——访中国步行商业街工作委员会秘书长董利
■本报记者 谢光飞
７月２３日中国经济时报发表了《三里屯ＳＯＨＯ热卖 散售商业存疑》一文，引起了业界对商业地产发展模式的关注和讨论，针对至今仍然争论不清的相关问题，本报记者采访了中国步行商业街工作委员会秘书长董利先生。
中国经济时报：您认为商业地产销售的正确理念和做法是什么？
董利：街铺形式的商业开放性较强，对统一经营管理的要求不高。销售后商业可以放任不管，让其自然发展，而且售价越低商业越容易发展起来。
如果我们以ＳＯＨＯ中国旗下的ＳＯＨＯ商业系列产品作为案例研究就会发现，北京ＳＯＨＯ现代城和建外ＳＯＨＯ都是属于可以销售的商业产品，ＳＯＨＯ尚都和朝外ＳＯＨＯ则不宜销售，因为这两个商业项目都是集中型建筑，对外开放性差，产权分散后统一管理难以实现，售价越高越难生存发展。
三里屯ＳＯＨＯ仍为集中型商业项目，商业面积零售后经营前景不确定性较大。据悉，其商业面积分别被几个大型投资者购得，使我对该项目商业前景多抱有了一分希望。因为产权人越少越容易联手实现统一经营管理。但如果产权人之间无法实现合作，由于每一个产权人所持有商业面积较大，每一个产权人招商和运营的效果对整体商业影响也大，商业繁荣的压力也就更大。
中国经济时报：您对潘石屹的“地段决定论”怎么看？
董利：此观点并非错误，但却以偏概全。以同一地段的ＳＯＨＯ尚都和世贸天街相比，仅一步之隔，但同时考察两家商业项目却发现差异较大。世贸天街人气要明显好于尚都，是因为世贸天街不售，实现了统一规划、统一招商和统一经营管理，因此吸引了如ＺＡＲＡ等众多世界一二线品牌，市场号召力较强。
与世贸天街相比，ＳＯＨＯ尚都地段条件相同，硬件也有特色，而经营效果不同，主要是因为售后商业无法实现统一规划、招商和经营管理，造成业态混乱，对外整体竞争力弱。所以商业圈里有一个说法“一步差三市”，就是这样造成的。
中国经济时报：“让市场决定商业地产项目生存，在竞争中优胜劣汰”是潘石屹的另一个观点。
董利：这个观点肯定是正确的，几个ＳＯＨＯ商业的不同结果也说明了这一点。ＳＯＨＯ现代城商业虽然是销售为主，但综合竞争力却不弱。首先是其售价不是很高也就决定租金价格在本区域内不会高高在上，给了更多商家在此发展的机会；而且此项目是一个完全开放性的商业街铺，不需要统一经营管理，面临城市主干道，本身又是公寓、写字楼和商业组成的综合体，项目基础消费力较强。
另外，ＳＯＨＯ现代城在本区域起步发展过程中几乎没有同类项目竞争，才有了它的繁荣。虽然今天此区域长安街北的消费者将更多的消费留在了北侧的万达商业等，但ＳＯＨＯ现代城商业经过五年发展已成熟长大了。而以销售为主的ＳＯＨＯ尚都和朝外ＳＯＨＯ项目发展压力显然要比当初的ＳＯＨＯ现代城大得多。
有些不适合销售的商业天生竞争力弱，后天生存又乏力，结果是招商和经营困难。先天竞争力弱主要是指售后商业租金竞争力弱，没有养商期；后天生存乏力是指没有统一经营管理。两者相加决定了商业项目未来在市场中的生存能力。
中国经济时报：通过对ＳＯＨＯ商业发展典型性的研究，您如何认识商业地产发展的规律性？
董利：商业地产要可持续发展至少应注意以下两点：
第一， 正确地把握销售商业对后期经营的影响。
开放式的商业街铺是可以销售的，但售价不能太高。如ＳＯＨＯ现代城商业与红街商业相比，红街售价较高，结果是起步的租金水平也很高，造成了招商的迟缓，进入后商家的经营压力也大，其培养期就要有更长的时间。另外，即使销售不用管理的开放式商业街铺，也因为开放程度不同而影响其经营和发展。如建外ＳＯＨＯ虽是开放性街铺，但却是半开放，主要以社区内人群消费为主，整体对外辐射较小，所以商业经营情况并不理想。
集中型商业单体由于开放性差，自然生长困难，内部产权不宜分割销售，因难以实现统一经营管理而造成竞争力较弱。
第二，商业地产项目后期的统一经营管理对商业的繁荣非常重要。对于集合众多商家、业态的商业而言，其核心竞争力就是聚客力、辐射力和影响力。没有统一经营管理的商业无法对外实现核心竞争力。所以即使同一成熟商圈、同处最佳位置的不同商业竞争结果也会不同。而ＳＯＨＯ商业项目位置地段条件大都很好，但销售了的商业仅实现了短期目标，好的地段条件无法实现未来更大增值尤为可惜。
中国经济时报：除此之外，决定商业地产可持续发展的还有哪些因素？
董利：商业地产的开发理念应是可持续发展，就是开发后能顺利招商开业，开业后能稳定经营发展，消费者能认同并积极前往消费，商家都能赚钱并积极缴纳租金等，实现稳定经营和良性循环，并上升到更高层次——在资本市场发展。
另外，态度决定商业地产未来。国内商业行业比地产行业市场化程度高，竞争也更加激烈。所以商业地产项目成败决定于开发商的态度和目的。如果不考虑结果当然可以一卖了之，如果希望商业能更好生存和发展，对卖要持谨慎态度。即使资金链紧张只有靠销售回款实现开发时，在产品规划上就要多考虑开放性，以减少后期招商和经营的压力。销售无疑是商业地产开发最简单的融资方式，但绝不是首选融资方式，除非不考虑开发后商业死活。
实事求是地讲，市场对商业地产开发商的要求只是开发一个符合市场需求的商业项目就可以了，并非还要担任经营者的角色，但开发商却有为后期经营者创造良好经营条件的责任和义务。所以，从这一点讲我更赞成万科的做法，不擅长商业地产开发，但联手新加坡凯德置地共同成立商用物业管理公司，专业的事专业的态度，这样的企业令人尊重。万科这样做也为公司未来业绩增值打下了基础。
