已走出低谷,顺德楼市迎来了商品房销售较好的时期。开发商认为,近几年政府对土地的调控力度掌握适度,不过由于土地成本、用人成本、原材料价格、节能设计和耗材成本、税费等的升高,楼价也会相应随之上升。预测奥运过后,顺德整体楼价走势,将表现稳健。
7月份顺德区住宅用房成交量达1191套,这是继6月份出现小幅下跌后再次回到1000套以上；成交面积、成交金额均有小幅上升,分别环比上涨23.37%和12.02%；成交均价则环比下降9.2%,为4319.71元/平方米。
这背后不排除有囤货过奥运的房地产商纷纷按捺不住,打出价格战略低价促销。央行和银监会发布通知,约束各商业银行对商业性地产的贷款。规定只要国土资源部门认定某个房地产项目建设用地闲置时间超过两年,该项目的开发将无法从银行获取任何形式的贷款。
业内人士分析,此政策一出,令原本期盼政府救市的房产商不再心存侥幸。商业银行对房地产开发和个人房贷的门槛一步步抬高,习惯为房地产项目垫付工程款的建筑行业,对开发商的信心也在一点点丧失。导致顺德房地产商纷纷走出价格战略,中低端户型低价营销。
【8月】房价惊现“2”字头
跌,不是争议的问题；但跌多少,这是个问题。
8月底,顺德容桂推出的两个项目———佛罗伦斯及凯蓝名都价格再次跌破了观望者的底线,2930元/平方米及2888元/平方米的低价震撼全城,而大良城区推出的高端户型也销量受阻,低迷的楼市让业界茫然:房价跌到什么位置才是底?
8月份顺德区住宅用房成交量为870套,这是继6月份后又再出现下滑,成交面积也由7月的16.27万平方米下滑到10.79万平方米,成交金额也顺势下跌,环比下降30.47%。虽然交易状况不见佳,但成交均价4528.84元/平方米,相对上月环比增幅4.84%。
“奥运期间,楼盘做了很多营销,但效果仍不明显。”业内人士称,奥运与顺德楼市走势的关系并不密切,虽然万科集团、乐从威斯广场样板房、水悦城邦纷纷推出切合奥运主题的营销策划,但是总体效应却令房地产商失望。
【9月】明星促销
9月的顺德楼市风生水起,随着奥运冠军、香港明星等名人纷纷现身顺德,明星的光环掩盖了当下楼市低迷的现状,有实力的商家纷纷使出浑身解数为黄金周造势。顺德楼市在经历了黄金周百花齐放的开盘异彩后,紧接着黄金周的喜气各大板块迅速出手,牢牢把握住今年楼市促销的最后时机。
佛山市国土资源局顺德分局和佛山市顺德区土地房产交易中心采用挂牌竞卖方式出让3宗地块,其中一宗位于大良顺德科技工业园的地块暂时没有开发商参与竞买,故未能出让成功。负责土地拍卖的有关人员表示,同一块比较好的地,放在去年出让,基本上都有七八个开发商参与竞买,但今年却只有两到三个。
转机出现在“金九银十”的传统销售旺季。各大楼盘纷纷在此时开盘自救,打折、降价促销,在售楼盘试图以价格战刺激消费,开盘则或是明星造势、或是风水师开讲……开发商绞尽脑汁希望在年底交出好的成绩单,为来年的分析报告打下基础。在这样的大规模促销下,第三季度的顺德楼市出现小幅活力,9月份的交易量稳中有升。
-秋季盘点
房价
持续调整
前三季度房地产成交量与去年同期相比出现了大幅度下降。三季度的商品住宅成交量仅为39.46万平方米,与去年同期相比成交量大幅萎缩47.8万平方米,下降54.72%。成交套数从去年同期的5883套下降到2947套,降幅高达54.78%。
“最快也要到明年,才能逐步看到整个市场的恢复。”专家透露,纵观顺德楼市走势,经过前三个季度的调整,价格基本上已经榨干水分挤掉泡沫,房价已基本到底。
【10月】广佛同城
10月1日零时起,广州、佛山市籍车辆试行车辆通行费年票互通,凡是购买了佛山年票的佛山籍车辆,往返广州市“老八区”,除了高速公路收费站要照常缴交通行费外,其他所有收费站凭缴交年票的专用票据,都可以免费通行。而所有广州市籍车辆,只要购买了广州年票的,到佛山境内,除了高速公路收费站外,往返其他19个收费站一律免交通行费。实施年票互通后,两地车辆通行费年、次票收费标准暂保持不变。
这一利好的直接受益是顺德楼市的整体提振,经过前三季度房地产商营销策略的调整,顺德楼价在年末正式步入稳中有升的发展态势。佛山市建设局本周公布的10月份佛山市房地产(住宅部分)交易情况显示,进入第四季度首月以来,顺德新建住宅销售中的平均成交价环比增长14.6%,成为全市唯一在其余四区地产都呈现负增长的形势下逆势飘红的区域。
在抽取10月22日的楼市行情对比中可以看到,顺德楼市的销售均价是排在禅城、桂城之后,其中禅城8428.5元/平方米的均价已经直逼广州的二手楼价,南海5488.5元/平方米的均价紧随禅城之后,而顺德4295.3元/平方米的均价排到了第三的位置。
本月顺德楼市供方情绪见佳,包括10月28日开放的倾城上筑样板间、10月25日开盘的美的·御海东郡、10月18日新推介的康格斯、同日开放的简岸花园售楼部、10月10日开放的水悦城邦、10月4日开放的兰乔等。但却并没有得到市场的积极呼应,咨询者明显增多但成交量未明显提升。
专家分析,顺德房地产市场稳扎稳打,在前三季度全国一线城市直逼而下的降价潮影响下,楼市显现出较强的抗打击能力,随着城市大盘的崛起及镇街成熟楼盘的全线铺开,顺德楼市已经进入大盘时代,商家更为注重楼盘的品质及服务的提升,泡沫逐渐被挤掉,楼市向理性方向发展。
【11月】新政出台
从本月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。11月26日,央行实施了11年来最大力度的降息政策,加之前期出台的一系列利好政策,政府“保增长”的决心显露无疑。
国务院出台的一系列旨在刺激房地产交易的救市新政,从减免税费、降低首付等途径,对自住需求的购房者给予政策鼓励,但没有得到市场的积极回应。另一方面,由于顺德未有地方性政府出台救市的相关举措,供方情绪见佳,但消费市场观望持续。
【12月】大盘入市
大盘蜂拥入市鏖战顺德镇街,岁末的顺德市场,美的·御海东郡、兆辉·博澳城、君兰·水岸高尔夫别墅、海琴水岸等大盘蜂拥入市,以容桂为主战场、北滘、乐从、大良各大板块相呼应,岁末战场硝烟四起。
-冬季盘点
这个冬天
有点冷
第四季度,可谓是房地产行业的“政策季”。上至国家,下至地方,大大小小的针对房地产的新政层出不穷。紧缩货币政策、反囤地政策、住房保障政策等等,对楼市的供求、成本、购买力和预期已产生了重大影响。然而政策是出台了,但在后续细化上仍未明确。就顺德本地而言,地方细则仍未落地。
在近期的2009年国家经济工作会议上,国家更是表达出了“稳定市场”的决心,然而许多业内人士心知肚明,“救”只是心理上的安慰,降价才是唯一的出路。从这个意义上来讲,救市更多的只是一种国家姿态,给降价一个台阶。
回顾2008年顺德的房地产市场,平均每月成交量均徘徊于1000套上下,这对比去年成交量下降了接近一半左右,直接导致开发商热情降至冰点,从而影响土地交易市场骤冷。这个冬天的确有点冷,不过,春天还会远吗?
本版撰文本报记者陈芷伊
