陈周锡
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2008-12-15
陈周锡
上海市经济适用房政策，有望在12月中下旬公示，如不出意外将于2009年一季度颁布实施。一位接近上海市政府的权威人士日前透露，在即将公示的政策中，上海经济适用房应属于“非完全产权房”，极有可能采取类似于北京的优先回购方式。
尽管有关政策还未最终敲定，但上海经济适用房项目已在徐家汇华泾、浦东三林等地启动。
根据规划，2008年上海将开工经济适用房400万平方米；五年内，将新建经济适用住房及廉租住房约2000万平方米、33万套，其建设规模约占同期新建住房的20％。上述权威人士认为，姗姗来迟的经济适用房已成为上海楼市一个最大的未知数。
上海信号
在上海徐家汇华泾地区，一个占地13.79公顷、总建筑面积39万平方米的经济适用房和廉租房项目今年9月启动。
10月初，在隆隆的打桩声中，包括经济适用房、廉租房等保障性住房在内的浦东新区三林基地正式启动建设。
至此，已在整个上海住房体系中，消失了10余年的经济适用房，将成为新住房保障体系的核心之一，这无疑是上海住房制度改革的一个信号。
据上述权威人士透露，上海经济适用房为“有限产权”，购买后不满五年不得上市转让；购买满五年需转让的，应按规定向政府交纳一定比例的土地收益等价款，住房保障机构可以优先回购，继续用于住房保障。
“经济适用房已成为园区规划的重要组成部分。”崇明长兴岛开发建设管委会办公室人士说，该区经济适用房建设已在规划中。另据知情人士透露，该区已初步确定两大经济适用房项目，用地面积、开工建设等也在讨论中，极有可能涉及一些拆迁。
如何让经济适用房 “快速上马”，已在考验政策制定者的智慧。
一位上海大型参建国企相关负责人说，尽管有关政策尚未明确，然而项目已经启动，“这考虑到建设的滞后期，也是当前国内外形势所需。”在之前几个月，上海市众多部门为启动首批经济适用房项目，在审批上不惜一路绿灯，甚至可以“资料暂且不全的项目允许先办后补”。
今年上半年，上海GDP低于全国平均水平，房地产业增长贡献率为负，这是上海十年来所罕见的。为此，如何提高GDP增长成为重大课题。上述权威人士透露，之前上海相关部门多次开会，仍确定房地产作为拉动投资的重要渠道，“然而与之前不同，现阶段侧重点并非商品房，而是经济适用房等保障房。”
上海公积金管理中心副研究员丛诚认为，在金融风暴中，提高金融贸易、冶金化工产业对GDP的贡献率并非易事，这样只有把“重担”放在房地产业上。在开发商信心不足、房价还是太高、地价依然下行的情况下，加大经济适用房等保障房投资，对GDP的贡献会非常明显，“但也存在产出效益慢，甚至中短期没有效益的可能。”
艰难转型
上海北孚地产研究所副所长刘光东认为，上海经济适用房建设，经历了10余年的“争论期”，从原先的含糊、冷漠到如今的默认、积极，有关领导“思想发生了根本性的转变”。
丛诚认为，在政策摇摆中，在“住房制度规划”缺乏立法保证基础上，上海经济适用房还是在“曲折中前进”，将成为住房结构的重要组成部分。据悉，目前上海市政府已成立“市住房保障领导小组”。
1994年前后，在“房改”试探阶段，上海确定新江湾城、万里、春申、三林作为四大经济适用房居住示范区，也曾建设了一些经济适用房，最大面积为70平方米，因牵涉各利益方，1998年不得不停止建设。
2000年之后，停止了经济适用房建设的上海，又推出“购房退个人所得税”，这相当于财政补贴，鼓励市民购房。
在2005年中央严厉调控政策下，上海市宣布推出“两个1000万工程”，即新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米。
其中，具有经济适用房“雏形”的中低价普通商品房，一般建在比较偏远的外环外，交通条件和公建配套设施比较差，市民也不喜欢买在那里的房子。另外，一些承建开发商也开始抱怨，政府并未如期付工程款。
更关键是，2005年宏观调控后，上海房地产市场再次萎靡，再加上地方“另眼相看”，也让中低价普通商品房成为一份“纸面计划”。据了解，如未增加2004年延期缴纳的部分房地产交易税收，当年实际税收收入较前年下降很多，如闸北区房地产企业税收锐减1亿－2亿元。
如今上海提出，今后5年将建2000万平方米经济适用房，将占住宅供应量的20％。对此，一位上海业界资深人士说，在上海这个崇尚房地产市场化的城市，有很多人“骨子里”反对经济适用房。
“实现难度很大，尤其是土地和资金。”上述这位权威人士认为。
