空地上，几处保留的没被拆迁的旧房被改造成工人宿舍，面向宿舍有几台挖土机和几个工人正在施工
理财周报见习记者 徐清/文
王家墩商务区听说过吗？几乎所有的武汉市民都会点头。
武汉王家墩商务区是泛海建设（000046.SZ）控股子公司武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司参与开发的大型项目。规划中的王家墩商务区将建造一个比武展大得多的“欧洲之门”国际博览城，4-5个超五星级、五星级饭店，有四通八达的地铁和轻轨、6个特色步行街、24小时不夜城、武汉最大的人工湖等。核心区将修建一幢100层、500米高的高级商务写字楼。
王家墩商务区项目在泛海建设的版图中存在已经有很长一段时间，但是一直到2008年年中，项目都没有进入实质性的商业开发阶段。为了了解泛海建设武汉CBD项目的进展，记者特地前往武汉进行调查。
探寻武汉CBD
泛海建设武汉CBD项目包括泛海中央居住区（北片）、泛海城市广场项目和西部居住区项目三个部分。其中泛海中央居住区位于武汉CBD商务中心区的东北部，紧紧围合在规划的武汉市市级公园——王家墩公园的周边，而泛海城市广场项目则位于王家墩商务区东北端，西部居住区项目位于武汉王家墩商务区建设投资股份有限公司4000亩范围内、102号路以西地块。
尽管CBD名头不小，但要具体找到它并不太容易，一些居民表示除了泛海中央居住区王家墩公园这样一个比较明确的地理坐标外，其他两个项目只知道一个大略的地理方位。而即使是王家墩公园，也处于拟建之中，很多人都没有听说过。
不过最终记者还是了解到王家墩公园拟建于复兴村附近。
记者乘车前往复兴村，沿途发现复兴村附近的振兴路南面有一大片待建地皮。记者下车走近空地，发现在空地北面入口处有一幢在建的高楼，挂有“武汉离退休干部经济适用房”横幅。
“那里就是在建的CBD，”附近的一个中年居民指着空地告诉记者，“去年刚拆迁完毕，退休干部用房今年开始建的。以前这里是一个机场，我们前面的这一片都是空的，什么都没有，飞机停在里面。”
在建高楼的一侧，有一条泥路通入工地，来往的卡车掀起阵阵泥土飞扬。空地上，几处保留的没有被拆迁的旧房被改造成工人的宿舍，面向宿舍有几台挖土机和五六个工人正在施工。“正在修一条路。”工地上一位员工告诉记者。
实际上，这条在建道路是王家墩商务区蓝天大道的第三标段，也就是规划中提到的102号路的北段。工程建设单位为武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司，由武汉市政工程设计研究院有限责任公司设计，武汉致远市政建设有限公司施工。工程主要内容包括道路工程、交通设施土建工程、排水工程和结构工程。
“今年2月平土，最近才开挖，要先建好路。”工地上一个看似负责人的工作人员踩了踩脚下混杂着砖石的土壤，告诉记者，“听说这段路不足一公里，造价要6000万。”他又手指远方的一小片树林，“整个4000亩地，还要建一个有1000车位的停车场。”他背后的工程介绍上的施工道路的计划工期标明为480日。
除了北面的在建地块有一个缺口外，空地其他的部分被一段长长的白色围墙圈围起来，里面大概能够看到一两台正在工作的挖土机。记者沿着围墙走到空地的南端，一条水泥路伸出空地，与外面的大道相连，路边零星矗立着一两幢拆迁了一半的楼房，路上偶尔有一两个人骑车出入。
远处挖土机的轮廓若隐若现，卡车轰鸣的声响时断时续。站在这样一个空地上，很难让人想象未来几年这里将要发生的变化。“以后这里发达了，我们的铺子也值钱了，”工地对面的一个零售铺的老板告诉记者，“可是说不定我们也会被拆迁。”
商业开发进展较慢
记者在工地所看到的施工地块属于泛海中央居住区项目，根据泛海建设披露的信息，“该项目在2008年下半年启动开发，住宅开发以高层板楼为开发型态，预计2009年开始贡献利润。”
虽然商业开发已经动工，但是武汉王家墩中央商务区从初步意向的提出到进入实质性的开发阶段经历了一段较长的时间。
王家墩机场建成于上世纪三四十年代，承载着“武汉会战”的回忆。解放后，王家墩机场一度用于民航飞机乘降。为适合飞行条件，王家墩机场周围约16平方公里的范围，开发建设都受到制约。同时，由于其环境相对封闭，阻隔了四面八方的交通，几乎形成一个“孤岛”。
1997年至2002年，武汉市城市规划设计研究院根据城市总体规划，对王家墩地区规划定位和用地指标进行研究，提出王家墩地区建设的初步意向。
2003年1月，政府方面正式提出在王家墩老机场原址建设“武汉王家墩商务区”。武汉CBD建设正式拉开序幕，并于2005年9月25日破土开建。
在2006年、2007年，曾有多家媒体报道王家墩项目将进入实质性的商业开发阶段，但是工程的进展一拖再拖，直到2008年6月，王家墩中央商务区的首个建设项目才举行开工前的试桩仪式，10月泛海中央居住区项目正式开工。
“武汉王家墩中央商务区，即CBD项目，就目前现实情况而言还是空空如也。”一位武汉市民的抱怨颇有代表性，“至于何年何月何时或者是某时某刻某分，武汉某地才能够有一个所谓的CBD雏形显现，现在估计业内或者是业外人士都没有一个准确的说法。”
王家墩商务区项目进展缓慢也能从武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司的收益状况看出端倪。
记者掌握的武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司的工商注册资料显示，企业于2002年2月8日在武汉市工商行政管理局进行工商登记，公司法定代表人为卢志强，注册资本为10亿元人民币，公司主要经营范围为房地产开发、商品房销售；对科技、文化、教育产业项目投资；建筑及装饰材料。在其他披露的资料中，公司的经营范围还包括基础设施建设（国家有专项规定的经审批后方可经营）。
实际上，2002年2月8日，武汉市汉口机场迁建公司、中国泛海控股有限公司、北京中关村开发建设股份有限公司、泛海建设集团股份有限公司、四通巨光高新技术发展（控股）有限公司作为发起人共同设立本公司，注册资本为40000万元。2005年第一次临时股东大会决议决定增资60000万元，增资后注册资本为100000万元。2006年四通巨光将其所持本公司4000万股转让给泛海建设控股有限公司。至此，泛海建设掌握了武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司20%的权益，泛海整体上市后上市公司拥有的权益增加到80%。
不过这一切看起来还是显得有些遥远。
“主要是因为项目太大，资金很难到位。”武汉一位房地产业内人士对记者表示。但是也有其他的说法，“我觉得拆迁是主要影响原因。”一位关注武汉房地产市场的人士告诉记者，“这块土地以前是军用机场，拆迁有一定难度。”据当地人介绍，其周边不少人为获取拆迁高额补偿费，屡拆屡建，在此“种”房子成了某些人的生财之道。
高价预期过于乐观
实际上，现在武汉建设大道一带已经是名副其实的“金融一条街”，众多的金融保险行业公司集聚，那么相比之下，武汉CBD优势何在？
“这样来讲吧，如果我们说建设大道是‘绩优股’的话，那么在建CBD就是‘潜力股’。”上述房地产业内人士告诉记者，“CBD最大的优势是政策优势，它处于政策的重心。另外，公司拿地的成本很低，这是一个比较大的优势。”根据中投证券研究报告，公司在武汉CBD拿地的楼面地价不到1600元/平方米。
另外一个问题是，武汉CBD建成后，在房地产上的商业利润空间到底有多大？
泛海建设公布的《关于2008年度增发A股募集资金计划投资项目可行性分析报告的议案》对已经动工的武汉泛海中央居住区北部项目的市场前景作了展望，“项目用地以东周边新开发商品房已突破8000元/平方米，部分售价更是达到13000元/平方米。”对于项目的投资效益，公司“预计住宅销售均价为14800元/平方米，另有车位4868个，销售均价为12万/个；预计总销售收入约90.35亿元，项目净利润约18.20亿元，销售净利率约20.15%，投资净利率约42.81%。出租的写字楼预计租金单价137元/月/平方米，预计可实现年经营收入1.70亿元，项目投资回收期约为15年。”
仅以公司对于住宅销售均价14800元/平方米的预测值为例，从现在的市场状况来看，实现的可能性极小。
首先可以看看武汉房地产市场的住房销售情况。根据武汉房地产市场信息网提供的数据，12月1日到12月9日，武汉商品房销售套数为403套，销售面积36125.05平方米，销售均价仅为4521元/平方米，即使是武汉江滩边最高的房价也离14800元/平方米有一定差距。
其次，可以看看武汉CBD周边楼盘的生存现状。以王家墩附近的新华西美林公馆为例，12月3日网上报出的均价为7400元/平方米，而记者在12月10日在售楼处获知均价已降至7000元/平方米，“因为一些手续原因，还有更大的折扣。”一位购房者告诉记者，“这里交通也不是很方便。”对于购房者对于CBD升值的疑虑，售楼小姐强调“项目已经动工了，政府已经下发文件，三到五年内建好。”可是，新华西美林公馆仍被认为是“有价无市”，“他们已经卖了两三年了，还没有卖完，可以想象其中的问题。”前述房地产业内人士对记者表示。
在现有的房地产环境中，7000元/平方米的报价尚难以得到市场的接受，何况公司预测的14800元/平方米的“天价”。泛海中央居住区北部项目预计明年就能投入市场产生产出，以现在武汉房地产市场回暖的速度，“房地产价格受多种经济因素影响，波动很大。现在来看，一万四的价格太过乐观了，那是市场最好时候的价格，而且周边配套设施建成的速度直接影响房产的价值。”
