投资要点：
业绩低于预期。2008年第三季度公司实现营业收入9.08亿元，同比增长124.1%、净利润8498万元，同比下降12.2%，EPS约0.03元；前三季度公司累计实现营业收入16.89亿元，净利润5.21亿元，同比分别上升111.2%、134.7%，EPS为0.20元。业绩低于预期。
地产项目的结算问题是导致第三季度净利润同比下降的最主要原因。2008年第三季度公司净利润同比下降1183万元，下降幅度12.2%。其中，投资收益2665万元，同比下降4459万元，下降幅度62.6%（联营和合营企业投资收益3249万元，同比下降3757万元，降幅53.6%）。据了解，这主要是由于结算问题所致，尤其是华侨城房地产公司、波托菲诺项目正好第三季度房地产项目结算较少。而其中原因，我们认为，除部分房地产项目，如北京欢乐谷6号楼、波托菲诺四期等是存在一定滞销外，主要还只是正常结算手续上的问题，如东部华侨城部分地产项目已销售，并完成竣工验收，但是房款尚未收齐，所以未能在第三季度进行结算。
??总体上目前公司各个地产项目销售情况良好，我们仍看好华侨城的地产项目。
不可否认，自2007年10月开始至今，华侨城各地的地产项目销售量呈现出一定程度萎缩，市场较为冷清，尤其是深圳项目。但在这种低迷的房地产市场中，目前华侨城各大地产项目仍取得了较好的成绩，尤其是东部华侨城天麓七区、二区项目、波托菲诺五期。华侨城地产也一举荣膺“2008深圳地产主力企业”冠军，波托菲诺旅游地产项目也再次荣登“深圳豪宅销售冠军”。我们认为，目前高端住宅市场需求依然较强劲，总体上我们仍看好公司的地产项目。其中，部分楼盘的销售情况如下：
1）成都华侨城：2008年8月19日纯水岸项目一期的首批住宅----多层项目正式开盘，共316套，目前（即截止10月29日，下同）已售276套，销售率87%，均价约7500元/平方米。2008年底交付。
2008年9月20日、26日分两批开盘的高层项目，共639套，目前已售384套，销售率60%，均价约5300元/平方米。
2）东部华侨城：天麓一区：2007年12月1日开盘，别墅，共20套，目前已售16套，销售率80%，均价约在13.5万元/平方米。
天麓七区：2008年5月28日开盘，别墅，共56套，目前已售47套，销售率84%，均价约在7.1万元/平方米。
天麓二区：2008年6月28日开盘，别墅，共44套，目前已售32套，销售率73%，均价约在7.8万元/平方米。
3）招华曦城：2008年1月开盘，别墅，共97套，目前已售44套，销售率46%。
??四季度仍将是华侨城地产项目的密集推出和结算期，预计盈利贡献相当巨大。公司在中报公告称，公司将根据宏观经济形势与调控政策的变化，积极调整项目开发与销售计划，在现有基础上加大项目开发力度及销售速度，全力提升公司经济效益。华侨城地产计划在10月份推出的纯水岸六期18套联排别墅项目，根据目前市场调研情况，客户认购意愿强烈；北京华侨城地产三期（A2-1、2、3、4，约11万平方米）计划下半年推出；东部华侨城将继续做好天麓七区剩余项目、天麓二区项目的销售工作。因此，我们预计四季度包括东部华侨城项目在内的公司地产项目将进入到一个密集结算期，其盈利贡献将相当巨大。
??“十一”黄金周期间，公司所属的景区接待游客情况良好。今年“十一”黄金周期间，北京欢乐谷接待游客17.2万人次，同比增长50.8%；深圳欢乐谷17.6万人次，同比下降0.8%；世界之窗18.0万人次，同比增长4.7%。公司旅游业务总体上经营情况良好。
??公开增发申请已正式上报，近期有望过会，但同时也存在较大的不确定性。三季报公告称：公司拟通过公开增发募集资金收购华侨城集团公司下属企业股权，实现华侨城集团主营业务整体上市的重大事项正在积极推进，报告期内，公司已向中国证监会正式上报申请公开发行股票的申报文件。考虑到资产评估报告的有效期这一时间点，近期仍有望过会，同时因股价因素，增发行为也存在较大的不确定性。
??下调盈利预测和维持增持评级。综合考虑以上信息，同时我们调整了各地产项目的结算进度，并考虑未来两年经济减速带来的影响等，我们下调2008-2010年华侨城A的EPS分别至0.48元、0.78元、0.97元（已考虑了资产注入，并假设2008年底前完成增发10亿股），较之前分别下调了0.07元、0.05元、0.02元（按可比股本，即36.21亿股，则之前我们预测的净利润对应的EPS分别为0.55元、0.83元、0.99元）。相对于目前股价，2008-2009年对应的动态PE分别为16倍、10倍、8倍。我们认为，目前估值明显低估，我们看好公司中长期的投资价值，并维持增持的投资评级。(具体内容请见附件)
