国奥投资一位高层向记者坦言,国奥村从建筑品质到其景观设计,可以说是“用钱堆出来的”。建设完毕以后,甚至比设计标准还要高。
由于国奥村是完全市场化运作,政府不投一分钱,其建设完全靠前期股东融资和后期的销售回款。
代理了国奥村楼盘销售的是在业内有一定名声,曾代理星河湾以及万科开发的多个楼盘销售的思源经纪。思源经纪董事长陶红兵向《小康?财智》记者透露:“国奥村去年一年的销售回款就达45个亿,不但保证了国奥村自己的建设运营,还为国家体育馆提供了9个亿的建设资金。”
媒体村建筑设计超前
据了解,在北京当年的奥运会申报承诺中,就写明了将建设一座统一管理的记者村——媒体村。“这一点,与往届截然不同:悉尼奥运会虽然有一个媒体村,但太过于简单;而雅典奥运会时,注册记者被分散在了7个不同的媒体村。” 曾劲说。
2003年、2004年媒体村设计,2005年开工,2008年入住。曾劲说:“正是由于建设周期达五年之久,在设计之处,我们就在想着怎样使媒体村能代表奥运水平、代表中国建设的最高水平,让它有超前性,不至于奥运会时设计已经落伍。”
作为奥运会的配套项目之一,媒体村从设计到建设,每个细节上都无不遵循“绿色、科技、人文”三大奥运理念:媒体村住宅的便器冲洗、车库地面清洗以及绿化灌溉都使用市政中水;室内的装修也全部使用的是绿色环保的建筑材料。这一标准甚至远远高于国际标准。
在媒体村D2栋的27层,有一个恒温、恒湿的室内游泳池。曾劲向记者介绍,这个游泳池不但可以通过回收热量给池水加温,还可以凝结水蒸气,减少泳池的补水,达到节水节能的效果。
“这个游泳池是全北京供业主使用的最高的游泳池了。” 曾劲称,类似这些供奥运会使用的配套设施,今后还将为业主服务,收费也是物业会所年卡、月卡的一般标准。
作为针对年轻群体的中小户型住宅,位于奥林匹克核心区东北角的媒体村其交通位置也极具便利、快捷。东临贯穿北京南北的地铁5号线,西靠安立路快速公交站。经北五环和机场高速路,从媒体村20分钟便可到达首都国际机场。
业主可继续享用奥运设施
“作为高档住宅,国奥村甚至具备乃至超越了别墅的优点,比如从安全性、人文内涵与交通成本上。” 陈利说。
国奥村位于北四环、北五环与中轴线交汇的奥林匹克公园西侧,科荟路与大屯路之间,北侧紧靠的就是面积680公顷,比朝阳公园大2.5倍的奥林匹克森林公园。
“作为一个纯居住的社区,国奥村达到了稀有的低密度,容积率约为1.5,绿化率为40%,而有些联排别墅也才能达到1.2的容积率。”国奥村的相关规划人士告诉记者。
“在国奥村,将来不会再出现几千台室外空调一起嗡嗡作响的场面。”国奥村的一位高层告诉记者,由于使用了“再生水热泵冷热源系统”,国奥村将可以利用再生水与外界自然的温差,在清河南岸的换热站进行能量交换。冬季再生水作为换热热源,夏季作为换热冷源,从而为国奥村提供采暖和制冷。据介绍,该项技术在欧洲已有30年的应用历史,此次在国内大规模引进,尚属首次。
在本届奥运会奥运村的建设中,其安保及求救措施也被提到了前所未有的高度,设计了包括煤气、门磁、烟感等多种传感器报警组成的安防紧急求救系统。而这种私密性装置,赛后也将被国奥村的业主享用。
例如,国奥村小区内使用的荧光自发光导向标识,采用了高科技稀土材料制成,吸收5?10分钟的可见光,便可以持续发光15个小时。据介绍,正是这种救生导向标识在美国911恐怖袭击时,引导了一万五千人撤离了世贸大厦。
除了上述品质之外,从整个奥运会期间的整体运营来看,同样是作为消费者的一种商品,国奥村、媒体村这些奥运配套设施,作为独特的奥运商品,已经体现出它长远的文化价值。
“毕竟,在几十年内,中国不可能再举办奥运会了。”作为国奥村物业团队中的一员,关先生有幸加入到了奥运村赛事保障部。“晚上的时候,各国的运动员们把电视机搬到外面的果岭上,大家一起看,那种情景的美妙是无法用语言形容的。”
陈利告诉《小康?财智》记者,国奥村、媒体村与别的项目的不同就在于,它超脱出了一般住宅的纯粹物质价值。“你只有在这里,才能真正体味到2008年刘翔在他住过的那个房子里,忍受的是何等压力。”
开发商争打奥运擦边球
以鸟巢、水立方为地标性建筑,向北沿中轴线延伸的奥林匹克核心区,在奥运会开幕前就已经是北京赫赫有名的高端房地产开发区域——亚奥板块。
国奥村一位负责项目开发的高层向记者透露,国奥村所在的位置,是由于2001年规划为奥运村后被预留下来的,正是由于这个缘故,才得以今天在这个寸土寸金的宝地上开发出售住宅。而周边的地块早已经被有远见的开发企业瓜分完毕了。
正因于此,在奥运会的风潮之下,不仅国奥村、媒体村这些奥运配套楼盘受到市场的青睐,奥林匹克核心区周边的盘古大观、世茂奥临、美伦堡等楼盘也均沾上了奥运会的光,在打了个奥运擦边球之后,价格一路飙升。
盘古大观在鸟巢、水立方的西侧,比邻而居。在奥运会期间,这个龙头造型的192米高楼,抢尽了风头。而它的前身是北京知名的烂尾楼。
盘古大观的设计者就是曾设计了台湾101大厦的建筑师李祖原。而整个设计风格中体现的中国文化元素,也让盘古大观很讨巧地和整个奥林匹克公园很好地进行了吻合。
“有些游客甚至误以为我们也是奥运会的配套工程。”盘古大观品牌推广部经理蔡肖敏告诉记者,在那些比赛的日子,每天在办公室里都能看见距离不到200米的水立方广场前镁光灯乱闪。
盘古大观总建筑面积42万平方米,由一座写字楼、盘古大观酒店、国际公寓和空中四合院、龙廊等构成。其中,国际公寓部分是对外发售的。主力户型为618平方米的4室3厅4卫1厨(包括佣人房),每平米均价6.5万元,总共192套,堪称豪宅。
据盘古大观的销售人士向记者透露,从去年第二季度开始销售,目前仅剩38套。
陈利认为,虽然国奥村、媒体村有奥运配套设施的荣光,但其他周边楼盘也完全可以打同样的交通位置牌、奥运“山水”牌。因此,还是有竞争对手的。
位于奥林匹克公园西侧,隔林萃路与国奥村比邻仅300米的美伦堡,也和国奥村一样,大打高端牌。
虽然没有国奥村真正奥运背景的“根正苗红”,但由于其地理位置,比起2007年7月的每平方米均价1.5万,美伦堡均价目前已经卖到了每平方米2.1万元。基本户型为168?180平方米的三居、四居。据该楼盘的销售人员介绍,该楼盘总共8栋住宅386户,目前已销售出三分之二。
没有了地利上的先决条件,其他周边楼盘只能在案名上大打擦边球。国奥村一位企划人士向记者表示,由于国际奥委会、北京奥组委对奥运村、奥林匹克公园等类似名称使用上的限制,周边楼盘只能在个别字词乃至谐音上往奥运、公园、2008等核心字样上靠拢了。
比如紧邻奥林匹克公园东北角的世茂奥临花园、旭辉奥都、公园2008,临近奥林匹克公园西侧的澳林春天等,仅从其名字上看,就可以感受到开发商打奥运牌的气息。
如果说,国奥村是从南向北俯瞰奥林匹克森林公园的话,同样是走高端路线的世贸奥临花园,完全可以称自己是从北向南俯瞰奥林匹克森林公园。2005年开盘的该楼盘,目前均价也达到了3.3万元。据销售人员透露,该楼盘也同样都是大户型,260?290平方米的四居、170?190平方米的三居,目前也仅剩十几套。
也有市场人士分析,作为国奥村高端市场的竞争对手,由于上述楼盘多数入市都比较早,在户型、朝向等可供客户挑选的空间上,可能并不占优势。
